短短幾天內，杭州至少3家長租公寓幾乎同時“跑路”。8月27日，杭州友客公寓傳出暴雷消息；8月28日，友客總部人去樓空；而在兩天后的8月30日，杭州又有一家長租公寓適享科技（巢客）也傳出“跑路”消息，公司總部同樣人去樓空。
長租公寓頻頻“暴雷”，具有警示意義。而值得關注的是，杭州為何成長租公寓“暴雷”重災區？今年上半年，疫情下並未出現長租公寓企業暴雷事件，為何在目前這一時點上，各地長租公寓集中頻頻“暴雷”？
杭州成長租公寓“暴雷”重災區
據新京報記者不完全統計，去年至今，杭州出現一批爆倉公寓，如鼎家、國暢、喔客、德寓科技等共十余家公寓機構。問題在於，為何長租公寓暴雷事件會在杭州集中頻發？
新京報記者了解到，這與杭州長租公寓較為活躍有關。事實上，杭州是眾多長租公寓企業看好的市場之一。其背後的原因在於，杭州具有較為明顯的新興産業發展優勢，匯聚了大量網際網路科技産業，並作為中國網際網路基地，吸引了大量海外和國內人才，潛在租住人群較大。此外，杭州靠近上海，受上海租賃市場化的影響較大，且存在較多的人才流動。長租機構容易將上海和杭州合併運營，以提升區域覆蓋率和運營效率。
在房東東公寓學院創始人全靂看來，杭州近年來不斷放寬人才政策，同時，杭州也成為北京、深圳之後，最有網際網路氛圍的城市，吸引大量人才涌入杭州。
不過，杭州長租市場在競爭環境下，易受浮躁情緒和資本影響。巴樂兔相關人士曾表示，此前，大部分有資本參與的品牌公寓都選擇在杭州經營，增加了杭州拿房發展的競爭格局，從而為“高收低租”埋下隱患。
“部分長租機構非理性經營的思維，導致其以片面的房源規模作為核心績效指標，而忽略了健康經營。加上租金貸、繁榮的民間借貸等變相融資形式，放大了非理性發展和競爭，從而造成不良的影響。”巴樂兔相關人士稱。
在此背景下，杭州長租公寓暴雷事件頻發，在全靂看來，有損於杭州整體形象，建議當地政府部門加大公寓市場監管力度。
長租公寓集中“暴雷”，資金監管新政顯效？
實際上，杭州長租公寓頻頻“暴雷”，亦引起了當地政府部門的關注。去年10月9日，杭州市住房保障和房産管理局發佈《杭州市住房租賃資金監管辦法（試行）（徵求意見稿）》，要求住房租賃企業向房屋委託出租人支付的租金以及向房屋承租人收繳的租金、押金和利用“租金貸”獲得的資金等租賃資金均應繳入專戶管理。
在此基礎上，今年8月17日，杭州市住房保障和房産管理局發佈《關於進一步落實住房租賃資金監管相關工作的通知》，其中要求，從8月31日起，住房租賃企業向房屋委託出租人支付的租金，以及向房屋承租人收繳的租金、押金和利用“租金貸”獲得的資金等租賃資金，均應繳入租賃資金專用存款賬戶管理；此外，在9月30日前，“託管式”住房租賃企業對2020年新增委託房源，應將對應房源的風險防控金繳交到位，對存量委託房源，應繳交風險防控金30％，剩餘風險防控金繳納時間按規定順延執行。
值得注意的是，今年上半年，疫情期間，並未出現長租公寓企業暴雷事件，為何在目前這一時點上，杭州集中“暴雷”？從時間來看，正好是處於杭州租賃資金監管政策正式出臺（8月17日）至落地執行（8月31日）之間的這段時間，兩者是否存在一定的關聯？
北京房地産仲介行業協會秘書長趙慶祥指出，是否存在關聯不太好判斷，但目前長租公寓頻頻“暴雷”，跟此前二手房交易資金監管制度推行時，有些仲介機構“暴雷”逃跑或資金鏈斷裂有類似之處。
“長期來看，資金監管是必需的制度，但在目前背景下，對一些企業而言，反正資金一監管，企業可能活不了，因此可能出現‘殊死一搏’、提前卷款‘跑路’的現象。”趙慶祥稱。
全靂亦表示，此前這些跑路的公寓機構之所以可以通過“高收低租”來卷錢，核心在於從租客那邊收來的租金和押金，長租公寓機構可以隨意挪用，沒有得到有效監管。目前資金監管的政策一齣臺，阻斷了這些企業的財路，而且資金已經挪用，只能選擇“跑路”。
基於此，趙慶祥認為，長期而言，資金監管制度的出臺非常有必要，也較為科學，但考慮到一些企業有可能會“聞風而逃”，在制度的力度和時機上需要考量，“建議有步驟、有節奏地從現實出發推行，而非一刀切、急剎車。”
在具體做法上，趙慶祥建議，先認定一批優質企業，緩交或先繳納一部分，或者規定在一定時間內交齊，將時間延長，可穩定行業，亦可讓政策的效果發揮到最大。
不過，在全靂看來，杭州資金監管政策的出臺，與長租公寓“暴雷”之間存在一部分關聯，但“暴雷”背後，也有疫情影響、行業自身的原因，“8、9月份是傳統租賃市場的旺季，而11月開始租客減少，進入租賃淡季，因此，一些‘黑仲介’機構會選擇在8、9月份‘割韭菜’後‘跑路’。”
業內建議加快立法，建立行業準入制度
不容置疑的是，長租公寓“暴雷”事情增多，顯示出行業本身存在需要規範和解決的問題，其深層次的原因，還在於行業監管制度的問題。
“長租公寓行業本身的監管力度整體偏弱，無論是對於長租公寓運營機構收取的租金收入，還是涉及到‘租金貸’相關的金融類産品，雖然一些地區已經出臺相關政策進行規範，但整體覆蓋的範圍和深度依然有待加強。”58安居客房産研究院分院院長張波分析稱。
趙慶祥對此持贊成態度，在他看來，現有的管理手段和措施已無法根治長租公寓行業內“高進低出”、“長收短付”等頑疾，必須加快立法，出臺《住房租賃條例》，建立強有力的行業準入制度，住房租賃行業才能行穩致遠。
“否則，不僅今年下半年長租公寓發展形勢不樂觀，‘黑仲介’、‘黑二房東’等租賃亂象也將長期存在。”趙慶祥建議，對於幾年前公開徵求過意見的《住房租賃條例》，應根據新情況、新問題進行修改完善，並儘快發佈。
趙慶祥呼籲道，借此次立法機會，借鑒成熟國家、地區的成功經驗，並參考金融行業的監管經驗，建立起“機構資質許可”和“人員資格認定”的雙準入制度，才能根治種種亂象。
“銀行、基金、證券等金融機構也沉澱了客戶的大量資金，之所以不會出現暴雷和跑路，除了有企業資本金、人員資格準入門檻外，還有存款準備金等風險對衝制度，不能讓租賃仲介行業當沒有‘緊箍咒的孫悟空’”。趙慶祥説。
從政府層面來看，張波表示，一方面要加大對於租賃市場的支援，包括租賃土地供給、租賃房源募集以及租賃運營機構的稅收等方面，支援力度都需逐步提升；另一方面對於租賃市場的規範也需增強，尤其是涉及金融的“租金貸”類的管控不容忽視。
張波預計，下半年會有更多對於租賃行業的規範性政策出臺，長租公寓行業本身的優勝劣汰也會不斷增強。
