大廠搶灘，南京河西南“長”出數字城

5月小米南京科技園開園、9月底南京阿裏中心一期竣備——提到南京河西南板塊，很多人的第一反應已不是“房子貴”，而是“大廠多”。

據阿里巴巴集團相關負責人介紹，明年上半年，阿里巴巴江蘇總部各業務板塊將陸續入駐南京阿裏中心，這一河西南區域規模體量最大的網際網路大廠園區預計將於2026年全部竣工交付。

2001年，南京市決定在秦淮河以西打造河西新城——南京城市發展史上首個先整體統一規劃、後組織實施建設的區域，位於建鄴區。河西南通常指江山大街以南的河西CBD三期區域，是當下及未來新城開發建設的重點。以土地開發為先導，新城建設、産業佈局和人口導入齊頭並進，曾經的圩堤洼地“長”出了一片數字城。

從“地産”到“大廠”，總部項目競相落戶

前不久，建鄴高新區給南京阿裏中心送來蛋糕，祝福阿里巴巴江蘇總部7周歲生日快樂。

7年前，阿里巴巴選址河西南，建設總建築面積約85萬平方米的南京阿裏中心，落子江蘇總部。今年9月30日，包括3棟寫字樓和一座商業HUB的一期地塊交付，二期商場項目也計劃于明年開業。

“江蘇總部落戶以來，我們已有32個相關業務板塊主體深耕南京。”阿里巴巴集團戰略發展部人士介紹，以阿裏雲智慧科技（江蘇）有限公司為例，南京200多人團隊涵蓋銷售、售前、研發、交付、運維等技術全鏈路，已支援江蘇製造業企業“智改數轉”落地50多個場景解決方案，完成近500項數字化改造。

南京阿裏中心位於河西CBD二期向三期推進的過渡地帶，周邊3公里範圍內，南京國際友誼公園、南外和南師附中教育集團、南京國際醫院等公共配套近年來先後落成，中高端商品房密集開盤，形成了“河西南＝居住板塊”的外界印象。

“其實河西新城向南發展一直堅持産城融合理念，只是産業載體的建設週期遠長于房地産，外界感知不明顯。”南京大學城市規劃設計研究院教授鄧驥中分析，伴隨網際網路大廠園區相繼交付，産業開始“顯山露水”，人們對河西南的印象才有所改變。

出南京地鐵S3與7號線交會的永初路地鐵站3號口，可直達南京阿裏中心，一街之隔的2號口則通往小米南京科技園。該園區總建築面積約36．5萬平方米，一期已正式投用。小米集團董事長雷軍介紹，將在南京佈局汽車研發、手機研發、軟體工程和網際網路業務四大板塊，打造小米集團北京總部外全國最大的研發中心。

截至目前，河西南江山大街、廬山路、中和路、平良大街合圍的1平方公里範圍內已落地多個總部項目：南京阿裏中心東面是洋河股份總部，東南方向施工地塊將建成南京首座JW萬豪酒店，西面為58集團江蘇總部項目，北面的恒生電子江蘇總部地下工程準備施工……大廠“組局”引來總部雲集，有人形容河西南“兩子落，滿盤活”。

從“政府推”到“市場引”，“磁場”效應吸引生態鏈

當初阿里巴巴選址時，是按照“江蘇—南京—建鄴”的落戶順序。時任建鄴區投促局局長、沙洲街道黨工委書記沈楊介紹，阿里巴巴最先確定投江蘇，希望用數字技術賦能江蘇的産業數字化；後考慮到企業管理半徑和科教人才資源需求，確定在南京建設江蘇總部；經建鄴區全力爭取，最後才選擇在河西南地區建設南京阿裏中心。

某種程度上，河西南的“機遇”得益於新城科技園的成功。2010年，位於河西中部的新城科技園産業板塊剛剛起步時，周邊一片荒蕪，但短短幾年就被“填”得滿滿噹噹。很多前來考察投資的企業一致判斷認為，按照産業發展態勢，河西新城再往南推進3至6公里肯定沒問題。

阿里巴巴江蘇總部落戶不久，小米集團緊隨其後確定建設華東總部，與建鄴區團隊從初次見面到最終簽約僅用70天。雷軍曾在公開場合感謝阿里巴巴幫小米“省”了幾百萬元選址費用：“它選好了，我們就選它隔壁。”去年，恒生電子江蘇總部也選擇和阿里巴巴做鄰居，南京恒生技術發展有限公司副總經理兼項目負責人姚建勳説，“這是南京給出的所有備選地塊中‘最貴’但也是與我們産業匹配度最高的一塊地。”

建鄴高新區招商二部負責人邵帥奇認為，阿里巴巴江蘇總部項目最初由政府推動，但當阿里巴巴和小米都落子後，生態夥伴如果想與它們産生連結，自然就會聚攏過來。建鄴高新區專門成立工作專班，加強與生態鏈企業對接。

“磁場”效應在産業載體還在建設時就已顯現。在新城科技園綜合體A2幢，位於阿里巴巴江蘇總部過渡辦公地點樓上的南京端點星辰科技有限公司近一半數字化改造業務由阿里巴巴“推送”，公司綜合部總監韓旭透露，“明年春節前我們將正式入駐位於南京阿裏中心T5辦公樓6樓的‘新家’。”

而阿里巴巴的生態鏈企業又不斷裂變出自己的生態。例如，由阿里巴巴數據中心“獨立”出去的南京瓴羊智慧科技有限公司去年落子後，瓴鯨科技等10余家上下游企業也跟著“搬進”同一棟樓。

截至目前，建鄴區已集聚阿里巴巴、小米生態鏈企業70家。未來，南京阿裏中心將“開放”給生態企業和合作夥伴共用，圍繞大廠的聚合將在河西南進一步加速。

從“産城人”到“人城産”，以人為本産城融合發展

規劃之初，河西南就是按照“城市中心”的高標準打造，既不是單純的居住區，更不是簡單的産業園區。

“發展至今，建鄴區還有約5000畝存量土地，主要集中在江心洲與河西南。”建鄴區委主要負責人介紹，在河西新城開發建設中，一直堅持將最好的土地匹配給頭部資源和高能級項目，哪怕“出地”進度慢一點，也不能“降門檻”，這也是歷屆建鄴區委區政府高度一致的認識。

在南京資訊工程大學江北新區發展研究院執行院長、江蘇省政府參事室特約研究員丁宏看來，河西新城尤其是河西南的發展，實現了由“産城人”到“人城産”發展路徑的轉變。前一種思路通常是在距離城市較為偏遠的地區修建廠房道路，強調以産業帶動城市發展，重生産發展、輕生活服務，人口集聚以産業工人為主。後一種思路則是從人的需求出發進行城市規劃，由生産導向轉向生活導向，以完善城市功能為切入點，形成適合精英白領工作、生活的城市功能配套，進而以高素質的人口和高品質的城市吸引大型總部企業集聚。

城市的功能品質正是總部企業選址時最看重的因素之一。北京望京和上海徐匯濱江等頭部網際網路企業集聚地，都以現代化的城市界面、完善的功能配套和較高的房地産均價著稱。姚建勳坦言，相對於土地成本，企業更多考慮員工上下班的通勤、工作生活是不是便利，企業在這裡能不能得到更好的發展。

城市圍繞人的需求而建，産業循城而來，更多人又因産業而聚，産城融合發展漸成“閉環”。11月20日，雷軍在社交媒體為小米集團華東總部線上招人，預計未來3年這裡將集聚5000名、5年將集聚1萬名研發人員。南京阿裏中心將在明年交付的商場頂樓打造河西南首個24小時屋頂業態，為年輕人提供延時服務，整個項目預計可容納3萬人辦公。而人，正是城市未來發展最重要的資源。

從“高起點規劃”到“高水準運營”，城市不斷迭代升級

河西南的開發建設要放在河西新城發展的整體脈絡中審視，在十運會、青奧會等重大賽事帶動下，河西新城沿江東中路軸線，呈“魚骨狀”一步步向兩邊佈置住宅和其他功能，文體、會展、金融、商務商貿等配套一一落地。今年，金融城二期以416．6米的高度刷新南京天際線，全國第3座IFC營業，河西新城成為最能展現南京現代化、國際化形象的區域。這背後，得益於對産業規劃、空間規劃的剛性執行，始終堅持一張藍圖繪到底。

以産業規劃為例，2005年河西金融集聚區啟動建設時，有人説“離上海這麼近，大樹底下不長草，哪個金融機構會來”，還有人質疑“金融業的經濟貢獻不在區裏，發展金融幹什麼”。河西中央商務區管委會主任楊建仲介紹，建鄴區始終保持金融優先發展的定力，如今河西CBD集聚起1300多家金融機構，屹立24棟億元樓宇，建成了華東地區僅次於陸家嘴的第二大中央商務區。

“河西的發展不光有高水準的規劃，還有高水準的管理與運營。”鄧驥中説，十運會後，南京市和建鄴區對河西CBD一期建設産居配比和商業商務設施標準進行過反思，於是河西CBD二期建設元通頂流商圈，高水準推進金融集聚區和新城科技園産業發展，補上了一期發展的短板。現在河西CBD三期正有節奏地向南推進，且越往南功能越高端、品質越卓越，直至魚嘴未來中心收官。

“從産業運營角度看，河西新城最初是以土地要素形成的溢出價值反哺金融業發展，實現了城市環境功能的提升。在發展過程中，又抓住數字經濟風口，主導産業持續向‘金融＋數字經濟’聚焦。”建鄴區投促局主要負責人分析，今年，伴隨江蘇省數據集團落地、網際網路大廠開園，建鄴區將“數據要素”作為數字經濟的“第一賽道”，繪製産業圖譜，按圖索驥招商。當下，轄區正密切對接阿裏校友會，以阿里巴巴江蘇總部為紐帶，爭取阿里巴巴離職創業的員工把公司放到南京來。

城市的生命力在於迭代更新。南京市對建鄴區的定位也經歷了從“一城三區”中的“一城”到“城市新中心”再到“城市中心”的轉變，在發展的不同階段，賦予其不同的發展目標和發展方向。南京市發改委規劃處處長湯晉認為，河西南連接著中國（南京）軟體谷和國家級新區江北新區兩個南京市主要創新板塊，同時也是濱江産業創新帶上的重要一環。未來，其城市功能將由服務南京市向服務南京都市圈和長三角升級。

驅車前往河西新城，矗立在江山大街與南京金融城交會十字路口的南京阿裏中心引人矚目。下一個瞪羚、獨角獸，或許就誕生在這片不斷“生長”的數字城裏。（建萱）

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