加快住房租賃立法恰逢其時

《北京市住房租賃條例》于9月1日正式實施。將住房租賃以條例形式予以規範，是解決住房租賃市場日益凸顯的居住問題的客觀要求。《條例》的出臺有助於維護租賃雙方當事人合法權益，特別是在承租人一般處於相對弱勢地位的情況下，條例將更好地保護租房者。《北京市住房租賃條例》是我國住房租賃領域首部地方性法規，勢必會對其他省份規範住房租賃市場起到一定示範引領作用。

對不少年輕人而言，租房是畢業後初到一座城市的首要剛需。一提到租房，想必很多人都忍不住吐槽那些不太愉快的經歷，有的人找房子遇到仲介機構為招攬生意發佈的虛假房源，有些房東總是不斷抬高房租，還有的人遇到“甲醛房”，押金難退，或者是由於房東的原因頻繁搬家等問題。多年以來，租房市場亂象頻現，租賃關係不穩定始終是住房租賃市場發展的阻礙。

通讀《條例》不難發現，其對現存比較集中的住房租賃痛點和難點問題均開出了藥方，對那些鬧心事煩心事給出了解決方案。“隔斷房”一度較為常見，房東或者是仲介機構為了增加租金收益私建隔斷墻，改變房屋結構，增加了安全隱患。《條例》對此明確，出租住房以原規劃設計的房間為最小出租單位，不得打隔斷改變房屋內部結構。且規定了處罰措施，未按照規定出租住房的，責令限期改正或者恢復原狀，逾期不改的，還將視情節對個人或單位處以相應罰款。

前些年“甲醛房”危害租房者身體健康的報道想必人們還記憶猶新。此次《條例》中明確規定出租住房應當符合室內空氣品質等基本安全標準要求，並明確，室內空氣品質不符合室內空氣品質標準的，將對住房租賃企業處以罰款。

房東的惡意驅趕行為也將受到約束。《條例》明確，不得採取停止供水、供電、供熱、供燃氣以及其他故意降低服務標準等方式，或者採取暴力、威脅等非法方式，強迫承租人變更、解除住房租賃合同，提前收回租賃住房。

很多人以當“二房東”實施房屋轉租為一門生意，但在實際情況中，“二房東”卷款跑路、惡意詐騙房租傷害了不少租客，此次《條例》將“個人二房東”納入監管，規定個人轉租住房超過規定數量應當申請住房租賃企業設立登記，並明確對違法行為的處罰要求，為解決這一頑疾提供了法律依據。

租約到期後，一些房東以房屋內的物品有損耗或者損壞為由拒絕歸還押金，這顯然是不合理的。有了明確的監管規則，押金難退也有望成為歷史。《條例》規定，房屋裝修及傢具家電等物品在使用過程中必然存在自然損耗及折舊，只要承租人的使用行為處於合理範圍內，不存在故意損毀行為或以超出約定範圍的方式使用，不能當然認定承租人構成違約。而對於出租方是住房租賃企業的情形而言，其收取的押金應按照規定通過第三方專用賬戶託管，押金返還將得到更好保證。

一段時間以來，租金貸的運作模式很流行。承租人與金融機構簽訂貸款合同，由金融機構先行支付房租，承租人按照約定的計劃還款並支付利息。實際情況中，租金貸的不規範發展成為一些房屋租賃企業“爆雷”的導火索，造成不少出租人和租客利益受損，租房者常常是在出租方的誘導下，稀裏糊塗就簽了貸款合同。《條例》明確，住房租賃企業不得誘導承租人使用住房租金貸款，不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關內容，並規定了相應的處罰條款。

對於備受老百姓關注的租金和仲介費等問題，《條例》也有明確回應。比如，《條例》規定住房租金明顯上漲或者有可能明顯上漲時，市人民政府可以採取漲價申報、限定租金或者租金漲幅等價格干預措施，穩定租金水準。還比如，住房租賃合同期滿，出租人和承租人續訂或重新簽訂合同，房地産經紀機構不得再次收取佣金。

立法規範是住房租賃市場發展到一定程度的必然要求。圍繞解決好新市民、青年人等群體剛性需求，堅持租購並舉，規範發展長租房市場，是重要的民生問題。發展住房租賃市場是促進我國房地産市場平穩健康發展的重要一環。當前，我國住房租賃市場正在快速發展，在全國層面出臺相關規定成為普遍呼籲。據了解，有關部門正在推動加快出臺《住房租賃條例》。2020年9月，住房和城鄉建設部曾對《住房租賃條例（徵求意見稿）》公開徵求意見。相信隨著住房租賃立法工作的推進，其對住房租賃市場的健康運作和完善發展將起到重要的支撐作用。（作者：亢舒）

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