樓市“救市”進入加速跑 當下該如何置業？

今年以來，全國樓市低迷。8月24日召開的國務院常務會議部署了穩經濟所有政策的接續政策措施，其中提到，允許地方“一城一策”靈活運用信貸等政策，合理支援剛性和改善性住房需求。

在“房住不炒”大背景下，今年各地均頻繁發佈寬鬆政策。政策包括限購鬆綁、購房補貼、降低首付比例、提升公積金額度等。西安也出臺了“以租換購，完善保障性租賃住房”等政策。那麼，全國樓市“救市”已進入加速跑，現階段該如何置業?

各地“救市”政策不斷

北京、上海也相繼放鬆調控

根據克而瑞統計，截止到今年6月底，共有36城放鬆限購，54城放鬆限貸，多個城市放鬆限價，142城放鬆公積金貸款。

進入8月之後，越來越多的城市加入了放鬆限購限貸的行列，或者在金融政策層面給予更多支援。南京、無錫、蘇州等城市調整了二套房貸款政策，即首套結清，二套首付三成起，未結清，首套首付40%-60%；福州限購政策調整，限購區戶籍二套首付降至四成，非限購區戶籍首套首付降至三成，給高層次人才給予最高180萬元的購房補貼；河北邢臺要求合理確定住房貸款的最低首付比例。

更令市場驚訝的是，北京和上海也相繼加入了樓市放鬆調控的行列。8月20日，上海定向放鬆臨港片區限購政策，非本地戶籍，社保滿一年可購房一套。在8月初，北京作為全國樓市調控政策最嚴厲的城市終於鬆開了口子，不僅定向放鬆了認房又認貸，而且還允許子女“接力貸”，可謂是力度空前。雖然只針對三個試點項目，但是部分業內人士認為，北京樓市放鬆的信號，意義大於其他。

另外，國家衛健委等17部門在近日發佈關於進一步完善和落實積極生育支援措施的指導意見。要求住房政策向多子女家庭傾斜，在購買房屋時對首付、貸款、公積金額度等方面給予相關政策支援。

由此可見，國家從各個層面對於提振房地産市場都給了大力度的政策支援，而各個城市也在根據實際情況不斷進行調整，以期儘快盤活市場。

西安推出“以租換購”

放鬆了商品房市場限購政策

西安也不例外。8月19日晚10點，西安市住房和城鄉建設局通過官方微信公眾號發佈《西安市居民存量住房用於保障性租賃住房操作指南》，明確指出“住房被納入保障性租賃住房管理並正式簽訂租賃合同後，出租人家庭可在限購區域獲得新增購買一套住房的資格”。也就是説，西安有兩套住房的家庭可出租一套作為保租房，額外可擁有一次購房資格，即可購買第三套房産。

其實西安並非首個推出“以租換購”政策的城市。

今年5月8日，長沙正式印發實施方案，全面開展盤活存量房供作租賃住房試點，到6月8日，試點滿一個月時間。通過有關數據顯示，截至6月8日18時，累計接受諮詢4879戶，“長沙住房”App累計有3025套存量房提出申請供作租賃住房，其中已完成簽約833戶。可見，“以租換購”方式很受歡迎。

回到西安市場，從美城股份發佈的月度數據可以看出，今年以來，西安市新開盤市場去化率持續走低。最高去化率是在今年的2月份，當月去化率75%，最低去化率是剛剛結束的7月，去化率下降至51%。意向登記平臺數據也可以看出，今年搖號項目銳減，其中7月份（不完全統計）數據中，34個項目進入意向登記平臺，只有9個項目需要搖號選房，其餘項目均是平銷狀態。

因此，西安此次“以租換購”政策的發佈執行，既增加了市面上的保障性租賃住房，為低收入人群的住房需求提供支援；又變相地放鬆了商品房市場的限購政策，以刺激客戶購買需求，可謂一舉兩得。

有業內人士表示，自市場下行以來，行業一直期望能有重磅支援政策出臺，但礙于主城“千人搖”“萬人搖”的頻出，導致政府出臺政策顧慮重重，而該政策的發佈執行是對目前主城限購政策變相弱化，是積極的。

購房者預期和置業信心有望回升

剛需置業可抓住有利窗口期

進入8月份，LPR迎來了歷史上最大幅度的下降，房貸利率創十年內新低。聚焦于西安目前的房貸利率，主流銀行首套房貸利率主要集中在4.35%-4.45%，相比于曾一度破6的高點，令購房者十分欣喜。現在買房，比前兩年買房，利息能省十來萬。

中指研究院分析，房地産開發投資增速自2021年2月至今持續下行，房地産銷售面積再度走低，而7月部分城市出現項目集體“斷供”的事件，進一步加大了房地産市場恢復的難度。政治局會議“因城施策用足用好政策工具箱”定調後，預計調控政策或將持續加力優化，疊加信貸環境的優化改善，政策效果有望逐漸顯現，購房者預期和置業信心有望逐漸回升，後續市場有望企穩。

那麼在樓市政策不斷利好的情況下，置業者又該如何選擇？

沈視樓市主理人沈瑋認為，此時選擇置業，重點關注“雙保險”。一是盡可能地靠近主城區，二是選擇有良好背書的開發企業，安全放在第一位。

創典全程資訊部部長劉蘭蘭建議，剛需置業者可適時上車。

西安房地産行業資深分析師朱鬱表示，目前置業者可抓緊置業，因為多因素降維度，綜合環境利好，因此是上車的有利窗口期。在大環境以及階段性影響有限的前提下，西安樓市的三季度價格分梯度會愈加明顯，搖號、流搖項目分化程度繼續加劇，熱點區域和典型改善樓盤仍會走出獨立行情。華商報記者 黨蘭 張毅

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