10月25日，中國城市百人論壇2020年會在北京召開，本屆年會的主題為“邁向‘十四五’的城市中國：人文、智慧和生態”。會議由中國社會科學院、中國科學院、中國工程院聯合主辦，中國社會科學院財經戰略研究院承辦，鳳凰網財經協辦。中國科學院大學國家土地科學研究中心主任董祚繼在會上表示，中央最近出臺的《深圳綜合改革試點實施方案》，賦予了深圳更多改革自主權。實施方案支援在土地管理制度上深化探索。釋放了很多重要信號。董祚繼從土地委託審批、二三産混合用地等四個方面進行了解析。
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大家都知道最近中央出臺了《深圳綜合改革試點實施方案》，賦予了深圳更多改革自主權。裏面也提到支援在土地管理制度上深化探索。這裡麵包含了不少的新意和信號值得重視。我從四個方面來分析：
第一，土地委託審批，深圳的一小步可能推動全國邁出一大步。深圳綜改方案提出將國務院可以授權的永久基本農田以外的農用地轉為建設用地審批事項委託深圳市政府批准，這項舉措只是將之前國務院對廣東省政府的授權事項進一步委託深圳市政府，屬於地方政府之間審批許可權的再劃分，而且深圳的土地開發強度已經達到了50%，也就是達到了區域建設用地開發強度公認的上限。但是如果跳出深圳來看它的影響可能要廣泛深刻得多，一個方面下放土地審批權符合“放管服”改革的大趨勢，深圳這次的改革可能會産生倣造衝動和連環反應，其他城市也可以提出要求下放。另一方面，隨著“多規合一”體制的建立和土地監測監管科技手段的提升，國家完全有能力通過規劃控制用地總量、通過監測監管化解潛在的風險，從而具備條件，將土地審批權全部或絕大部分下放到省級以下政府，所以這個意義非常重大。
第二，二三産業混合用地，這是産業用地政策的重大突破。深圳綜改方案提出支援在符合國土空間規劃要求的前提下，推進二三産業混合用地，這項改革對深圳的激勵作用更大、含金量更高。混合用地供應也就是俗稱的“捆綁出讓”，是將兩種以上相關聯的産業用地歸為一宗地進行出讓。今年3月份的中央文件已經提出了探索混合用地供應，但是哪些産業可以混合併未明確。這次改革方案明確提出來推進二、三産業混合用地，未來工業用地與經營性用地可混合出讓，無疑是對長期實行的單一類型供地方式的重大突破，市場空間很大，實際上我國城市用地的單一供地方式與現代空間規劃倡導的多功能混合佈局已經不相適應，所以推進産業混合供應也是大勢所趨。
第三，探索盤活存量用地。這次城市更新政策的升級，深圳綜改方案提出，支援盤活利用存量工業用地，探索解決規劃調整、土地供應、收益分配、歷史遺留問題。做過具體工作的人都知道，這四個正好是城市更新或者“三舊”改造最致命的四大問題，城市更新在廣東已經試點多年，這次是首次以中央文件的名義加以明確，標誌著城市更新試點政策已經升級為國家政策，將極大增強市場信心。城市更新或者“三舊”改造改革的重點是對存量用地與增量用地實行差別管理，核心問題就涉及到規劃能不能調整、土地還是不是單一的供應方式、增值收益怎麼分配？大量的歷史遺留問題怎麼處理，這幾項政策明確以後將有力促進城市用地結構調整、功能的升級和環境的打造，以市場化方式化解産業住宅等用地供求矛盾，從而推動城市更新以更大力度在更大範圍複製推廣。
第四，分層設立使用權，奠定城市空間立體開發的制度保障。深圳綜改方案提出，支援推動在建設用地地上、地表、地下分別設立使用權。我們國家的地上、地下空間開發程度比較低，主要制約因素就是空間權利制度建設滯後。深圳作為空間利用矛盾尖銳的高度城市化地區，探索在建設用地地上、地表和地下分別設立使用權，不僅是深圳自身發展的迫切需要，對於構建國家城市空間權利體系、健全城市空間權利制度也具有重要意義。
