銀行業監管高壓持續,近日,銀保監會啟動了針對北京、南京、蘇州、深圳、寧波等32個前期房價過熱城市的房地産貸款業務專項檢查。監管人士表示,從被檢查銀行機構看,主要是四類:房貸規模大的銀行、房貸業務風險大的銀行、與高負債房企合作密切的銀行、與交易火爆樓盤合作的銀行。今年以來房地産信貸規模較大或佔比較高、與交易火爆樓盤合作密切等銀行機構將成檢查重點。

中信銀行和郵儲銀行近日均收到罰單,此次罰單也是今年以來銀保監會針對銀行業機構開出的首批罰單。其中,中信銀行因13項違法違規行為,被合計罰沒2223.7萬元,金額刷新2019年以來銀行業罰單最高處罰金額紀錄。

與中信銀行同領罰單的還有郵儲銀行,因未按監管要求對代理營業機構進行考核、勞務派遣工違規擔任綜合櫃員、員工資訊管理不到位、未按規定開展審計工作等原因,被罰140萬元。

具體來看,此次“天價罰單”劍指中信銀行在資訊報送、貸款、理財等業務領域的違法違規行為。違規放貸佔據中信銀行被罰事由多條,其中兩條涉及房地産業務,分別是“以流動資金貸款名義發放房地産開發貸款”和“未將房地産企業貸款計入房地産開發貸款科目”。  

相較去年,今年以來銀保監系統對銀行開出千萬元以上的罰單次數大幅減少。在中信銀行“天價罰單”之前,僅義大利裕信銀行因員工職務侵佔被上海銀保監局罰款1030萬元。而2018年同期,超千萬的“天價罰單”有12張之多,單張金額最高達4.62億元。

北京住宅房地産業商會黎乃超會長表示,一方面體現了2018年強監管成效顯露,另一方面説明穿透式監管正逐漸深入,更多細節性問題正在暴露。銀保監會相關負責人日前表示,未來將進一步加大執行力度,切實完善行政處罰執行機制,壓緊壓實機構主體責任,著力強化聯合懲戒力度,有效保證行政處罰決定的貫徹執行,維護執法權威和法律尊嚴。

從今年5月份開始,很多融資渠道基本上是處於一個不能增長或停滯狀態,房企未來也面臨很大的再融資的風險。今年上半年在海外發債的渠道也收緊,除了一年內再融資的用途之外,其他的也不能再有一個新的增量,所以很多方面都帶來了很大的壓力。其他渠道受限後,股權融資正加速蔓延。由於債券融資收緊,許多地産商迫於融資壓力,放開了股權融資。目前比較普遍的股權融資包含以下兩種方式:

1)境內再融資:當下房企進行股權融資大都採用這種方式,獲利多見效快,可為房企實現較大的融資規模。

2)股票期權計劃:股票期權計劃的融資規模通常較小。

4號文基本斷了私募做債權類地産項目的所有路,除了純股權投資這種方式。中信銀行旗下基金在18年5月豪擲超200億資金“入股+貸款”,共同開發恒大旗下的十個項目,幾乎可以算是中國房地産歷史上最大規模的項目股權融資。具體地,中信旗下的信銀基金通過資本投資獲得相應股權,並通過同等比例的委託貸款介入恒大的項目開發,雙方共擔風險,共用收益。

真正的地産私募是股權融資,在不增加杠桿的同時獲得融資,無固定還本付息壓力,募集資金投向基本不受限,若為表內項目(房企持股高於50%),基金持股體現在少數股東權益;若為表外項目(房企持股低於50%),房企按持股比例計入長期股權投資。此外,股權融資的投向不受限制,可用於拿地,更契合房企融資需求。

近期,有一些房企也在短短幾個月內陸續轉讓其項目子公司股權。同策研究院監測數據顯示,2019年6月監測的40家上市房企實現的股權融資金額為75.68億元,佔總融資金額比重為12.37%,相比上個月的41.32億元,絕對值及佔比都有提高。

到了7月份,這一數據稍有下降,40家上市房企實現的股權融資總額為69.46億元,佔總融資金額比重為7.74%。融資方式主要包括境內再融資和海外配股融資,其中境內再融資金額為68.61億元,佔融資金額的7.65%,為新城控股轉讓多家項目子公司股權及債權,全部以現金支付。

從融資成本來看,上半年95家房企境內發債的平均成本4.97%,境外發債的成本8.34%。境內融資環境的持續收緊,逼迫房企不得不以高成本向海外舉債,尋求融資機會。

6月13日,正榮地産宣佈發行2億美元的優先永續資本證券;7月9日,世茂房地産擬發行10億美元優先票據,利率5.6%。

除了正榮和世茂,融信中國、藍光發展、中南建設等許多房企,無論規模大小,紛紛宣佈其美元債發行完成。

此時此刻,地産行業似乎承受極大的壓力,對於不少求發展、拿地激進的房企而言,面前最重要的就是融資、保持現金流持續穩定。

北京住宅房地産業商會提醒:

各房地産開發會員企業,根據目前金融形勢,進一步加強合法合規意識的提高,合理分配資金使用效率,避免出現資金斷裂,樓盤爛尾等嚴重現象出現。(內容來源:北京住宅房地産業商會)