頭頂懸隱患的央産樓該怎麼辦？

多位家住大興區菊源裏小區的居民近日向本報反映，小區建設之初，為了美觀，樓房外立面安裝了大量石膏裝飾條，如今四處裂縫，隨時可能掉落，成了懸在頭頂的大隱患。加上漏雨、積水等問題頻發，居民的改造呼聲越來越高。然而小區是2001年建成的央産樓，又坐落在兩區交界處，資金、管理、産權、樓齡等諸多困境讓居民陷入迷茫：想申請舊改，卡在樓齡不達標；想推進大修，又一直難有進展。居民呼籲：“樓齡不太老，問題卻不少，能否改造消除安全隱患？”

現場 以前為了好看現在成了隱患

近日，記者來到菊源裏小區，一進小區就看到熱火朝天的施工景象：有些單元門旁架設著圍擋，裏邊挖開大坑，旁邊停著施工作業的車輛，有的單元門外，外挂電梯已經安裝到位。“近兩年，小區正在集中加裝電梯，有幾棟樓已經試點建設完成，效果挺好，現在其他幾棟樓也陸續開工了。”居民張先生説，菊源裏小區共12棟居民樓，都是沒電梯的6層板樓，小區裏住的老人多，眼看很快就能乘坐電梯上下樓，老人們很高興，但有一件事仍令大家憂心忡忡。

“以前為了好看，居民樓外立面安裝了很多裝飾條，小區的顏值確實提高了不少，現在卻成了隱患，不知什麼時候就會突然掉下來。”張先生説，隨著風吹日曬，樓體老化，這些裝飾條開始出現大範圍開裂、脫落，大家走在樓下總是提心吊膽。

居民樓的樓頂以及每層窗戶之間都圍了一圈白色裝飾條，約30釐米寬，裝飾條設計有錯落的排線和弧形的凸起，外立面還用裝飾條設計出複雜的圖案，搭配單元門前造型精緻的立柱，遠遠看去，居民樓充滿“歐式風情”。

“當心腳下！”正當記者一邊走一邊觀察樓體的裝飾條時，張先生大喊了一聲。低頭一看，腳邊是一塊約10釐米長的磚頭，記者撿起來細看，這塊磚頭沉甸甸的，上面有凹凸的造型，旁邊居民樓的裝飾條卻少了一塊，一比較，磚頭的紋路正好能和斷口銜接上。“就是從這兒掉下來的。”張先生説。

居民李先生是小區裏的老住戶，住了近20年。“裝飾條確實很漂亮，可最近幾年總是往下掉。”抬頭細看，幾乎每層裝飾條都出現不同程度的裂縫，尤其是頂層的裝飾條，不僅有密密麻麻的縫隙，還出現大大小小的空洞。李先生指著這些洞説：“裂縫太多，磚塊就會脫落，有的是一小塊掉下來，有的是整條往下掉。前不久就有裝飾條脫落砸了樓下的汽車。”

記者在小區轉了一圈，裝飾條裂縫、脫落的現象隨處可見。有的裝飾條邊緣因脫落嚴重而參差不齊，有的裂開拳頭粗的縫隙，有的露出一個大洞，有的能明顯看到外層石膏板脫落後露出的內層水泥，有的石膏板則斷了一半，搭在外立面邊緣搖搖欲墜。一路上，記者還在地上發現了多塊散落的白色裝飾條，有的有拳頭大小，有的已經摔成一地幾釐米的小碎塊。

居民樓外張貼著“高空墜物，出行注意安全”的提示語。“僅僅有提示根本不管用，我們進進出出只能從樓下經過，裝飾條不知什麼時候就會突然落下，年輕人還能快走幾步，我腿腳不好走不快，心裏幹著急。”一位年近80歲的老人無奈地説。

困境 未納入舊改只因樓齡“小一歲”

“積水、漏雨也讓我們頭疼。”居民陳先生告訴記者，小區一共720戶，其中120戶是頂層，不少居民家出現漏雨問題，有些樓頂層幾乎家家都漏。

“每次下雨我都很難出門。”一位老人帶記者來到她家門前。老人出門的必經之路凹凸不平，路兩側有兩個雨箅子，一個被堵塞，一個則被樹根拱起。“雨箅子比路還高，雨水根本流不下去，路上就會出現大大小小的水坑。”老人説，水深的地方，鄰居會拿幾塊紅磚臨時墊出一道“磚橋”，但路面凹凸不平，“磚橋”不穩當，走起來搖搖晃晃，她根本不敢下腳。

居民説，管道老化爆裂漏水、電容不夠夏天斷電等問題也在近年陸續出現，加上時時刻刻懸在頭頂的墜物隱患，讓大家越來越迫切希望小區能徹底改造一番。

“如今很多老小區通過舊改舊貌換新顏，菊源裏小區要解決問題，能不能也搭上舊改順風車？”居民一番打聽，卻被告知小區樓齡不符合舊改標準。“我們小區是2001年建的央産房，現在改的都是2000年以前的，差了一年。”李先生説。

記者查詢到，一份2020年發佈的《國務院辦公廳關於全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》中指出：到“十四五”期末，結合各地實際，力爭基本完成2000年底前建成的需改造城鎮老舊小區改造任務……各地要結合實際，合理界定本地區改造對象範圍，重點改造2000年底前建成的老舊小區。

國家發展改革委、住房城鄉建設部2021年發佈的《關於加強城鎮老舊小區改造配套設施建設的通知》中提及：“結合住房和城鄉建設領域安全隱患排查整治工作，認真摸排2000年底前建成的需改造城鎮老舊小區存在的配套設施短板……將安全隱患多、配套設施嚴重缺失、群眾改造意願強烈的城鎮老舊小區，優先納入年度改造計劃，做到符合改造對象範圍的老舊小區應入盡入。”

北京市《2020年老舊小區綜合整治工作方案》中也提到，北京各區要進一步梳理轄區內2000年之前建成的老舊小區現狀，初步建立老舊小區綜合整治數據庫。

從上述文件來看，不論央産還是市屬産權，重點改造的是2000年底前建成的小區。隨後記者又先後諮詢了大興區住建委和北京市住建委，也得到了相同的回答。

北京市住建委工作人員表示，市屬産權與央産房改造的申請流程不同，市屬産權小區由街道上報，央産房改造方案則由産權單位向上級總部進行申請。從政策上來看，2001年建成的小區不滿足改造條件。不少老舊小區是上世紀七八十年代，甚至上世紀五六十年代的老房，這些老房會被優先改造，“但也不排除一些特殊情況，這就需要與産權單位具體協調溝通。”

追問 申請公維金解決隱患可行嗎

“小區是央産樓，以前是産權單位自己管，需要維修時也是産權單位申請資金，但2019年小區已經進行了三供一業(供水、供電、供熱和物業管理)移交改造，新物業也在去年正式入駐。”李先生想知道，如果想用專項維修資金來改造，應該怎麼做？

記者首先聯繫了大興區舊宮鎮，工作人員表示，菊源裏小區位於大興與豐臺的交界處，只是地理位置在大興，物業、社區管理則歸屬豐台區東高地街道。隨後記者又諮詢了東高地街道。工作人員表示，産權單位所在地位於豐臺，但小區明確位於舊宮鎮，東高地街道無權進行管理。此外，小區雖然已經移交“三供一業”，但是否移交“三供一業”、是否轉賣給個每人平均不影響産權性質的認定，該小區從性質上仍屬於央産。

小區物業也表示，小區仍屬於央産房，物業可以進行小修小補，但涉及大修，需要動用專項維修資金。物業無權申請，需要將小區存在的問題反映給産權單位，由産權單位申請資金進行修繕。

産權單位工作人員則表示，近日各方正在開會研究申請專項維修資金的問題。小區目前已由物業管理，並已成立業委會，在申請資金前，需要先由物業及業委會開展相應工作，明確修什麼、怎麼修。“我們收到來函和材料後，再走相應流程，申請提取專項維修資金。”

據知情人士透露，央産房申請專項維修資金改造的流程比較繁瑣，耗時較長，目前小區專項維修資金也可能無法支援大範圍改造，這又將涉及專項維修資金補繳，更是一個漫長的過程。

“小區雖然‘小一歲’，各類問題卻不少，安全隱患更時刻懸在頭頂，裝飾條隨時往下掉，我們等不起啊！”小區居民呼籲相關部門加強溝通協調，想辦法儘快消除安全隱患，讓大家能住得踏實。（記者 鹿藝佳）