公募REITs市場迎基本面復蘇 産業園區品種受益最大

今年以來，公募REITs價格有所回落、逐步回歸理性，長期價值凸顯。

數據顯示，截至上週五收盤（4月21日），今年以來REITs能源板塊上漲3.1%，保障性租賃住房板塊上漲0.7%，高速公路板塊下跌4.6%；産業園區板塊下跌2.8%；生態板塊下跌2.1%；倉儲物流下跌0.9%。

“REITs價格回落在一定程度上受到了此前理財贖回風波以及近期股票市場疲軟的影響，但另一方面，隨著價格逐步回歸理性，産品分派率亦將相應上升。”業內專家認為，以上週五收盤價來計，産權類産品和特許經營權類産品的平均分派率分別為3.71%和5.84%，較以2022年末收盤價計算的分派率分別高出約0.13個百分點和0.37個百分點，這兩類産品分派率差異明顯，主要是因為經營權類産品的分派中含本金攤還。

産業園板塊市場空間大

基礎資産基本面有望修復

市場人士認為，隨著2023年經濟活動穩步復蘇，加之基礎資産本身質地優良，REITs各資産類型板塊有望迎來基本面的復蘇，而且産品價格因近期市場下探現已處在價值洼地區間，産品分派率相較其他可比金融産品收益率具有一定吸引力。隨著後續業績逐步修復，REITs市場有望迎來上升動力。

以今年以來下跌幅度較大的産業園區板塊為例來看，園區類基礎資産的基本面有望修復。

市場人士表示，産業園區內集合了政府配套鼓勵扶持政策、區域配套設施、産業鏈上下游企業、專業運營管理機構等內容和主體，經濟活動較為複雜，其對産業政策、經濟行為的傳導還需要一定時間消化和反饋。2022年底及2023年一季度數據主要體現經濟企穩、修復前的結果。企業在訂單提升、預期逐漸向好的預期下，方能進行新的預算、擴租等計劃，從確定租賃計劃，到招商、帶看、招租、談判條款、簽署合同等一般尚有數個月的時間流程，或將滯後反映經濟活動修復。

産業園區為我國産業發展、企業創新、人才流動提供重要的物理空間和平臺，長期來看與經濟發展趨勢一致，韌性較強，建議關注長期續航能力。産業園REITs的租金收入主要來自市場化定價，會受週期性波動影響，但産業園REITs具有未來盈利增長彈性大、股性較強等特點，後續伴隨經濟復蘇和租賃市場回暖，將産生更大的市場空間。

據悉，在一季報公佈後，建信中關村REIT及華安張江REIT受續租率不及預期影響，下跌幅度明顯。在一季報披露當日，即上週五，建信中關村一度跌超6.9%，華安張江光大園REIT跌超4.1%，高於産業園區板塊當日平均下跌幅度。

二季度北京産業園

租賃市場有望回暖

以建信中關村REIT為例，建信中關村REIT基礎設施資産所在的上地區域是北京市最大的商務園區之一，地理位置優越、交通便捷，區域內供需結構穩定。總體上看，該區域的産業園租戶品質、租戶穩定性及承租能力均屬於較高水準。

市場人士認為，北京産業園市場的商務活動在2022年有所影響，空置率全年緩慢爬升，預計2023年隨著産業發展和扶持政策出臺並落地，經濟活動將進一步活躍，在二、三季度可以迎來租賃市場回暖。從2023年一季度的市場表現來看，産業園市場在一季度出現需求恢復，凈吸納量轉正為3.7萬平方米。整體來看，市場有望在2023年下半年重新回到常規去化速度。

伴隨著2023年一季度帶看量和客戶意向需求量的明顯提升，預計二季度起，産業園租賃市場將迎來回暖。

戴德梁行北京公司副總經理胡峰表示，截至2022年末，北京全市産業園區總存量為2096萬平方米，上地産業園區存量佔比約11%。受經濟下行壓力加大等因素影響，當前市場仍然處於階段性調整時期。上地産業園區域的租賃客群主要為軟體和資訊服務業等高科技企業，未來海澱區仍將重點推進資訊業、醫藥健康和科技服務三大重點産業發展，從而帶動相關租賃需求回暖並保持該區域平穩發展。未來在市場經濟動力逐漸恢復的環境下，伴隨著不斷結構化調整，市場將逐步開始回暖。

據了解，建信中關村REIT的運營團隊從項目空間提升、産業整合互聯，人性場景搭建等多方面進行項目優化及客戶組織工作，用好當下復蘇前期的儲備週期，做好市場快速上升前的準備工作，為後續長期高效運營奠定基礎。

建信基金基礎設施投資部負責人表示，目前建信中關村REIT底層資産的出租率受市場環境影響有所下滑，REIT價格也有所下跌，但底層資産地理位置較好、歷史現金流長期穩定、運營團隊經驗豐富，隨著上述區域産業園區市場的不斷回暖，預計2023年二季度租賃狀況將逐步回升。建議投資者對市場環境抱有信心，關注資産狀態的變化。建信基金作為管理人也將積極做好運營管理、增加分紅頻度，保護好投資人利益。

張江光大園運營表現穩健

租金水準逐步攀升

從華安張江REIT來看，所持有的張江光大園項目自2021年6月份上市以來運營表現持續穩健，租金水準穩步攀升。

該基金的定期報告顯示，項目整體租金水準自2021年三季度末的5.31元/平方米/天，提升至2023年一季度末的5.67元/平方米/天，增幅達6.8%。2021年末項目出租率為100%，2022年在複雜多變的環境中頂住外界壓力，始終堅持穩健運營，2022年度共完成續租/新租面積17819.08平方米，年末出租率保持在92.6%的水準。預計隨著2023年二季度的商業活動持續恢復以及在去年末及今年初保持觀望的部分租賃需求因政策明朗和經濟復蘇等因素而逐漸入市，租賃進程將逐步加快並超越一季度的相關表現。

“展望未來，儘管張江光大園項目的空置面積消化需要一定時間和過程，但租賃的變化和調整也為項目提供了優化租戶結構、降低項目租戶集中度風險的契機，有利於項目長期的經營穩定。”業內人士認為，基金管理人在一季報中也表示，將敦促和協同外部管理機構，在未來通過控制租戶的面積佔比、豐富租戶面積結構和産業結構、調整大租戶擴租面積到期時間等合理租控措施，以避免較短時間週期內集中産生到期面積和退租面積的情況發生，力爭維持基礎設施項目經營表現的穩定，使華安張江REIT更具備長期持有和投資的價值。

根據4月基金管理人發佈的相關公告，華安張江REIT擬通過擴募方式購入張潤大廈項目，若持有人大會審議通過、擴募項目實施完成，華安張江REIT將獲得新的穩定現金流資産，補充基金的可分配收益，同時也將提高華安張江REIT的投資分散度，一定程度上降低經營風險，有利於基金獲得更加穩健的運營表現。

基金管理人表示，將持續積極監督和協同運營管理機構完成日常運營管理工作，做好二級市場價格動態監測、按期披露定期報告和臨時報告，推進擴募相關工作，與各機構投資人與個人投資者展開定期和不定期交流，積極參與行業交流活動和投教活動，始終致力於我國公募REITs行業的高品質發展。記者邢萌