證監會、發改委力推REITs常態化發行 實現高品質擴容

3月24日，證監會發佈《關於進一步推進基礎設施領域不動産投資信託基金（REITs）常態化發行相關工作的通知》（以下簡稱《通知》），進一步推進REITs常態化發行工作。同日，國家發改委發佈通知，從六方面進一步提升REITs項目申報推薦品質和效率，促進基礎設施REITs市場平穩健康發展。

接受採訪的專家表示，兩部門發文意義重大，拓寬項目試點類型、調整項目要求，將有力推進REITs常態化發行，推動REITs市場質的有效提升和量的合理增長。

助力擴內需

盤活消費基礎設施存量資産

此次《通知》最大的亮點在於，將消費基礎設施資産納入REITs試點範圍。優先支援百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點項目，保障基本民生的社區商業項目發行基礎設施REITs。項目用地性質應符合土地管理相關規定。

專家認為，支援增強消費能力、改善消費條件、創新消費場景的消費基礎設施發行REITs，有助於盤活消費基礎設施存量資産，助力增強消費的基礎作用。

中信證券首席經濟學家明明對《證券日報》記者表示，線下消費場景對於拉動居民消費的作用不言而喻，將消費基礎設施資産納入REITs試點範圍，有助於引入社會資本參與線下消費場景投資，通過打造消費者喜愛的線下消費空間增加居民消費。

中指研究院企業研究總監劉水在接受《證券日報》記者採訪時亦表示，支援消費基礎設施發行REITs，有利於擴大內需，發揮消費的基礎性作用，利於宏觀經濟穩定增長。

目前，我國已上市REITs25隻，募集資金超過800億元，項目涵蓋收費公路、産業園區、污水處理、倉儲物流、清潔能源、保障性租賃住房、新能源等多種資産類型。對於REITs市場而言，隨著消費基礎設施資産納入，將進一步豐富REITs底層資産類型，為REITs市場擴容注入新動能。

明明表示，“發行上市新類型REITs可以豐富投資者可投標的，對REITs行穩致遠起到積極作用。”

劉水錶示，一方面監管部門擴大了REITs標的資産領域，豐富了標的資産；另一方面這也標誌著REITs發行從試點進入常態化發展階段，對於降低企業杠桿率、盤活存量資産、擴大有效投資、增加投資渠道均有重要意義。

此外，《通知》對商品住宅地産作出了明確限制。“此前，在推進保障性租賃住房REITs試點時，通過發文的方式，對發起主體、回收資金用途等方面構建了有效隔離機制。此次推進試點也嚴格落實發起主體、回收資金用途等隔離機制有關要求，切實落實‘房住不炒’精神。”接近監管層人士告訴《證券日報》記者。

平衡投融資

推動更多項目發行上市

此次，證監會和發改委還分類調整項目收益率和資産規模要求。對於特許經營權類項目，明確要求內部收益率（IRR）不低於5%；對於産權類項目，將分派率要求從4%降低到不低於3.8%。

據上述接近監管層人士介紹，REITs試點初期，證監會堅持高標準、穩起步，明確了適當的基礎設施項目收益率和資産規模要求，在項目篩選推薦環節，相關規則中明確“基礎設施項目預計未來3年凈現金流分派率原則上不低於4%”；在發行環節，要求以發行價格計算的分派率原則上在4%以上。

“試點啟動以來，隨著市場利率中樞的下行，上述分派率要求一定程度上影響REITs市場的價格發現功能和企業參與積極性，同時也不太契合特許經營權類項目的收益特徵。”上述接近監管層人士表示，為進一步優化價格發現功能，提升發起人的參與意願，增加合格資産規模，同時平衡好投融資兩端利益、兼顧市場各方需求，此次《通知》明確，對於産權類項目，擬將分派率要求整體微調為3.8%；對於特許經營權類項目，擬明確使用IRR作為準入標準，要求IRR原則上不得低手5%。

明明表示，對於特許經營權REITs而言，由於剩餘期限內的資産市場價值將逐年遞減並趨於零，原資産和新購入資産在運營年數上的差異，或影響分派收益率的大小，因此通過IRR這一指標對該類型REITs的收益進行衡量具有現實意義。綜合來看，項目收益率要求的微調既有助於推動更多資産滿足申報條件，同時又能夠保證新上市資産在收益方面的吸引力。

此外，為鼓勵更多保障性租賃住房REITs項目發行，努力打造REITs市場的“保租房板塊”，同步適當降低了首發項目資産規模不低於10億元的門檻要求，明確首次發行保障性租賃住房REITs項目，當期目標不動産評估凈值不低於8億元，可擴募資産規模不低於首發規模的2倍。

“由於各地保障性租賃住房項目的總體規模偏小，將當期目標不動産評估凈值門檻下調至8億元，有助於推動更多保障性租賃住房項目符合發行要求。”明明表示，而對於可擴募資産規模要求不低於首發規模的2倍，也能保證保障性租賃住房項目原始權益人的擴募能力，上市之後通過擴募的方式既能夠進一步擴大項目總規模，還有助於盤活存量資産，促進保障性租賃住房有效投資。

劉水亦表示，調整後有助於降低保障性租賃住房REITs發行門檻，鼓勵更多機構發行，促進保障性租賃住房良性經營和發展。

增強可預期性

提高申報推薦效率

此外，本次發改委優化項目推薦流程，將在5個工作日內做出受理或不予受理反饋，在項目正式受理3個月內完成項目推薦；證監會進一步優化審核註冊流程。

“按照優化推薦程式、明確時限要求、增強可預期性的有關要求，證監會會同國家發展改革委推出提高申報推薦效率的系列舉措，進一步完善審核註冊機制，優化審核註冊流程，同時明確大類資産準入等標準。”上述接近監管人士表示。

明明表示，此次證監會和發改委發文，對REITs發行的全生命週期都作了指導和要求，包括注重項目前期培育、規範申報推薦流程、發揮各參與主體作用、加強回收資金運用監管和項目運營管理。

“這將有助於從各維度為REITs實現常態化發行提供支援，進而推動REITs市場向著成熟健全的方向發展。”明明説。

劉水錶示，完善項目推薦流程、審核註冊機制等，有利於發行主體及仲介機構等改善經營，進行相關準備活動，有利於提高發行效率，是推進REITs常態化發行的內在要求，將有助於推動REITs市場快速健康發展。

《通知》還注重加強市場體系建設，提出推動擴募發行常態化；擴大市場參與主體範圍，支援優質保險資産管理公司等資産證券化業務試點，允許符合條件的機構參與基礎設施REITs。

此外，《通知》提出，加強二級市場建設，適時推出REITs實時指數等。

據上述接近監管層人士介紹，首批擴募項目近期有望落地。記者吳曉璐