購房攤上“腰線層”該咋辦？

核心提示

當事人在訂立合同過程中故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，或者有其他違背誠信原則的行為，造成對方損失的，應當承擔賠償責任。

對於大部分普通老百姓來説，買房幾乎是人生中最大的一筆投資。然而現實中，很多時候大家只能依據圖紙買房，這就意味著要承擔“買家秀”與“賣家秀”存在差距的風險。

據了解，很多開發商會出於功能性或美觀性考慮，在商品房建設中設計一些有獨特造型的部分，這就會導致其中某些房屋戶型受到影響，出現大家俗稱的“腰線層”“槽鋼層”“避難層”的房屋。可能在某些人眼中，這類特殊的房屋別具優勢，但也有一些購房人比較忌諱買到有“瑕疵”的房屋。那麼，在實際購房過程中，如果購房人誤購此類房屋該怎麼辦？可以要求開發商承擔賠償責任嗎？

【典型案例】

2019年6月，王某購買了一套某開發商建設的商品房。了解洽談過程中，開發商銷售顧問未告知王某該房屋處於“腰線層”，雙方簽訂的《商品房買賣合同》中對該情況亦未予以説明，且房屋定價也與正常房屋無任何差別。直到今年3月30日王某收房時，才發現自己的房屋處於“腰線層”，房屋客廳陽臺及次臥陽臺擋墻明顯高於“非腰線層”房屋。後經測量，王某房屋客廳陽臺及次臥陽臺擋墻高度為70釐米，而“非腰線層”陽臺擋墻高度為15釐米。於是，王某起訴至法院，要求開發商賠償損失5萬元。

法院經審理後認為，開發商在與王某簽訂《商品房買賣合同》過程中，其工作人員未明確清晰告知王某房屋處於“腰線層”位置，雙方簽訂的合同中亦未對該因素作出任何説明，讓王某誤以為購買的是正常戶型房屋，對此，開發商應當承擔締約過失責任。最終，法院在綜合考慮房屋陽臺擋墻對房屋觀感、景觀、採光客觀上造成影響等情況，酌定判決開發商賠償王某損失1.3萬餘元。

【法官説法】

西安市中級人民法院民二庭法官 張楠

“近年來，因購房産生的各類糾紛很常見，而其中因實際購得的房屋不符合預期起訴到法院的情況也不少。在法律層面，此類訴訟大多會涉及締約過失責任的承擔。”張楠分析，締約過失責任是當事人違反先合同義務應依法承擔的民事責任，我國民法典對此予以明確規定。民法典第五百條規定：“當事人在訂立合同過程中有下列情形之一，造成對方損失的，應當承擔賠償責任：（一）假借訂立合同，惡意進行磋商；（二）故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況；（三）有其他違背誠信原則的行為。”從該條規定“故意隱瞞”“有其他違背誠信原則的行為”等描述中可知，締約過失責任的産生在於一方行為存在過錯，而這種過錯，體現為對先合同義務的違背。本條具體列明瞭違反先合同義務的情形：一是假借訂立合同，惡意進行磋商；二是故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，同時設置“有其他違背誠信原則的行為”的條款進行兜底。據此，認定締約過失責任是否成立的關鍵，就在於認定締約方是否在締約過程中存在違反先合同義務的行為。如果締約人在締約過程中存在過錯，違反先合同義務並因此造成對方損失的，應當承擔賠償責任。

那麼，先合同義務是怎麼産生的呢？張楠表示，通常，法律上認為一旦雙方當事人為締結某種契約而進行洽談磋商，雙方之間便因此建立了一種特殊的信賴關係，産生一定的信賴利益。此時，基於誠實原則，雙方應當在合理範圍內承擔協助、通知、照顧、保護等義務，這就是先合同義務。但是，由於先合同義務的內容是不斷發展並日益豐富的，所以審判實踐中，法院常常會結合具體的時空和事件進行綜合把握。具體來講，在民商事交易活動中，交易雙方往往存在交易地位、對交易標的資訊了解程度、專業水準等方面的差異，這就要求雙方有義務充分披露與合同訂立相關的重要事實。例如在購房過程中，具有專業水準的房地産開發商需盡到明確的説明義務，其工作人員應當充分介紹房屋的各項重要因素，並將所提示説明的情況在書面合同中予以明示。上述案例中，開發商銷售顧問未告知王某該房屋處於“腰線層”，雙方簽訂的《商品房買賣合同》中也未對相關情況進行説明，房屋定價更未顯示出異常，據此可認定，開發商一方存在違反先合同義務的情形，應依法承擔相應的締約過失責任。

而對於締約過失責任的具體承擔，張楠表示，締約過失責任是行為人針對對方信賴利益損失承擔的責任，信賴利益損失限于直接損失，一般不包括因此錯失的機會損失等間接損失，否則，信賴利益損失就可能會漫無邊際，不利於市場經濟發展。再者，信賴利益損失屬於財産損失，不包括人身損害或精神損害。此外，締約過失一方承擔的締約過失責任不應超過合同履行利益，而且締約過失責任人賠償的範圍應受違反先合同義務與損失間因果關係的限制。司法實踐中，法院一般會根據具體案情，區分原因力的大小，進而認定與原因力大小相適應的責任。

市場交易誠信為先，出售購買不得“任性”。個案的判決，彰顯的是法律制度對於社會價值的引導。法官提示，不論是買房購車的大買賣，還是日常消費，商家要秉持誠信公平的交易原則，普通消費者也應當盡可能多地了解相關的法律規定與行業慣例。在磋商過程中，主動對自己關心的重要事實因素進行詢問了解，同時盡可能將相關事項明確寫入書面合同，以最大程度保障自身權益。記者 陶玉瓊