【經濟觀察】住房租賃合同需網簽、備案影響幾何？

自9月起，在北京租房需進行合同網簽和備案登記。這一新規源於全國首個規範住房租賃的地方性法規《北京市住房租賃條例》（以下簡稱《條例》）。根據《條例》，北京市將建立健全住房租賃管理服務平臺，為租賃當事人提供住房租賃合同網簽、登記備案、資訊查詢和核驗等服務。出租人應當在租房合同簽訂30日內，辦理住房租賃登記備案；從事住房租賃經營的企業、房地産經紀機構通過住房租賃管理服務平臺完成租賃合同網簽，自動提交登記備案。

作為平等民事主體間的協議，合同滿足主體適格、意思表示真實、不違反法律法規和社會公序良俗等要件，即為依法成立。那麼，對於住房租賃合同而言，《條例》為何進一步提出登記備案要求，鼓勵通過住房租賃管理服務平臺完成住房租賃合同簽約備案？

從現實情況看，長期以來，出於監管審查、避免“一房二賣”等需要，商品房買賣網簽備案已成為社會共識。而租房涉及穩定居住權，同樣屬於民生範疇，但住房租賃合同卻往往由出租人和承租人雙方或經由仲介私下簽訂。

在租賃關係中，承租人一般處於相對弱勢地位。隨意漲租、剋扣押金、暴力清退、長租公寓暴雷、二房東卷款跑路等住房租賃市場有失規範的現象動搖著承租人本應享有的權益保障。北京市住建委有關負責人表示，從多年來的管理實踐來看，90%以上的投訴反映的是承租人權益受到侵害。

正是在此基礎上，《條例》在民法典平等保護當事人的原則下，從居住條件、安全保障、穩定租金、糾紛調處等方面進一步突出對承租人居住權益的保障。例如，對於承租人普遍關心的提前收房、隨意漲價等問題，《條例》規定，不得採取停止供水、供電、供熱、供燃氣等方式，或者採取暴力、威脅等非法方式，提前收回租賃住房；住房租金明顯上漲或者有可能明顯上漲時，市人民政府可以採取漲價申報、限定租金或者租金漲幅等價格干預措施，穩定租金水準。

住房租賃合同網簽備案，有助於將上述租金和押金數額、租賃期限、解除合同的合理告知期限等與承租人權益密切相關的內容“白紙黑字”地落于合同示範文本中，使得居住的安全性和穩定性、租金和押金的收取等全部進入監管視野之內，方便有關部門實施更有力有效的監管。

此外，《條例》規定住房租賃企業、房地産經紀機構應當具備相應的資金、人員和管理能力且進行登記備案，個人轉租住房超過規定數量應當申請住房租賃企業設立登記並備案，精準打擊了黑仲介、“二房東”的不法行為，進一步規範了住房租賃市場秩序。

作為首個將“租購並舉”寫入地方立法的城市，北京市出臺《條例》有利於引導租房市場健康有序發展，加快完善租購並舉的住房體系。而要實現租購並舉，租售同權是題中之義。

不同於房屋産權所有人，在住房租賃合同尚未實施網簽備案之前，承租人辦理各項業務存在諸多不便。當經過網簽備案，承租人憑藉住房租賃合同登記備案編號，便可以辦理申領居住證、積分落戶、公積金提取等公共服務事項。可見，住房租賃合同網簽，在保護承租人權益的同時，更為承租人獲得均衡的公共服務提供了保障。(記者 時斕娜)