石景山“分配房”追蹤：銷售承認簽租房協議

北京市場驚現6折新房甩賣引發購房者關注，北京商報記者進一步調查發現，除價格便宜外，這批特價分配房打出最大的賣點就是“買房不需要購房資質”，但需要以銷售企業職工的名義簽訂合同，而相關合同並不是與項目開發商所簽訂。值得一提的是，即便購房者以員工身份買房，所拿到的也並非真正的購房協議，而是由銷售拿著稱是開發商方面提供的一份《北京市公有住宅租賃合同》。

不用購房資格

北京商報記者調查發現，除價格便宜外，位於石景山五里坨的這批特價分配房最大的賣點就是“買房不需要購房資質”。按照現場銷售人員提供的購房資訊，購買條件按照企業分房管理，購房者年齡滿足22-60周歲之間即可。

眾所週知，北京買房有嚴格的“條件”限制，這也是廣大購房者心中的“痛”，有資質的沒錢，有錢的又沒資質，要二者合一才行。

這批不需要資質的房子該如何買呢？“既然是員工福利房，肯定要以員工的身份買。”據銷售人員李錦（化名）介紹，如果要購入這批房子，需要購房者簽署一個在職員工證明來買。

“流程是交錢拿鑰匙，去建委報備登記，到時候網上也能查到是你的名字，這個房子的戶主是誰，然後開發商這邊會給你一個本，上面寫著房間號，證明這是你買的房子。”李錦稱。

沒有銷售資格的物業包銷

李錦口中的在職員工證明並不是與項目開發商簽訂的，而是與包銷單位“北京銘確物業管理有限公司”簽訂。也就是説，凡是買這批房子的購房者，首先要成為北京銘確物業管理有限公司的員工。上述包括李錦在內的銷售人員均表示自己屬於這個物業公司。

天眼查數據顯示，北京銘確物業管理有限公司成立於2022年1月7日，註冊資本為800萬元人民幣，法定代表人為金鑫，經營範圍包括物業管理；企業管理；企業管理諮詢（不含仲介服務）；技術開發、技術諮詢、技術交流、技術推廣、技術服務；城市園林綠化。

如果天眼查的資訊沒有錯，那麼北京銘確物業管理有限公司並不具備新房銷售的資格。

金鑫名下還有另外一家公司——北京得捷房地産經紀有限公司。天眼查數據顯示，經營範圍包括從事房地産經紀業務；房地産諮詢；房地産開發；出租商業用房等。

對於工商系統裏沒有資質代理這樣一個項目，北京商報記者致電北京銘確物業管理有限公司，但截至發稿並未獲得回應。北京商報記者也與項目方遠洋方面求證與該物業公司的關係，遠洋方面表示去了解情況，截至發稿前也未有回復。

北京金訴律師事務所主任王玉臣告訴北京商報記者，首先需要看這個所謂的包銷公司是否有開發商的書面授權，書面授權是否會作為購房合同的組成部分。如果沒有書面授權，購房人將來依據合同向開發商主張維權時，可能會面臨開發商不承認的風險。如果開發商書面授權已經列入合同附件，或者以其他書面方式進行了確認，開發商作為委託人，相應的法律後果應由開發商承擔。未來出現一些問題，購房人也可以向開發商進行維權。

“即使有書面授權，還是建議購房合同最好和開發商簽署。儘量避免未來開發商不承認購房合同約束力。”王玉臣強調。

購房時簽公房租賃合同

事實上，購房者即便以員工身份買房，所簽署的也並非真正的購房協議，而是由銷售方面提供的一份《北京市公有住宅租賃合同》。

“拿著合同就可以正常落戶、上學了，而且房源資訊會去建委報備登記的。”為了證明自己説的是真的，李錦向北京商報記者提供了上述《北京市公有住宅租賃合同》，在這份發黃的合同上明確寫了“承租週期10年”。

對於為何是“承租”不是“買賣”，且週期只有10年，按照李錦的説法，“這正是公房的特點”，只要國家不出臺新政策，這批“分配房”五年後就能變成正常的商品住宅。“到時候拿著開發商提供的合同，然後補交一個35%的差額稅，房本就能正常下來了。”

“北京過去確實有公有住房，大概在90年代初，為了解決企事業單位職工興建的一批公有住房，興建之初都是承租性質。”一位曾經經歷過北京房改的政府人士直言，房改後，部分公房折合工齡、職級等在完成土地出讓金補繳或按照房改政策補足房款後銷售給了職工，也就是現在二手房市場的已購公房。

顯然，上述房源並不符合這一規定。

對此，李錦也承認“不能保證百分之百下房本”，但自己住是肯定沒問題的，如果想轉讓，沒下房本之前物業負責更改租賃合同。

截至北京商報記者發稿，北京石景山App上發佈一則落款為石景山區住建委的情況説明，稱核實後，五里坨的兩個項目遠洋五里春秋與西府海棠商品房最低銷售價格均未有6折甩賣。五里春秋項目公司景西公司正準備就自持商品房對外整體租賃與相關單位進行接洽，未形成租賃方案、未簽署任何協議，已經在售樓處張貼聲明，提醒購房者謹防自持商品房的不實宣傳。

以租代售的風險

2016年9月30日，北京出臺房地産市場調控新政，要求強化“控地價、限房價”交易方式，試點採取限定銷售價格並將其作為土地招拍挂條件的措施，鼓勵房地産開發企業自持部分住宅作為租賃房源。自持是“控地價、限房價”的産物，北京部分地塊自持比例甚至達到100%，也可見當時房企拿地的熱情。

後續因開發商著急變現，自持商品房開始利用“以租代售”的形式入市。2017年4月，北京市發佈了《關於本市企業自持商品住房租賃管理有關問題的通知》，加強對企業自持商品住房租賃的管理工作，明確企業自持商品住房應全部用於對外租賃，不得銷售，企業持有年限與土地出讓年限一致，對外出租單次租期不得超過10年。

簽訂“長租”合同而不是商品房買賣合同，一次性租賃70年賭的就是未來能“轉正”？地産分析師嚴躍進表示，自持模式有其歷史背景，也是政府土地拍賣的一次新嘗試，此類房源已明確“不得分割、銷售、轉讓”，因此“轉正”目前沒有政策依據。此外，房管部門如果為某一項目開設“先例”，個例就不再是個例，後續自持項目爭相效倣，自持政策也就失去了原本的意義。北京商報樓市調查小組