法拍房，這個“漏”你撿不撿？

2017年，9000套；2018年，2萬套；2019年，50萬套；2020年，133萬套；2021年截至三季度末，159萬套……這是淘寶網司法拍賣平臺從2017年以來挂網拍賣的法拍房數量。

因為價格低，法拍房逐漸走進了大眾視野。法拍房到底是什麼房？怎麼買？是否限購？這個“漏”該怎麼撿？12月5日，經過記者深入採訪，法拍房背後那些無法避開的法律問題也隨之呈現。

什麼房？哪買？

“法拍房是被法院強制執行拍賣的房屋。”西安市蓮湖區人民法院執行局副局長劉海亮介紹，當債務人無力履行借款合約或無法清償債務時，債權人經司法程式向法院申請強制執行，將被執行人（債務人）名下房屋進行拍賣，以拍賣所得案款償還債權，而在這個過程中進行拍賣的房子就是法拍房。

2017年1月1日，《最高人民法院關於人民法院網路司法拍賣若干問題的規定》正式施行，地方各級人民法院積極響應，網路司法拍賣工作全面展開，以網路電子競價方式公開處置執行標的。

法拍房的産生有多種情形。北京市東元（西安）律師事務所律師王峰告訴記者，有因商業貸款産生，如購房人在不能向銀行如期如數償還購房貸款時，銀行向法院提出民事訴訟，要求貸款人就被抵押貸款標的拍賣變現來償還貸款；有因民間借貸産生，如張三借了李四的錢，約定以自有房産提供抵押擔保，並做了抵押登記，到期不能還款，李四憑抵押借款協議向法院提起民事訴訟，勝訴後，張三仍不履行法定還款義務，則李四可向法院申請強制執行，拍賣張三的房産來還款；有因司法沒收産生，如刑事案件中被告人被判決沒收個人全部財産，若該財産涉及不動産，則依法可進行拍賣，變現後收歸國庫；還有一種極少發生的無主財産，就是無人認領的房産，也可以進行拍賣。

目前，法拍房都是通過網路司法拍賣平臺進行交易。

全國網路司法拍賣有淘寶網、京東網、人民法院訴訟資産網、公拍網、中國拍賣行業協會網、工商銀行融e購、北京産權交易所這7個官方網路平臺。

在各平臺設置的司法拍賣窗口，能夠搜索到全國各地法拍房的資訊，司法拍賣頁面顯著位置，也都標注了競拍流程即閱讀公告、實地看樣、交保證金、出價競拍、競拍成功與否、辦理交割等步驟。

不限購？怎麼買？

法拍房的限購政策已經在一些城市陸續出臺，像西安這樣還未限購法拍房的城市，法拍房的熱度也曾一度高於二手房市場。記者了解到，近期，西安法拍房每月都保持有180多套房源，曲江和高新區域的法拍房受關注度較高，相同環境下的法拍房較二手房的市場價，的確有一定的價格優勢。許多抱有“撿漏”心態的人們，往往因為這些表面現象，輕視了其中的法律問題。

“那是7月15日的事。”余女士與丈夫來西安工作3年多，説起戶口遷入的時間，她記憶猶新。今年5月份，她成功拍下一套法拍房，一個多月的時間，就辦完了各種手續，順利拿到了房産證，戶口也遷入了西安市。

作為“新”西安人，她與記者分享了購買法拍房的經歷：“房子是我自己在網上看到的。手機淘寶裏有個阿裏拍賣，我就在那兒搜的，裏面有房子的地址、照片，也有法院的聯繫電話，包括看房電話，競拍公告上寫得都挺詳細。”

“我打了電話，約了看房，看完挺滿意的。”余女士告訴記者，房子物業、水電等費用她向物業進行了核實。關於落戶、孩子上學、房子有沒有租賃等具體問題，她也向法院和其他相關部門進行了諮詢。最終，余女士花費135萬餘元拍下了這套94平方米的法拍房，總價格比二手房市場價低13.6萬餘元。

“法院所有法拍房的諮詢、看房、競拍等事宜，都委託給了網路司法拍賣輔助機構。”採訪中，蓮湖區法院審判執行事務中心法拍組負責人趙東介紹。

網拍輔助機構都是經申請，符合條件才被納入全省法院網路司法拍賣輔助機構名單庫的，他們的經營範圍都包含網拍輔助工作需要的服務項目，配備具有完成網拍輔助工作必需的設備設施，能夠隨時提供引領現場看樣和免費線上諮詢、及時接受電話（網路）諮詢並答覆等服務內容。

咋收費？能貸款？

雖然聽上去很美，但是競買法拍房一定要三思而後行。參加法拍房的競拍，一旦成交，買受人還需要在限定時間內一次性交齊全部款項。如果拍中後反悔並拒絕繳納剩餘房款，保證金將無法退還。據了解，如果因買受人逾期未支付拍賣款，法院可以裁定重新拍賣，拍賣成交後買受人悔拍的，繳納的保證金不予退還，依次用於支付拍賣産生的費用損失、彌補重新拍賣價款低於原拍賣價款的差價、衝抵該案被執行人的債務以及與拍賣財産相關的被執行人的債務。

法拍房的成交款是直接打入法院的執行款項專用賬戶，如果買受人需要貸款，要在開拍之前，聯繫合法正規資質的貸款機構或向銀行申請貸款，避免競拍成功卻不能正常放款的情況出現。

西安樂橙拍拍資訊服務公司是陜西一家在冊網拍輔助機構，該公司兩名工作人員常駐蓮湖區法院審判執行事務中心辦公，主要負責接待群眾線上線下對法拍房的資訊諮詢、相關事宜的辦理，以及執行房産在進行司法拍賣前對標的資料的審核，確定房屋性質、溝通物業、實地查看，為競拍者提供服務諮詢、組織看房等。

“我們是先提供服務，再從成交金額中按規定收取相應的服務費用，此外沒有其他收費項目。”該公司人員告訴記者，“一套成交100萬元的房子頂格收取也就不到5000元。”

2020年，陜西省高院出臺的《網路司法拍賣輔助工作管理辦法（試行）》中，明確了網拍輔助服務的收費標準、支付方式和費用上限。網路司法拍賣成交後，不動産或其他財産權成交價100萬元以下的，輔助工作費用的比例不超過5‰；超過100萬元的部分，不超過1‰。網拍輔助工作費用由被執行人承擔。

找仲介？自己辦？

在某房屋仲介網站，記者在搜索欄中鍵入“法拍房”，就彈出了60條房源資訊。樂橙拍拍公司的網拍輔助人員直言，“在組織看房中，確實遇到過房屋仲介帶人來看房的，也遇到過通過房屋仲介購買法拍房的買受人。”

“法拍房源資訊都公佈在網路司法拍賣平臺上，資訊非常全面，仲介也是通過拍賣資訊所公佈的情況，帶客戶去實地看房。至於仲介承諾協助騰房這件事，其實這是法院的工作，仲介也只是去催促。”資深房屋仲介張濤向記者坦言，“仲介費還挺高的，如果放到一線二線城市，一套房錢動輒幾百萬元，光兩三個點的仲介費就好多錢，仲介就是利用了這點‘資訊差’。”

“我們從未委託仲介機構辦理代拍、貸款、過戶等相關事宜。”趙東表示，蓮湖區法院的法拍房都是進行清騰後，才流轉到審判執行事務中心，進行司法拍賣。競買人如自行委託他人參與競買，辦理相關事宜等所産生的風險需要自己承擔。

“競買法拍房，篩選房源真的很重要。其實從競拍到過戶最快的一個月內就可以辦完，但一定要做好調查。”樂橙拍拍公司的網拍輔助人員直言道，一定要遵循平臺發佈的競拍流程，首先查看該房屋的法院公示資訊，篩選掉有問題的房源，比如案件性質複雜、有租賃、多方查封等。其次，一定要聯繫網拍輔助機構人員到現場實勘，看環境、房屋品質、是否騰空等。還要去物業了解房屋的水電、燃氣、物業等費用，以及是否有租賃等。落戶、上學、稅費等也要向相關部門進行了解，其他未盡事宜要聯繫法院或者網拍輔助機構人員，一定要在前期調查清楚後，再按步驟參加競拍。

競拍成功以後，一般在10天之內，需要將房款打進法院執行專款賬戶，法院收到房款之後，會向買受人送達拍賣成交確認書、協助執行書、執行裁定書。有了這些法律文書，就可以解押房産、核稅、繳納個稅和契稅等，辦完這些就可以進行過戶了。記者 劉鴦 馬文青