上海長租公寓萌芽破土（民生調查·長租房咋租長①）

開欄的話

近幾年，住房租賃市場發展進入快車道，租房成為實現人民住有所居的重要一環。剛剛結束的中央經濟工作會議提出，要發展住房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關方合法權益，支援專業化、機構化住房租賃企業發展。機構化的長期租賃住房在各地也開始試水。

長租房的發展前景如何？又面臨著怎樣的問題和困難？本版即日起推出“長租房咋租長”系列報道，先讓我們將目光投向上海的長租公寓。

2017年12月26日，上海土地交易市場再次公告出讓了5幅租賃住房用地。3天后，碧桂園首個長租公寓宣佈正式開業。

十九大報告提出，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度。在上海，這正在逐漸變成現實。

公寓也是社交圈

去年12月29日，碧桂園“碧家國際社區”上海國家會展中心店開門迎客。15層小高樓，403個房間，當天租賃合同金額超過500萬元，直接入住的租客近百人，十分火爆。

“這個社區坐落在上海大虹橋商圈內。這片區域以商務樓為主，住宅少，居住需求較大。”碧桂園長租公寓管理部運營總監陳東豪笑道。

踏進大樓正門，眼前是500平方米的大空間，右側大堂，裏面是個小書吧，沿墻一排書櫥，10多個小沙發圍著4個小桌，“這面墻還有投影屏，可以放電影，可以做TED演講。”陳東豪指著另一面墻説。

左側中間是一個咖啡吧，前後是城市會客廳、商務洽談區、遊戲區、桌球區等，門外連廊還設置了休閒區。沿著工業風的樓梯來到二樓，300多平方米的健身區，部分器械已到位，“一週內就可開業，到時候，瑜伽、跑步、器械，功能一應俱全。”陳東豪説。另外，引進的餐飲、超市也在裝修中，生活配套將完全滿足需求。

“我們就是想打造成符合新時代年輕人需求的多功能社交場所。”陳東豪説。這一理念在大樓裏處處可見。兩架電梯之間的墻上，做成分享欄，可曬活動照片，或張貼便箋，發出觀劇、吃飯等邀約。每個房間門口都有一個青春感十足的“用戶資訊牌”，有姓名、星座、家鄉、職業，租戶還可用寥寥數語介紹自己的職業、經歷、愛好等，“方便大家找到同鄉、同好，營造家的溫暖”。

三四十平方米的一室一廳，一張大床或兩張小床，沙發倚墻，對面是長條書桌；小小的陽臺上洗衣機、電磁爐、桌椅齊全。整體裝飾色彩淡雅，溫馨中不乏現代感。“這樣的一室一廳，每月租金在2500元到4000元。”陳東豪説，周邊的民居同樣的面積租金大多在2000元左右，“但這裡不僅是住的地方，還是一個生活圈，可以交很多朋友。這樣的公寓就是我想要的。”首批入住的愛奇藝員工馬璇説。

租賃賺錢還不易

“政府明確‘租售並舉’的政策，讓我們在年初確定進軍長租公寓領域。”碧桂園集團上海區域總裁高斌表示。去年8月份他們租下了虹橋商務圈的一棟做了一半的酒店，進行改造，短短4個月，第一個“碧家國際社區”就落地了。“目前碧桂園已在上海佈局千余間長租公寓，未來3年，我們的長租公寓將達1萬間。”高斌説。

高歌猛進中，高斌也不乏困惑，“這個行業太新，不僅人才奇缺，制度設計也在摸索中。”

目前的政策並沒有給長租公寓以十分明確的定義，也缺乏可操作的細則，“長租公寓應達到什麼要求？”似乎無人解答，“我們第一個項目就嚴格按酒店標準，甚至申請了相關的特殊行業證，但長租公寓的管理及服務與酒店其實差別很大。”

最讓高斌耿耿於懷的是成本。第一個項目還好，“15年租期，我們測算下來，5年後可盈利。”碧桂園上海區域長租公寓事業部總經理蔡紅梅告訴記者。因此，碧桂園正在多方洽談，希望擴大租賃範圍。

同時，根據規定，每開發一個物業，必須自持15%，但這部分做長租公寓成本太高。高斌以青浦城區一個物業為例，樓板價每平方米3萬元，加上土建成本約1萬元，而政府限定的銷售價格大約每平方米4.3萬元，“整個樓盤的銷售利潤並不高。”30平方米的房子成本在120萬元，做長租公寓，租金每月約2000元，一年扣除稅費大概收益2萬元，收回成本需要60年。而120萬元存入銀行，每年的利息可能有5萬元。“還不算後期運營成本，投入産出很不匹配。”

“租賃不賺錢，是很多企業的呼聲，但這個是前期的。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，一旦租賃市場進一步完善，並形成大規模的租客，“企業租金收益可能超過同樣體量房屋銷售的收益。”

目前上海高企的房價，讓青年人“望房興嘆”。而市面上的租賃行為均屬短期性質，缺乏統一管理，配套不全、隨意漲價等亂象迭出。“各類違規問題，不是解決掉的，基本都是‘忍’掉的。”嚴躍進説。這一切，都影響了上海吸引人才以及創新創業環境的營造。“促進住房租賃市場健康發展，滿足多層次的住房租賃需求，勢在必行。”嚴躍進對長租市場充滿信心。

租購同權要跟進

去年7月以來，上海大力推進租賃住房用地供應，成為全國首批供應租賃住房用地的城市之一。短短半年內，累計公告出讓7批次、29幅租賃住房用地，涉及土地面積約80公頃，可建建築面積約182萬平方米。“這些租賃住房用地未來將建成近3萬套租賃住房。”上海市規劃和國土資源管理局人士表示，“這是加快房地産市場供給側結構性改革、加快建立租購並舉的住房制度、解決新市民住房問題的具體工作部署。”

上海推出的租賃住房用地所在區域位置均十分優越，充分體現了産城融合導向。已供應的29幅租賃住房用地分別位於城市中心或副中心、郊區新城中心、科技研發聚集區和産業板塊先進製造業聚集區等，所在區域公共交通便捷、生産生活便利、租賃住房需求集中。同時，政策支援力度大。29幅租賃住房用地平均起始樓面單價6600元/平方米左右，遠低於周邊的商品房樓板價，充分體現了政府對培育和發展住房租賃市場的投入，有利於降低租賃住房建設及後續持有運營成本，推進租賃住房市場體系建設。

這次上海租賃住房用地供應，行政效率尤其高，從規劃審批、調整、建築管理要求核提，到土地公告出讓，節奏感十分強。而土地出讓合同中還詳細明確了租賃住房規劃公共服務設施和公共空間建設要求，建築管理要求，物業整體持有並持續出租運營要求，租賃對象、租期、租金、租賃使用管理等全生命週期管理要求，進一步加強了租賃住房後續監管。

在當前大幅增加租賃住房供應、規範租賃市場培育和發展的階段，上海積極發揮上海地産集團、張江集團等國有企業的引領和帶動作用，特別是在增加供給、穩定住房租金和租賃關係等方面，充分發揮國有企業對住房租賃市場的“穩定器”和“壓艙石”作用。

“租賃市場的真正完善，‘租購同權’是一個亟待解決的問題。”嚴躍進表示。也就是説，租房者也將能享受與購房者同等的公共服務。

2017年9月，上海出臺了《關於加快培育和發展本市住房租賃市場的實施意見》，其中就明確“充分保障租賃當事人合法權益”，“這可以理解為上海對‘租購同權’的基本指導理念和工作方針，值得期待。”有業內人士如此評説。

11月，上海市公積金管理中心與上海14傢具有較大規模的住房租賃企業共同簽署住房公積金租賃提取集中辦理業務合作協議，優化和方便了職工辦理租賃提取流程。“這也算是一種‘租購同權’。”業內人士説。

“長租市場的穩定發展，金融服務也必不可缺。”高斌有自己的看法。12月初，企業與中國建設銀行上海盧灣支行簽訂《全面戰略業務合作協議》，建行上海分行向碧桂園上海區域提供200億資金支援，發展長租公寓。高斌認為，還可以建立房地産信託投資基金，以金融保障撬動長租市場整個行業的快速發展。