20日上午,濟南市國土資源局牽頭,邀請建委、規劃、地稅等部門召開關於“限地價競政府儲備性安置房面積”競價方式有關問題講解會,對土拍實行最高限價後的相關問題進行講解。齊魯晚報記者獲悉,開發商配建安置房,應該均衡佈局。在移交時,安置房將“視同銷售”,開發商要繳納相關稅費。其中,契稅也要由開發商承擔。
不超一梯四戶，須是全明戶型
濟南市“4·20”限購政策規定,要“設定居住用地出讓最高限價,當競買人報價超過最高限價時,按競基礎設施或公益設施建設進行出讓。”近日,濟南市確定了“限地價競政府儲備性安置房面積”的競價方式,8月4日的土拍將嚴格執行這一政策。那麼,配建的安置房應該如何來建?7月20日,濟南市國土資源局召開講解會,就相關問題進行解答。
如果地塊是一併出讓的兩宗或者兩宗以上居住用地,配建安置房時,原則上依據各宗地上建築面積佔比進行分配。也就是如果是兩宗地,那麼每宗地塊上都要配建一定比例的安置房。
根據規定,開發商配建的安置房應按規劃要求與商品房均衡佈局；相對集中建設,原則上按照整棟整單元整片提供,個別因設計戶型限制可分散建設。另外,國土局對配建政府儲備性安置房各套型佔比及具體數量進行了要求,對於不足整套的,按照整套面積提供。
開發商配建安置房的標準要求也很高,不能隨便應付。按照規定,規劃、建設標準應與宗地內其他商品房建設標準相同。濟南市國土局相關人士解釋道,安置房的標準是兩個標準取其高。“商品房標準和政府規定的安置房標準,這兩個標準選擇最高的。比如,如果商品房擬建設層高是2.9米,政府規定是3.2米,那麼安置房要按照3.2米來配建。”濟南市國土資源局相關負責人説。
“原則上安置房不超過一梯四戶,全明戶型,光照不足的居住式公寓不能做安置房。不允許開發商用雙重標準建設,不準拉高排低。比如將安置房都放到33層的高層上,商品房建成聯排別墅等。”濟南市國土資源局相關負責人解釋道。
安置房交付後,開發商也不是完全就撤出了,而是應該進行維護報修服務,物業管理也要統一納入進來。
安置房商品房同步建，延誤要交違約金
根據濟南市國土資源局的規定,如果地塊內要配建安置房,開發商須在土地成交後10日內與有關部門簽訂《政府儲備性安置房建設移交協議》,並持協議與國土局簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》。
根據規定,開發商配建的安置房要與本宗地內商品房同步規劃、同步開發、同步建設、同步驗收,並於土地移交後三年內將符合交付條件(即已取得濟南市城鄉建設委員會頒發的《房地産開發項目竣工綜合驗收備案證明》為準)的安置房交付給甲方(或有關部門)。
也就是説,開發商先建設商品房,對安置房進行拖延建設,也是行不通的。如果因為開發商的原因,造成工程進度延誤,未按協議完成安置房移交工作,應該按照移交協議約定向管理主體支付違約金。唐冶地塊規定,逾期一天應按照土地出讓總價款的萬分之五承擔違約責任；賠償其他損失(包含但不限于因逾期交付安置房,拆遷安置居民的超期過度費等),並將其列入黑名單。
無償移交視同銷售，開發商要繳相關稅費
安置房建成後,開發商要將産權移交給政府。雖然是無償移交,但是配建的安置房在首次登記過程中産生的相關稅費均由建設單位繳納。
“建設單位將配建安置房無償移交市區管理主體時,將視同銷售用房,須依據有關規定繳納相關稅費。稅費主要涉及契稅、增值稅、土地增值稅、企業所得稅。”濟南市國土局相關負責人表示。值得注意的是,契稅一般是由購房者來承擔的,但是配建安置房的契稅也由開發商來承擔。據悉,稅費的繳納依據,根據小區的房價或者周邊的房價來定。
萬科地産的工作人員對稅費問題進行了詳細的核算,測算得出的結果是,安置房對於開發商來説,是個不小的壓力。
除了稅費外,資産方面,政府儲備安置房面積計入計容建面,實際可售面積減少。産品方面,安置房設計標準及排布影響可售産品排布。
濟南市國土資源局相關負責人介紹説,該政策對項目的營收、利潤、成本等都有很大的影響,安置房採取一次性報價方式,可以倒逼開發企業提前算好賬,避免個別開發企業採取“只比對方多一手”的非理性競價方式,讓開發商回歸理性拿地。“希望開發商能夠提前做好測算和準備。”
濟南市城鄉建設委的相關人士也表示,目前政府對新房售價實行指導,因此希望開發商能結合自身情況,合理拿地。
（齊魯晚報·齊魯壹點記者 魏新麗 見習記者 趙夏曄）
