原標題：廣州試水“租購同權” 學區房市場要“變天”?
近日，廣州市政府發佈《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》(以下簡稱“方案”)，首次以政府文件形式提出保障“租購同權”，賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益。該方案一齣臺即引發輿論熱議，租購同權政策將如何影響火熱的學區房市場?政策實施後，是否會導致學區房價格大跌、房租大漲?廣州“第一個吃螃蟹”後，其他一線城市會跟進嗎?
租購同權 對租房者有何利好?
為支援租賃居住方式，廣州市的方案提出：具有本市戶籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區積分入學安排學位條件的來穗人員隨遷子女，其監護人在本市無自有産權住房，以監護人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經登記備案的，可安排到義務教育階段學校(含政府補貼的民辦學校學位)就讀。
中原地産市場分析師盧文曦認為，廣州政策的最大亮點在於注重了權利對等，賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權。長期以來，學區房購買熱度居高不下，“天價學區房”一次次挑動著購房者的神經。“人們之所以選擇買房而不是租房，其癥結在於二者享有的權益落差過大。比如子女入學和戶口捆綁，不買房則難落戶，難落戶則何談入學。”盧文曦説。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，租賃權益大增，對於大城市的租房者來説，無論是經濟價值還是社會價值角度，租房的性價比在提高，這對房價的對衝也有積極作用。
易居研究院副院長楊紅旭總結稱，租購同權的正面效應很明顯，主要有四點：其一，新政具有政策設計的創新性、住房改革的突破性。其二，維護租房者的權益，有利於社會公平。其三，鼓勵租房，有助於引導住房市場健康發展。其四，可以分流購房需求，弱化房價上漲預期。
學區房房價要降，房租要漲?
租房也可享有學區房購買者權益，會否導致學區房的購買熱度下降、租房熱度上升?廣東中原房地産項目部總經理黃韜表示，不用買房，只要租房就可就近上學，長期來看，有著學區房剛需的購買者將會減少。
但黃韜同時指出，租賃市場的回報率較低，投資客對於學區房租賃市場的熱情有限，所以學區房的租金總的趨勢會上漲。
楊紅旭則從方案的具體規定進行了分析，他指出，方案中明確要求“房屋租賃合同經登記備案”，而登記備案則意味著房東出租房屋時需要繳稅，這或導致房東將繳稅額轉嫁給租房者，從而帶動房租上漲。
能否從根本上抑制“學區房熱”?
“租購同權利空于優質學區房的房價上漲，但又利好于房租上漲。”楊紅旭認為，投資者會綜合考慮房價上漲與租金上漲兩個因素，最終或對於 “學區房熱”難起明顯作用。
“學區房問題實際上是教育資源不均衡問題”，中原地産首席分析師張大偉表示。他指出，根據目前各地的就近入學原則，入學的第一順位是房戶合一，第二順位是房主，第三順位後才是租房。從過去的政策看，廣州租房也是可以上學，但前提是學區有餘量的情況下。
楊紅旭指出，近年來，大城市加快教育資源分配製度的改革，如北京3月就出臺“搖號入學”政策，從大趨勢上看，學區房概念會趨於弱化。“租購同權的政策，不可能從本質上影響學區房的演變。”
其他一線城市會跟進嗎?
“第一個吃螃蟹”的廣州推出租售同權之後，其他一線城市會否跟進呢?亞豪機構市場總監郭毅認為，廣州本次出臺的政策更多的是想通過租購同權引進並留住更多人才。
“其他一線城市並不具備這樣的條件。”郭毅説，北京、上海、深圳等部分城市的教育資源相對緊張，不足以承載更多的外來人口就近入學，因此這些城市出臺“租購同權”政策的可能性較小。
但是郭毅同時指出，不排除二線城市為了搶奪人才效倣廣州新政。
多位業內人士指出，廣州的新方案對於發展租賃市場、構建“購租並舉”住房長效機制頗具意義，有助於提升廣州對人才的吸引力，新政策對學區房的影響還有待進一步觀察。
初審編輯 房靜靜
