曾經以地方開發商佔據主導地位的濟南商業、辦公（下稱“商辦”）地産市場，正在迎來一個變局。
“新城地産最近收購了濟南西部一個商辦項目，案名定為‘新城·領寓’。”17日，濟南一房地産界人士對經濟導報記者説道。
這並不是近期第一家落子濟南商辦地産市場的全國性開發商，不久前，龍湖地産在奧體東路東側拿下一宗商務金融用地；另外，泰禾地産在今年初收購了濟南東都項目，其中就包含相當大部分的商辦産品。
“住宅市場土地價格的上漲，讓商辦地産出現了成本優勢。今年以來，一些全國性的開發商開始佈局濟南的商辦地産領域，以往地方開發商主導這個領域的情況有所改變。”世聯行山東區域總經理朱江告訴經濟導報記者。
新城收購榮建置業
14日，濟南市規劃局對“新城·領寓”項目建設用地規劃許可進行了批前公示。該項目位於經十西路以南、規劃淄博路以東、臘山北路以西，規劃用地1.89萬平方米，地上容積率不大於5.5、不小于3.0，地下容積率不大於1.9，規劃主體建築高度100米左右。
經濟導報記者注意到，該項目開發商為濟南榮建置業有限公司（下稱“榮建置業”），其案名卻是新城地産旗下商辦産品品牌。該項目與新城地産有什麼關係？
“新城地産已經收購了榮建置業的全部股權，新城是這個項目的實際控制方。”前述濟南地産界人士向經濟導報記者透露。
經濟導報記者查閱到，榮建置業成立於2014年12月，註冊資金2000萬元。在2015年初，以1.77億元的價格拿下了原濟南新世紀大酒店地塊，即前述“批前公示”地塊。
榮建置業原有兩個股東———山東兆科投資集團有限公司和濟南特利豐物資有限公司，後者為前者的全資子公司。今年5月份，榮建置業實現工商登記變更，公司股東變更為濟南新城創置房地産開發有限公司，是新城地産的全資子公司。也就是説，新城地産已入主榮建置業。
經濟導報記者了解到，“新城·領寓”項目初定開發3棟32層、1棟28層的公寓樓及2－3層的沿街商業。其中，公寓規劃建築面積約97246平方米，沿街商業規劃建築面積約5290平方米，配套設施約1590平方米。
全國性開發商進入
除了新城地産，還有更多的全國性開發商已經或正在進入濟南商辦地産市場。
在6月30日，濟南奧體片區1宗金融商務用地掛牌截止。該地塊位於經十東路以南、奧體東路東側華創觀禮中心以東，面積26591平方米，規劃地上容積率不小于3.0、不大於4.6，主體建築高度控制在110米左右，起拍價39890萬元。
由於地理位置優越，該地塊引起激烈爭奪。雖然只有4家開發商參與競拍，但經過了87輪的叫價，最終，龍湖地産子公司濟南龍湖置業有限公司以82890萬元競得，溢價率達到107.80%。
今年3月份，泰禾集團及其旗下公司以10.12億元的價格收購了濟南東都項目。該項目原由濟南信豪開發建設，位於奧體中路與工業北路交叉口東，包括東都國際廣場、東都尚城區域內部分地上建築、地下設施、車位等資産。
至收購前，該項目擁有可售住宅面積13964.96平方米，其他主要為商辦産品，包括可售寫字樓面積14624.34平方米、可售商鋪面積9854.05平方米、可售公寓面積44397.78平方米，等等。
多方面因素導致
對眾多全國性開發商落子濟南商辦市場的現象，朱江認為，這是今年的一個新趨勢。
“在以前，商辦地産市場主要被本土開發商所主導，大家最熟知的是魯商集團，它的資源豐厚，運作能力也比較強；其他還有很多中小型本土開發商。但現在，越來越多的全國性開發商更重視這一塊了。”朱江説。
這是由多方面因素導致的。“一方面，住宅市場的土地價格越來越貴，而且很多還很難競拍到。相對來説，商辦市場的土地價格更便宜些，土地也好拿一些。另一方面，從開發商的角度來説，很多全國性開發商都是快週轉模式，但現在隨著住宅土地的緊缺，大家也在謀求轉型，從單一的住宅産品開發商，向自持一部分物業的城市運營商轉型。”朱江分析，“而且，從買房人的角度出發，近一年多來住宅價格上漲兇猛，已經超過了寫字樓、公寓，兩者價格形成了倒挂，甚至倒挂比較大，這使得商辦産品的價格呈現比較強的競爭力。”
經濟導報記者注意到，由於商辦産品的建安成本比較高，其正常價格應該高於住宅，但目前濟南市場的商辦産品與住宅産品相比普遍存在著價格倒挂的現象。
以CBD片區內的華潤中心為例，其目前在售的寫字樓均價為1.5萬元/平方米，而周邊在售某住宅項目價格在2.5萬元/平方米以上；濼源大街南側的綠城濟南中心，目前在售寫字樓價格在2.2萬元/平方米左右，而周邊高端住宅的售價在3萬元/平方米以上。
值得注意的是，目前濟南的商辦産品供給比較充裕，業內的普遍共識是去化週期最少在3年以上。而全國性開發商的進駐，將使這一領域的中小開發商面臨更大的挑戰。
“相對來説，全國性開發商資源更豐富、運作能力更強，它們的進駐也將提升整個市場的産品水準。”朱江説。
