下半年濟南樓市怎麼走?或現開發商促銷衝業績

2017-07-19 16:41:37 來源:大眾網 作者:佚名 責任編輯:高靜 字號:T|T
摘要】隨著下半年的來臨,無論是開發商還是購房者,對市場走向更加關注。

  上半年濟南樓市跌宕起伏,在政策及市場調控的影響下,半夜開盤認籌、全款優先選房、捆綁車位地下室等非正常現象出現在濟南房地産市場上。隨著下半年的來臨,無論是開發商還是購房者,對市場走向更加關注。

  17日,一個小型座談會在濟南舉行,參加者既有銀行界人士,也有房地産界人士。經濟導報記者從現場獲悉,與會人士普遍認為,下半年濟南樓市的供應量會有所增加,但在多重壓力下,開發商會採取各種措施加大回籠資金的速度。下半年濟南樓市的特徵將表現為“以價換量”衝業績。

  “下半年需求動力減弱,濟南樓市或將進入調整期,同時,開發商在資金壓力下,會提供降價促銷的樓盤讓市民選擇。”濟南一家房地産公司項目部經理馮澤瑞表示。

  上半年供需雙降

  經歷了多重調控政策影響,上半年樓市一度進入低迷期。

  數據顯示,上半年濟南住宅新增供應量275.6萬平方米,成交367.3萬平方米,成交量是新增供應量的1.33倍。

  “與去年同期相比,新增供應量僅是去年的37%,而成交量幾乎是腰斬,相當不正常。”濟南另外一家房地産開發商的項目經理馮昌林分析稱,“一般情況下,新增供應量要大於成交量才比較正常。從去年開始,市場逐步進入供小于求的單方市場。”

  對於這種不正常現象,馮澤瑞認為,濟南在供給端和需求端同時抑制,規定期房必須建到12層以上甚至驗收完工後才能申請預售許可證並上市交易。“這導致相當一批房源因工期進度問題無法上市銷售,上半年開盤銷售的房源大幅減少,各大樓盤要半年甚至一年左右才能趕上進度。”

  多數樓盤無房可賣,導致住宅市場存量消化週期大大低於正常水準,供不應求。同時,限購成了濟南樓市分水嶺。

  統計數據顯示,自2016年10月濟南正式啟動限購政策後,成交量就逐漸變小。今年上半年,濟南新建住宅網簽量在4.2萬套左右,相比去年同期的10.6萬套,差距一目了然。

  今年一季度,新建住宅月均網簽量維持在8000套左右。然而4月份濟南調控政策再次升級,隨後,網簽數據跌到了冰點,5、6月份基本維持在5000套上下,回到了3年前的水準。

  而從土地市場看,受政策以及客觀因素影響,上半年濟南拍地節奏放緩。

  前6個月土地招拍挂成交210.5萬平方米,與去年上半年的221.4萬平方米相差不多。“但是這些土地相當一部分是保障大項目和定向拍賣,並非普通開發商能拿到的。”一家全國性房地産開發公司濟南分部的項目經理馮波説道。

  “從今年濟南出爐的土地供應計劃來看,可以通過招拍挂市場供應的土地面積仍然偏緊。”馮波表示。

  “從土地供應到樓盤投放到市場,需要一年半到兩年的時間。而目前濟南土地供應比較短缺,遠水難解近渴,因此對抑制近期房價上漲的作用不太明顯。上半年投放的土地量,其可開發面積與上半年的銷售面積相差不大。在旺盛的需求和短缺的供應之下,濟南房價依然有上漲壓力。”一家本土房地産開發公司的負責人李祥瑞分析道。

  馮波告訴經濟導報記者,從最近的開盤情況來看,價格高出客戶心理預期的項目,去化率往往較低。上半年成交量一般,各大開發商的任務指標都壓到了下半年,為了完成業績,不排除會以價換量搶收市場,所以可能會合理定價,加快出貨,保持流動性。

  “在嚴格的限購政策下,有資格買房的客戶正在逐漸減少,如果政策不鬆動,下半年供應量集中趕上來,開發商可能面臨搶客的問題。”李祥瑞分析道。”

  回款成為重要指標

  “下半年供應量會有所放大。”馮澤瑞表示,濟南去年拍的地到今年下半年都將陸續上市,所以供應量會放大。

  但在馮昌林看來,供應量加大並不代表著能全部賣出去。“限購政策導致開發商即使賣了房子也沒有辦法網簽,沒有網簽就不給貸款,也沒有辦法回款,對於開發商來説,資金壓力會越來越大。從今年部分開發商業績考核指標來看,回款成為一個非常重要的指標,甚至成為個別開發商排在首位的指標。”

  馮澤瑞告訴經濟導報記者,從房地産開發資金來源結構看,以預收款、按揭貸款等需求端的資金供給平均佔比近50%,由於這部分資金來源佔比較大,銷售端實現的資金回籠以及自籌資金對於房地産開發影響較大。

  “從現在的情況看,下半年信貸政策不會鬆口,依然會收緊。”一家國有銀行高新支行的行長李家琪分析道。

  他告訴經濟導報記者,自今年5月份以來,濟南多家銀行對住房貸款逐漸收緊,不僅取消了貸款利率打折,甚至還在基準利率的基礎上上浮了貸款利率。“現在我們行的標準是首套基準,二套1.1倍。”李家琪表示,“不過現在審批速度大大放緩了,以前只要資料齊全,一週內就會審批下來,兩周內放款,也就是説,從提申請到放款不超過半個月。現在光審批就是一兩個月,等放下款來就得三四個月以後了。”

  李家琪表示,除了房貸收緊外,針對以往銀行業金融機構借助一些通道向開發商“輸血”的違規行為,也成為上層的排查重點。“像排查信貸資金是否借道建築業或其他行業投向房地産;是否通過同業業務和理財業務或拆分為小額貸款等方式,向房地産行業提供融資等。”

  持有同樣意見的還有李祥瑞。在他看來,下半年基本上都是促銷季。“為了完成全年任務,開發商都會從9月份開始進行大面積促銷,以保證銷售進度和回款速度。”

  經濟導報記者在採訪中了解到,上述受訪人士普遍認為,上半年整體表現為“量跌價穩”,下半年開發商必然會衝量。在年度銷售指標、資金兌付壓力等驅動下,下半年市場表現特徵或為“以價換量”衝業績。

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