上半年濟南樓市跌宕起伏，在政策及市場調控的影響下，半夜開盤認籌、全款優先選房、捆綁車位地下室等非正常現象出現在濟南房地産市場上。隨著下半年的來臨，無論是開發商還是購房者，對市場走向更加關注。
17日，一個小型座談會在濟南舉行，參加者既有銀行界人士，也有房地産界人士。經濟導報記者從現場獲悉，與會人士普遍認為，下半年濟南樓市的供應量會有所增加，但在多重壓力下，開發商會採取各種措施加大回籠資金的速度。下半年濟南樓市的特徵將表現為“以價換量”衝業績。
“下半年需求動力減弱，濟南樓市或將進入調整期，同時，開發商在資金壓力下，會提供降價促銷的樓盤讓市民選擇。”濟南一家房地産公司項目部經理馮澤瑞表示。
上半年供需雙降
經歷了多重調控政策影響，上半年樓市一度進入低迷期。
數據顯示，上半年濟南住宅新增供應量275.6萬平方米，成交367.3萬平方米，成交量是新增供應量的1.33倍。
“與去年同期相比，新增供應量僅是去年的37%，而成交量幾乎是腰斬，相當不正常。”濟南另外一家房地産開發商的項目經理馮昌林分析稱，“一般情況下，新增供應量要大於成交量才比較正常。從去年開始，市場逐步進入供小于求的單方市場。”
對於這種不正常現象，馮澤瑞認為，濟南在供給端和需求端同時抑制，規定期房必須建到12層以上甚至驗收完工後才能申請預售許可證並上市交易。“這導致相當一批房源因工期進度問題無法上市銷售，上半年開盤銷售的房源大幅減少，各大樓盤要半年甚至一年左右才能趕上進度。”
多數樓盤無房可賣，導致住宅市場存量消化週期大大低於正常水準，供不應求。同時，限購成了濟南樓市分水嶺。
統計數據顯示，自2016年10月濟南正式啟動限購政策後，成交量就逐漸變小。今年上半年，濟南新建住宅網簽量在4.2萬套左右，相比去年同期的10.6萬套，差距一目了然。
今年一季度，新建住宅月均網簽量維持在8000套左右。然而4月份濟南調控政策再次升級，隨後，網簽數據跌到了冰點，5、6月份基本維持在5000套上下，回到了3年前的水準。
而從土地市場看，受政策以及客觀因素影響，上半年濟南拍地節奏放緩。
前6個月土地招拍挂成交210.5萬平方米，與去年上半年的221.4萬平方米相差不多。“但是這些土地相當一部分是保障大項目和定向拍賣，並非普通開發商能拿到的。”一家全國性房地産開發公司濟南分部的項目經理馮波説道。
“從今年濟南出爐的土地供應計劃來看，可以通過招拍挂市場供應的土地面積仍然偏緊。”馮波表示。
“從土地供應到樓盤投放到市場，需要一年半到兩年的時間。而目前濟南土地供應比較短缺，遠水難解近渴，因此對抑制近期房價上漲的作用不太明顯。上半年投放的土地量，其可開發面積與上半年的銷售面積相差不大。在旺盛的需求和短缺的供應之下，濟南房價依然有上漲壓力。”一家本土房地産開發公司的負責人李祥瑞分析道。
馮波告訴經濟導報記者，從最近的開盤情況來看，價格高出客戶心理預期的項目，去化率往往較低。上半年成交量一般，各大開發商的任務指標都壓到了下半年，為了完成業績，不排除會以價換量搶收市場，所以可能會合理定價，加快出貨，保持流動性。
“在嚴格的限購政策下，有資格買房的客戶正在逐漸減少，如果政策不鬆動，下半年供應量集中趕上來，開發商可能面臨搶客的問題。”李祥瑞分析道。”
回款成為重要指標
“下半年供應量會有所放大。”馮澤瑞表示，濟南去年拍的地到今年下半年都將陸續上市，所以供應量會放大。
但在馮昌林看來，供應量加大並不代表著能全部賣出去。“限購政策導致開發商即使賣了房子也沒有辦法網簽，沒有網簽就不給貸款，也沒有辦法回款，對於開發商來説，資金壓力會越來越大。從今年部分開發商業績考核指標來看，回款成為一個非常重要的指標，甚至成為個別開發商排在首位的指標。”
馮澤瑞告訴經濟導報記者，從房地産開發資金來源結構看，以預收款、按揭貸款等需求端的資金供給平均佔比近50%，由於這部分資金來源佔比較大，銷售端實現的資金回籠以及自籌資金對於房地産開發影響較大。
“從現在的情況看，下半年信貸政策不會鬆口，依然會收緊。”一家國有銀行高新支行的行長李家琪分析道。
他告訴經濟導報記者，自今年5月份以來，濟南多家銀行對住房貸款逐漸收緊，不僅取消了貸款利率打折，甚至還在基準利率的基礎上上浮了貸款利率。“現在我們行的標準是首套基準，二套1.1倍。”李家琪表示，“不過現在審批速度大大放緩了，以前只要資料齊全，一週內就會審批下來，兩周內放款，也就是説，從提申請到放款不超過半個月。現在光審批就是一兩個月，等放下款來就得三四個月以後了。”
李家琪表示，除了房貸收緊外，針對以往銀行業金融機構借助一些通道向開發商“輸血”的違規行為，也成為上層的排查重點。“像排查信貸資金是否借道建築業或其他行業投向房地産；是否通過同業業務和理財業務或拆分為小額貸款等方式，向房地産行業提供融資等。”
持有同樣意見的還有李祥瑞。在他看來，下半年基本上都是促銷季。“為了完成全年任務，開發商都會從9月份開始進行大面積促銷，以保證銷售進度和回款速度。”
經濟導報記者在採訪中了解到，上述受訪人士普遍認為，上半年整體表現為“量跌價穩”，下半年開發商必然會衝量。在年度銷售指標、資金兌付壓力等驅動下，下半年市場表現特徵或為“以價換量”衝業績。
