製圖/鄭萌
河南商報記者王琦實習生劉妍
近日，河南商報記者了解到不少物業起訴業主的案件，原因多是業主拖欠物業費。即便業主普遍表示欠費是因物業服務不到位在先，但最終的結果無一例外都是業主敗訴了。
業主什麼時候才能拒絕向物業交費？如果物業服務水準達不到既定標準，業主應該怎麼維權？河南商報記者通過案例和法官聲音來為你解讀。
【案例】
門損壞、房屋滲水
拒交物業費的她敗訴了
鄭州錦藝國際華都2期的郭女士在與物業公司簽訂《錦藝國際華都前期物業管理服務協議》後，自2014年1月1日後未再交物業費，物業公司向鄭州市中原區人民法院提起訴訟。
郭女士稱，自己家中門損壞、房屋滲水、墻體開裂，並提出反訴請求，認為物業公司應當賠償其精神損失費、維權誤工費。但郭女士並沒有提供充分有效的證據來證明自己的主張。
中原區法院認為，雙方簽訂的協議是合法、有效的，郭女士應按約定向物業公司按時足額交納物業費。考慮到郭女士家中的問題是客觀存在，因此駁回了物業公司主張郭女士支付違約金的訴請。
最終，法院判決郭女士十日內向物業公司支付物業服務費6028.56元。
郭女士向鄭州中院提起上訴，請求物業費按60%付費。
近日，鄭州中院判決駁回上訴、維持原判。
【特點】
物業起訴後一些業主會自覺履約
相關案件數量多
中原區法院法官陳俊南接手的案件中，涉及物業費的佔很大一部分。
她説，這類案件數量近幾年處於逐年上升狀態，中原區法院每年受理的相關案件就有三四百起。
“物業公司常常會集中把小區內欠費的業主起訴到法院。”陳俊南説，這些案件雙方的矛盾普遍較大。
物業公司勝訴率高
違約金要視情況而定
除了案件多，這類案件另一個重要特點就是，物業公司的勝訴率很高。
陳俊南以自己受理的案件為例，“除了撤訴、調解的，法院都支援了物業公司要求業主交納物業費的訴請。”
河南商報記者了解到，不少物業公司在起訴時，除了對物業費進行主張外，一般還會要求業主賠付違約金。
“違約金一般在合同裏有約定，但是有些約定標準過高。如果業主請求調整，法院一般會適當調低。”陳俊南表示，如果業主有充足證據證明物業服務確實存在瑕疵，可以視情況減少甚至免除違約金。
撤訴、調解的比例高
不少業主被訴後自覺交費
這類案件撤訴、調解的比例也很高。
陳俊南説，物業起訴後，有些業主很快便自覺履約，或者與物業私下達成和解，物業就會撤訴。
而還有很多案件是雙方溝通不暢導致的，法官協調下，物業公司和業主可能會就減少物業費或免除違約金達成調解協議。
【解讀】
不交物業費下面這幾個理由都行不通
對於有各種拒交理由的，敗訴又是為何？陳俊南以案件中常見的幾種理由為列進行了説明。
建設單位和物業簽訂合同對業主也有約束力
有業主表示，自己沒有直接與物業簽合同，所以不存在合同關係，也就不需要向物業公司交納物業費。
陳俊南説，不少服務合同是開發商與物業簽訂的，前期物業合同終止後，業委會才會與物業公司簽合同，“但是這兩種合同都有效。”
相關司法解釋明確規定：建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力。業主以其並非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支援。
認為物業服務有瑕疵
不能成拒交的理由
大多數業主拒交物業費的理由是物業提供的服務存在瑕疵，比如安保、環境衛生、電梯等設施維護。這些理由同樣不會得到法院認可。
陳俊南説，一方面，業主一般無證據對自己的説法進行證明，而且物業服務包括20多項或更多項，不能因為一兩個方面不到位就拒交；另一方面，物品失竊、鄰居侵權等並不完全是物業的責任。
房屋品質有問題
物業一般不擔責
按照規定，房地産開發企業應當對所售商品房承擔品質保修責任。
而《建設工程品質管理條例》也有規定，建設工程在保修範圍和保修期限內發生品質問題的，施工單位應當履行保修義務，並對造成的損失承擔賠償責任。
也就是説，一般情況下，房屋品質出現問題，物業公司並不擔責。
【提醒】
物業服務不到位業主如何維護權益
在了解到了這麼多案件的詳情後，河南商報記者想提醒，對物業公司不滿意，拒交物業費並不是一個好的表達意見的辦法。因為按照法律規定，業主只有在房屋未交付等極少數情況下才可以拒交。
業主如何維護自己的合法權益？發生糾紛應該如何處理？陳俊南給了這樣幾條建議。
通過業委會提意見
不少案件中，業主提出自己家中被竊，物業公司沒有盡責，所以才不交物業費。陳俊南説：“物業公司同時為幾百甚至幾千戶業主提供服務，一戶或少數人是無法證明物業整體服務不到位的。”
那有意見該怎麼辦？陳俊南説，應成立業主委員會，對物業提出意見，如果物業不改善服務，業委會有權解聘物業，選聘新物業。
另外，業主也可以向物業公司的行政主管部門反映，行政部門對其提出整改意見，督促其提高物業服務水準。
及時保存證據
法庭上要用事實説話
陳俊南説，審理案件中，常碰到業主拿剛拍的照片或視頻來反映物業公司之前的物業問題，“這樣的證據是有問題的。”
“物業服務不到位時，要注意及時保存證據。如果業主普遍認為物業存在問題或違約時，要通過業委會與物業溝通，或提起訴訟。”陳俊南説，無論如何，證據一定要及時保存。
她還建議，對於物業服務合同，業主要仔細閱讀條款，儘量細化合同義務及服務標準，避免過於籠統導致無法證明。
物業侵犯權益
可單獨提起訴訟
按照規定，物業公司不履行或者不完全履行相關維修、養護、管理和維護義務，業主可請求法院判決物業公司承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。
換句話説，如果覺得物業服務有問題，業主完全可以拿起法律武器保護自己。
比如在2016年，新鄭的靳先生剛買不久的汽車被脫落的小區外墻磚砸中，前擋風玻璃、左側後視鏡、車引擎蓋及左側車身多處均出現明顯損壞。
物業公司表示，這是因為惡劣天氣才發生的。但法院認為物業公司對戶外墻面負有日常管理責任，物業無法證明自己對墻磚脫落不存在過錯。最終，法院判決物業公司賠償靳先生1.3萬餘元。
但是，有些問題難以靠業主單獨起訴去解決。陳俊南舉例説，有業主認為小區物業收費高，“這就需要業委會層面來進行溝通或起訴，單個業主難以對此提出相關主張。”
