嚴格調控下京城房屋市場呈現由售轉租趨勢
今年畢業季房租漲不動
最新的數據顯示，北京二手房6月全月累計簽約低於10000套，這也是最近27個月以來第一次不足萬套的二手房成交月。在嚴格調控下，北京二季度二手房合計簽約在3.6萬套左右，相比一季度的50980套下降了30%，也是最近9個季度市場成交量首次跌下4萬套。上半年二手房合計簽約8.7萬套，同比跌幅為36%。由於成交量下跌，許多業主也不願意大幅降價出售，以及二手房交易個稅政策的存在，部分二手房業主“轉售為租”，租賃市場供應得到補充，部分區域房屋租金出現小幅下調。
出租房源明顯增加
我愛我家的統計數據顯示，5月份北京住宅租賃市場的平均價格為4613元每套，整體租金價格連續5個月維持在4600元上下，值得關注的是，租賃市場中佔比最高的兩居室租金價格在5月份裏出現了明顯下調，這也成為今年畢業季房租價格漲不動的主因。
偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，3月份以來，“京19條”政策落地後市場轉冷，促使部分二手房業主“轉售為租”，北京租賃市場出租房源明顯增加，租賃需求量有所減少；租賃供求相比此前已經逐步回落。
胡景暉認為，房價和房租的走勢(尤其是房租的走勢)容易受到CPI上升的推動，當下市場物價保持總體穩定，再加上限購限貸政策的進一步趨嚴，隨著租賃市場規範性政策的進一步出臺，北京的房價和房租在未來將趨向於平穩。
另外，現在資金的成本在提高，目前很多貨幣基金的收益都已經破4%了，銀行貸款的優惠也基本沒有了，一些加杠桿買了房子的人資金壓力也比以前大，他們著急加入租房市場以回籠部分資金來減輕壓力。目前房屋市場已經出現了由售轉租的趨勢。
往年此時房租漲幅較大
位於朝陽區定福莊的一家房産仲介的經紀人表示，由於受到學生畢業等因素的影響，近期房租並沒有呈現明顯的下跌趨勢，但也幾乎沒有漲，而往年這個時候是租房的旺季，房租上漲幅度一般較大，今年的情況是幾乎持平，持續了一年多的租房市場的熱度開始下降。該經紀人介紹，房租今年漲不動的原因他認為有兩方面：一方面確實是附近出租的房源增多了，另一方面是現在大學生畢業以後選擇留在北京的在逐年減少。
三間房地區的一名房産經紀人介紹，他手頭有一個60多平方米麵積的三居室，拎包入住的精裝修，全新高檔家電，原打算6500元左右租出去，但挂了一個多月仍然沒有成交，現在已經降低到了5800元左右，如果再過半個月還租不出去，就準備降到5500元。該經紀人表示，他們一直勸業主再降降價格，趁著現在有大學生畢業，等9月開學後就更不好出租了。
該房産經紀人表示，不能籠統地説房租現在降得厲害。現在一些房租下降了，但也有一些位置好的房子租金還在上漲，特別是優質的一居室，基本上只要價格不是特別離譜，挂出來一兩天就能租出去，“有的業主比較著急租，有的不著急，心理價位都不一樣。最終成交價會有較大差別。”
兩居室租金下調明顯
據我愛我家集團市場研究院的數據顯示：5月北京住房租賃交易房源中，兩居室佔比達52.7%，一居室和三居室及以上戶型的佔比分別是32.5%和14.7%。數據顯示：5月一居室的租金價格為4507元每套，環比4月上漲12.3%；三居及以上戶型的租金價格6394元每套，環比4月也上漲了4.2%；唯獨成交佔比最高的兩居室的租金明顯出現了下調，整體成交月租金為4256元每套，環比4月下降5.5%。
為何呈現這種情況？分析人士指出，臨近畢業季，學生的租賃需求佔據了主力，家庭條件好的孩子一般找一居室，也有不少學生選擇大戶型與人合租。
一名房地産分析師認為，現在説租金下降某種程度上與整個市場的降溫態勢是有關係的。另外，這個租金從感受情況來看，過去持續上漲的態勢已經得到遏制，但是也沒有出現比較明顯的下滑，之所以部分房源出現下滑和過去租金上漲過快有關。現在隨著二手房市場交易的降溫，很多房東把房源由過去的出售轉變為出租。
中原地産首席分析師張大偉認為，買賣市場現在相對冷清，成交量低迷，反過來租賃市場的供應就相對穩定。一些區域房源的租金出現微調，但調整的幅度並不是很大，因為整個一二線城市人口總量還是比較龐大。
聚焦
“購租並舉時代”房租將持續平穩
北京提出要建立“購租並舉”的住房保障體系，今後五年全市住房建設需求150萬套，其中産權類住房100萬套，租賃住房50萬套，租賃類住房將佔到30%左右。
日前，海澱區唐家嶺集體建設用地建設的927套租賃住房已經正式面向海澱區保障房家庭開展現場選房、簽約入住工作。該項目為本市利用集體建設用地建設租賃住房的第一批試點項目，已由海澱區住房保障事務中心整體躉租，租期十年，統一進行出租、運營和管理。據介紹，北京5個試點項目1.28萬套租賃住房將在年內完成選房入住。另外，未來北京將大規模推進集體建設用地建設租賃住房。
北京未來5年50萬套租賃住房的供地計劃無疑將極大影響北京的住房租賃市場。另外，開發商也開始介入了住房租賃市場。去年12月，北京萬科以總價50億元、自持全部居住用途商品住房的代價獲得了海澱區18號地塊；北京萬科與北京住總組成的聯合體以總價50億元、自持全部居住用途商品住房及自持全部商業用房的代價獲得了海澱區19號地塊。100%的自持地塊時間長達70年，開發商對租賃的介入無疑也將對租賃市場的供給産生影響。
從明年開始，這部分租賃房源將陸續入市。業內人士分析，這些熱點城市租賃房源真正落地後，在現有租賃需求水準下，明年同期一線城市房租有望出現更明顯的下行。
文/本報記者 朱開雲
