南寧樓市限貸
意在抑制投資投機性購房
有業內人士認為，新政能給火爆的樓市降降溫
廣西新聞網-南國早報記者 廖敏 唐志強
認房又認貸、二套房首付比例提高……此前在網上瘋傳的有關南寧市限貸的政策，終於在5月26日下午伴隨著南寧市住房保障和房産管理局官網的一份通知浮出水面，文件中關於限貸的內容與此前網傳的內容基本上沒什麼差別。限貸政策的出臺，會對南寧樓市産生哪些影響，記者就此採訪了有關人士。
1、解讀
“房子是用來住的，不是用來炒的”
南寧市本次出臺的樓市調控政策，進一步完善了差別化住房信貸政策。業內人士表示，對購房者來説，核心內容有四點：一是認房又認貸，二是二套房首付提高至四成，三是想貸款買第三套（含以上）房子就不可能了，四是信貸政策有保有壓，保護剛需，壓制炒房。
中國人民銀行南寧中心支行有關人士強調，政策調整後，居民家庭首次購買普通住房申請商業住房貸款不受影響。這也體現了政策調整的目的，是貫徹落實差別化住房信貸政策，促進信貸資金有效支援合理自住購房，嚴格限制信貸資金流向投資投機性購房。
該人士還表示，本次住房信貸政策的調整，是根據南寧市房地産市場聯席會議要求，為貫徹落實“房子是用來住的，不是用來炒的”理念，按照“分類指導，因城施策”的原則，依據人民銀行、銀監會《關於調整個人住房貸款政策有關問題的通知》等相關政策規定，經廣西市場利率定價自律機制商定後出臺的。
下一步，人民銀行南寧中心支行將會同金融監管部門，要求金融機構嚴格執行差別化住房信貸政策，加強住房信貸運作情況監測，維護住房信貸市場秩序。
2、疑問
此前簽的購房合同怎麼算
“我昨天剛剛跟開發商簽訂了購房合同，今天新政就下文了，這個該怎麼算呢？”
記者採訪時，有市民提出了這樣的疑問。南寧市銀行業有關人士解釋稱，這部分內容在文件當中也有涉及。
有關部門下發的文件指出，本通知印發之日前，借款人購買新建商品住房已完成商品房買賣合同網簽或已與商業銀行簽訂個人住房借款合同，購買二手住房已完成契稅繳納的，其商業性個人住房貸款業務按照原政策執行。
“這意味著，執行新政策的時間標準非常明確。”房産仲介人員黃先生告訴記者，他手上有幾位客戶是打算貸款購買第三套房的，雖然目前已經看好了房，但是還沒有進一步辦手續，現在看來顯然來不及搭“末班車”了。
另一名房産仲介人員歐先生説，他的一名客戶名下已經有一套房，最近看好了一套180多平方米的名校學區房，總價290萬左右，已經跟業主簽了合同並且交了幾萬元的定金，但還沒來得及去交契稅和辦理備案手續。新政出來後，這名客戶一下子就面臨著需要增加29萬元首付款的問題，“客戶打電話説，要給他一點時間去落實首付資金，如果實在湊不夠，只能退定金，讓我去跟業主溝通，好在業主表示可以理解，畢竟這是政策的原因”。
如果出現首付款不夠的現象，是否能從金融機構借錢解決呢？業內人士指出，去年國務院辦公廳發佈的《網際網路金融風險專項整治工作實施方案》明確，集中整治P2P網貸、股權眾籌、網際網路保險等領域，嚴禁各類機構開展“首付貸”性質的業務，也就是説，此路不通。
此外，想通過消費貸、信用貸的名義從銀行借錢來“曲線救國”湊首付也是不允許的。建設銀行廣西區分行住房金融業務部一名負責人向記者表示，銀行與客戶簽訂住房貸款合同時，會對客戶的首付資金進行嚴格審核並且要求客戶承諾資金的真實來源。銀行對消費貸、信用貸的用途也是嚴格把控的，要求客戶按照實際貸款用途來使用，不可以用於交購房首付、炒股投資。
對此，業內人士表示，首付三成提高至四成，對於那些資金剛好夠的購房者來説顯然是個“利空”，特別是原本計劃購買總價比較高住宅的人士。
3、算賬
首付提高的同時利率也上浮
記者了解到，南寧目前少數銀行的首套房利率為基準利率，少數銀行對於信用良好的客戶打九五折，有幾家銀行則上浮首套房利率10%；至於二套房利率，不少銀行已經在基準利率的基礎上上浮10%，為5.39%，有些銀行甚至是上浮20%，變成了5.88%。
南寧市關於認房又認貸的政策出來之後，一些改善型購房者的需求或將受到限制，不管之前首套房的貸款是否還清，接下來都要按二套房來計算了，將面臨著首付和利率上浮的雙重壓力。
26日下午，市民陳先生認真研究了南寧市認房又認貸的新政之後，不由得一聲嘆息，自己改善型購房的計劃又要落空了。
陳先生早在2007年就買了首套房，兩房兩廳，當時單價才3000元/平方米，相比于現在動不動就上萬的價格，已經算很便宜了。去年，添了二孩的陳先生考慮換房。最近，他好不容易在五象新區看好了一個樓盤的房子，還沒等到開盤，卻先等來了限貸的消息。
“我在幾年前就還清了貸款，按照以前的政策，可以算首套房，首付兩成，貸款利率還可以優惠。”陳先生有點失望地説，新政出臺之後，就要按二套房來計算首付和貸款利率了，他一下子很難掏出那麼多錢。
假如陳先生在南寧五象新區看中一套100平方米的房子，單價1.1萬元，總價110萬元。新政實施前，首付22萬元，貸款利率為基準利率4.9%，如果他信用狀況良好，某些銀行還可以給他享受九五折優惠，以貸款30年來計算，需要還利息80.13萬元或者更低；新政實施後，陳先生需要掏44萬元首付款，貸款利率至少將上浮10%，為5.39%，需要支付67.27萬元利息。從支付利息的角度來看，陳先生的成本是降低了，但是，首付一下子從22萬上升到44萬，加上稅費以及裝修等費用，讓陳先生感受到巨大的換房壓力。
4、影響
新政抑制部分投資性購房者
也有改善型購房者覺得問題不大，市民黃女士之前已有一套90多平方米的兩房，這段時間考慮換個三房，但由於南寧樓市近期十分火爆，很久都沒買到合適的房子。“之前認貸我算二套，現在認房又認貸我也算二套，主要是要多付一成的首付，總體來看影響不大。”黃女士認為，新政出來以後，應該會抑制一些投資型購房者的購買慾望，“接下來不會有那麼多人搶房子了，我可以慢慢選房，其實未嘗不是一件好事”。
“我覺得這個政策太溫柔了，希望接下來能實施限購。”剛需性購房者韋女士此前一直在看房，腳步遍及埌東、鳳嶺以及五象新區一帶，看來看去，總覺得價格太貴了，比如説五象新區一個樓盤，銷售備案價只有8800元/平方米，但精裝修之後，售價高達1.3萬元/平方米，“也就是説，裝修部分的價格要4200元/平方米，而且還不能貸款，我根本付不出那麼多首付款”。
韋女士説，新政出來之後，她還是要繼續觀望，看看南寧樓市的價格會不會有所鬆動，“反正我是剛需，不會受到信貸政策和限購政策的影響，不用那麼急”。
市民譚先生看好南寧樓市，本來準備在五象新區購買一套地鐵房用於投資，“政策出臺之後，雖然看起來力度沒有預想中那麼大，比如説只限貸還沒有限購，但至少還是有一定殺傷力的，我是不敢買房投資了，我加入的好幾個房産群都建議説，現金為王，我還是繼續看看再説吧”。
對此，房産界人士也有不同看法。一名不願意透露姓名的地産界人士認為，南寧屬於人口涌入城市，城市還在進一步發展和擴大，總體來看，南寧的樓市還是看漲，但目前漲得有點不正常了，限貸政策估計會給瘋狂上漲的樓市降降溫。
另一名地産界人士提到，由於有關部門限制漲價，不少開發商之前都把原來的房地産預售證退回去，申請毛坯房改精裝房，然後借機漲價。由於精裝部分無法申請到貸款，以一套100平方米單價1.3萬元的房子來説，精裝部分即使按3000元/平方米計算，也要30萬元，再加上毛坯房部分的首付款，即使是剛需性購房者，買一套房的首付款和裝修款加起來也要50萬元，對於投資型購房者而言，起碼要支付70萬元首付款，“其實，首付款過高還不是最主要的，新政讓不少人看到政府的調控決心，從心理預期會覺得房價暫時沒辦法繼續看漲，按照中國人買漲不買跌的心理，這一點才是對樓市影響最大的”。
