4月19日晚,濟南市出臺升級版限購政策。本地人買二套房首付提高至六成,外地人首套房首付也提高至六成,首次提出限售,拿證滿兩年方可上市交易,既認貸又認房,章丘和長清也納入了限購範圍,這些“大招”堪稱濟南“史上最嚴”限購政策。那麼,這些“大招”放出後,究竟會對本地人、外地人和炒房客分別産生什麼樣的影響?
濟南北部一樓盤售樓處，部分買房者在諮詢。齊魯晚報·齊魯壹點記者劉帥 唐園園 攝
本地人>>
換房的人將變少
濟南這一輪新的限購政策,對於濟南本地戶籍人口購買首套房,並沒有添加新的限制條件,目前仍然執行首付三成的政策。新政對這部分人影響並不大。不過,新的限購政策對於想要購買二套房或者正準備換房的濟南市民影響卻比較大。
濟南新的限購政策要求,濟南本市戶籍家庭已擁有一套住房或有住房貸款記錄的,申請住房貸款均視為第二套住房貸款,首付比例提高至60%,其中商業按揭貸款最長年限縮短至25年,公積金貸款利率執行基準利率的1.1倍。一仲介公司濟南負責人告訴齊魯晚報記者:“目前貸款既認房又認貸,過去購房者換房子,賣掉房子再買,首付只需要30%,現在只要有貸款記錄就要達到60%。那些賣了房子再換房子的,壓力確實比較大,估計只能多等等了。”
“首付比例的提高,對於購房者壓力確實變大了。相對而言,公積金貸款利率執行基準利率的1.1倍,對於購房者的壓力並不算太大。比如兩個人購買的二套房總價為150萬元,首付90萬,兩個人使用60萬元的公積金貸款,如果按照基準利率,以等額本息的方式需要還款的總額為816761.9元,按照等額本金還款方式,需要還款總額為795812.5元。利率上浮10%後,按照等額本金還款方式,需要還款總額為815393.75元。按照等額本息還款方式,需要還款的總額為840702.33元,高出部分並不算太多。”上述某仲介公司濟南負責人介紹。
外地人>>
“想買大的,只能先落戶”
上述仲介公司濟南負責人説,“新一輪的限購政策對外地在濟工作的人確實會産生很大影響,比如購買150萬元的房子,原先只需要拿45萬元的首付,但現在卻需要一下子拿出90萬元,這對於一個普通家庭來説確實壓力很大。”
28歲的王莉莉(化名)大學畢業後在上海工作,因上海房價和消費過高,2015年她來到濟南工作。王莉莉介紹,2016年3月,她打算在濟南英雄山路南端購買一處90平米的新房,總價83萬元。
“先交了20%的定金,簽了一個簡單協議,購房時置業顧問告訴我五六月就可以網簽。”但到了2016年6月,置業顧問又告訴她下個月才能網簽,“就這樣一直拖延到現在。一開始告訴我與高壓線有關,後來才知道與拆遷有關。現在又承諾今年5月份正式開工,9月份能網簽,不過,我都不太敢相信了。”王莉莉説。
但讓王莉莉窩心的是,現在她需要付的首付不斷提高。“我一個月工資兩三千元,首付也是父母湊的,去年年底限購政策將最低首付比例由20%提高至30%還可以勉強接受,但現在又提高到60%,自己根本沒有能力湊齊。我本來打算通過購房落戶,現在只能想著怎麼先把戶口落到濟南,不過,這並不好辦,非常棘手。”王莉莉介紹説。與王莉莉一樣,該樓盤其他業主也感到限購政策有點嚴,希望房地産商能予以協調解決。
戶口在淄博、在濟工作多年的張立(化名)介紹説,他今年剛找了女友,湊夠首付60萬元,準備多貸款買套大的,但如今限購政策一加碼,他只能買套小的。“要想買大的,我只能想辦法把戶口遷到單位集體戶口上,但是,我在淄博老家的戶口是在一個城中村,每年村裏都會享有一定福利,所以又很難割捨,真是糾結。”
炒房者>>
“倒騰不是,不倒騰也不是”
而對於炒房者,新政出臺後,想通過改合同轉手倒賣房子的路,更是被堵死了。
趙強(化名)早在五年前,就在天橋區購置了一套房産,自己居住。之後的幾年中,靠著對房地産市場的了解,趙強先後在歷下區、市中區通過改合同的方式,“快買快賣”倒騰了三套房産。去年年底,隨著房産市場的不斷升溫,手裏有些余錢、對市場也很樂觀的趙強想再次入市,購置另一套房産。“當時覺得這個樓盤不錯,開發商品牌大,環境也好。買了主要是為了投資,萬一不賣了,自己住著也舒服。”
趙強説,因此,在去年年底,在濟南第二次限購政策當天,他拿下了一套位於歷城片區的三室兩廳兩衛的130平洋房。“當時價格不貴,很多人都搶著買,我找了關係才搶下一套。”當時,他為這套價值130萬的房産付了四成的首付。按照趙強原來的設想,可以再次通過改合同的方式,將該房産賣出去,來賺取中間25萬的差價。
等了不到半年的時間,趙強為這套房産找到了買家,但就在這幾日他被告知,原本可以改合同的路子走不通了。“上個月我一個朋友還通過改合同倒騰了一套房,現在就不行了。”趙強説,雖然從去年起濟南市就有了“禁炒令”,但是房産商還存在著偷偷改合同的現象。“現在國家把控越來越嚴,就沒有開發商敢在風口浪尖上違規了。”
感覺被開發商“耍”了一把的趙強很氣憤,但也無奈。現在他對手裏的兩套房子很矛盾,既擔心賣不出好價錢,又感覺自己再購置房産的成本變高了。趙強説,現在如果他要留下第二套房産,就要多付兩成的首付。如果把這套房産當做投資,因為“拿到房産證兩年內不得交易”的新規,趙強持有該房産的投資時間就要延長到四五年。“各種成本都在增加,先觀望一下,現在倒騰不是,不倒騰也不是。”趙強説。
(齊魯晚報·齊魯壹點記者劉帥 唐園園實習生 宋玉潔 辛偉東 董澤)
