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“房子是用來住的，不是用來炒的。”2017年春節過後，全國數十個城市相繼出臺更為嚴厲的限購限貸政策，“買改租”之風日盛。一直以來交易市場是房地産市場的主角，而如今在政策支援以及社會發展的變化之下，“炒房”、“賣房”的主賽道悄然轉換，一個新興的租房時代將來臨。
租賃是經濟發展大勢所趨
“未來3~5年，中國將有約2億人進入租房市場，租金規模將超過1.5萬億元人民幣，中國未來的租房市場空間巨大。”鏈家研究院院長楊現領在2016年《租賃崛起》報告分享會上表示。該報告更是預測，未來10年，我國租房市場租金交易額將接近3萬億元，租賃人口近2.3億人;到2030年，租金交易額將達4.6萬億元，租賃人口達到2.7億人，一線城市租金交易額將超萬億元。
據有關統計分析，目前我國大概有1.6億人在城鎮租房居住，佔城鎮常住人口的21%。這當中以新就業的大學生和外來務工人員為主要群體。
以北京為例，據北京市同程地産房屋仲介公司的主管楊健先生介紹，來租房的房客主要是來京打工的上班族，多以合租形式租賃。“目前，北京的租房市場呈現穩步上升的趨勢。”楊健説。
而發達國家經驗也表明，城市經濟越發達，其房價水準越高，帶來的購房壓力相應越大，租房就成為居民滿足居住需求的主要途徑。據有關調查顯示，我國住房自有率常年維持在70%以上的水準，遠高於西方發達國家。我國主要是通過自建房屋和購買商品房的形式來滿足居民的住房需求。而相對經濟較為發達的美國、英國、法國、德國和日本，其住房自有率分別在50~70%左右，其中德國更是在50%以下，大部分人群以租賃為主要的居住方式。
另外，國內租賃經營業務發展仍然相對滯後，房屋持有人更希望通過出售而非持有型經營獲利，開發商也青睞于出售房屋從而獲得一次性回款，導致租賃服務市場欠發達。但隨著我國房企角色的轉變以及國家政策的支援，中國的租賃市場必將得到進一步的完善，進而縮小與發達國家的差距，同時也帶動住房自有率的回落。因此，大力發展租賃住房具有合理性和必要性。
“隨著房價的上漲，再加上熱點城市限購越來越嚴格，具備購買能力的人慢慢減少，購房年齡將會延遲，這會導致越來越多的人需要在租賃市場停留更長的時間。”鏈家研究院楊現領認為。
政策紅利培育租房市場發展
經濟發展趨勢如此，政策方面也起到了積極的推動作用。
2016年6月，國務院辦公廳出臺《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》明確，到2020年，基本形成供應主體多元、經營服務規範、租賃關係穩定的住房租賃市場體系。其中，發展住房租賃企業擺在培育市場供應主體首要位置。
在去庫存和新型城鎮化建設的大背景下，住房租賃市場已經獲得較多的政策支援。各省市相繼出臺的實施意見既鼓勵房地産開發企業轉型利用已建成商品房或新建商品房開展租賃業務，同時，也鼓勵各類投資者和自然人發起設立住房租賃企業。
日前，湖北、廣西等地陸續出臺關於加快培育和發展住房租賃市場的實施意見，提出對依法登記備案的住房租賃企業、機構和個人落實稅收優惠政策支援。湖北出臺的意見規定，個人出租住房的，減按1.5%計算繳納增值稅。個人出租住房租金月收入不超過3萬元的，2017年底之前可按規定享受免征增值稅政策。對個人出租住房所得，減半徵收個人所得稅。對個人承租住房的租金支出，結合個人所得稅改革，按國家規定扣除。此外，各地政府要盤活城區存量土地，採用多種方式增加租賃住房用地有效供應。
可以想見，未來2~3年，金融、財稅、土地、市場監管等多策並舉，租賃市場是房地産市場中唯一享有政策紅利的領域。
2017年4月，雄安新區一夜崛起，各路人馬蜂擁而至試圖在新區買房，新區出臺一系列措施遏制房地産市場炒作行為。目前房屋交易尚未解凍，而租房市場逐漸火爆。業主表示租房只能短租，最多只能租一年，並且租金要一次性付清，一年合同到期後根據市場價格再簽訂新的合同。甚至有知情人士透露，雄安新區未來或將試行公租廉租房模式，以便遏制高房價，吸納人才。
資本逐鹿長租市場
住房租賃服務市場空間洞開，越來越多的企業嗅到了這一巨大市場所蘊藏的商機，紛紛將2017年的業務重點指向了這萬億級別的大市場。萬科、世聯行、綠地集團和龍湖地産等上市房企著手佈局，同時，聯絡互動等公司也紛紛跨界試水。
3月29日，支付寶官微發佈關於免押金租房的動態。支付寶此次接入的是蘑菇租房，第一個上線的城市是上海，隨後北京、深圳等城市都將陸續上線。據介紹，只要支付寶用戶的芝麻信用分超過650分，就可以在首頁應用服務的第三方提供服務中找到“租房”入口，並獲得由蘑菇租房提供的免押金租房體驗。按照支付寶的規劃，未來在租房這一服務入口，還將繼續引入其他類型的合作夥伴，為用戶提供更豐富的房源和差異化服務選擇。
種種利好因素刺激下，品牌長租公寓在住房租賃市場上異軍突起。“與酒店、短租不同，長租公寓租期主要在6個月以上，會提供更多免費共用空間。”業內人士表示，從構建多層次住房體系的角度來看，住房租賃市場有很大發展空間。
而3月初，房企龍頭萬科董秘朱旭也透露，萬科今年將把長租公寓作為重要的著力點，主要在核心城市發展。3月27日，萬科發佈2016年年報，其中對拓展長租公寓這一塊業務闡述道：2017年公司的公寓業務將加快規模擴張，實現業務專業化管理，繼續優化房源管理、客戶資源、業務界面、運營平臺、支付系統等在內的統一業務支援平臺，提升業務運營效率和客戶體驗。
在此背景下，已進入存量房市場時代的一線城市以及一些熱點二線城市，其住房租賃市場的巨大潛力正在被各方所關注。在4月7日舉行的“房東東”二季度長租公寓投資策略分享會上，“房東東”創始人全靂認為：在2017年公寓行業應該重點關注現金流以及資産管理、盈利能力、資金杠桿、人效管理、供應鏈管理。全靂強調，由於政策影響，武漢、合肥、南京、西安等地將有望成為租賃行業黑馬。
住房租賃市場，是房地産市場的重要組成部分，是解決住房問題的重要渠道，解決好城鎮居民住房問題，需要房地産市場和租賃市場協同發展。“但目前我國住房租賃市場發育不充分，城市居民家庭租房比例總體上不高，部分群體的住房租賃需求沒有很好地得到滿足。因此，培育和發展住房租賃市場，對於促進實現住有所居的目標意義重大。”房地産經紀人學會秘書長柴強博士表示。
初審編輯 李濤
