昏暗的單元門裏貼滿了小廣告,樓道內散落著剝落的墻皮……這是一處位於省城經五緯三路的單位宿舍。正是在這棟建於上世紀八十年代的“筒子樓”裏,有一套僅23平米的屋子,在仲介挂出的價格為98萬元——單價達到4.26萬元/平。記者多日探訪發現,現在濟南單價過四萬元的學區房在市場上已不稀奇,而這些房恰都是俗稱的“老破小”,天價背後是幾經轉手交易,一路水漲船高……
冷清破舊,樓道裏貼滿買賣房屋資訊
近日,記者來到位於經五緯三路的一處單位宿舍,房地産仲介經紀人小孟介紹説,這個院裏的房子是上世紀80年代初的“房改房”,雖為單位宿舍,但是由於房齡太老,現在已經沒有門衛和傳達了,儼然成為一個開放小區。
該小區一共兩個單元,從外觀上看,絕大多數房屋沒有安裝防盜窗,有的窗戶還是壞的,僅有一兩戶的窗戶看起來是剛換的新窗戶。走進西邊的單元樓,樓梯和墻皮已經破敗不堪,樓道裏的燈只剩一個燈座,沒有燈泡,有的連燈座也壞了,樓道的墻上還有住戶門上都貼滿了小廣告以及售樓及求購的房屋資訊,樓梯上散落著垃圾還有灰塵。
記者走了幾層樓,看到這棟樓是一梯四戶,每一層有一個公共廁所。住戶的家門大多還是原始老式木門,有的門上落了一層厚厚的灰,像是沒有人居住。
23平要價98萬 房主一般用來當倉庫
該樓內,在售的一戶23平的住宅位於五樓,售價98萬元。“這裡都是一梯四戶,但是每層只有這一戶是這種小戶型。”小孟説,由於房主在外地,暫時不能看房。從小孟之前拍的房屋內部的照片上,記者看到這個在售的房子只有一間屋子,廚房、衛生間、陽臺都沒有,看起來像是一套房子中的一間臥室。
在一樓一間與在售房屋同戶型的房子門外,記者通過木門的門縫往裏看,發現戶型確實如小孟描述一樣,這間屋子裏堆滿了雜物。“沒有公共廚房,每層一個公共廁所。”小孟説,這種房子也不太具備實際居住價值,房主買下後一般都當倉庫租出去,在在售的這間屋子裏,也堆滿了快遞件。
面積單價成反比 學區與非學區價差一半
“你別看這房子破也不能住,但是這個23平的房子最搶手,已經倒手過好多次了,現在買房子的這個房主也是去年才買的,不過他買的時候這個房子才70多萬,不到一年已經漲了20多萬。”小孟説。
經五路附近的經五路小學學區房單價大都在三四萬左右,雖然網上房源多,但是房主真正誠心在賣的房子也就20套左右,面積從20平方米到100平方米不等。“面積越小的單價越高,因為總價低,無論是真的為了孩子上學的還是投資客都會優先選擇小面積的房子。”雖然單價這麼高,但是房齡大多都在30年以上,而且大多數房子沒有雙氣。
記者了解到,經五路附近的非學區房單價大多在2萬元以內,比學區房便宜了近一半,有些僅一街之隔的房子價格差了一半。
勝利大街學區房單價“破四”已經挺多
在緯一路一家房産仲介內,經紀人小蔣介紹説,勝利大街小學學區的在售房源也在20套左右,“這邊常年就這些房子,因為本身這附近居民樓就不多,學區房更少。”小蔣説,在2016年年底,勝利大街小學學區房銷售量比較多,漲價幅度也很大,“去年年初的時候單價大多都還在3萬元以內,去年年底就漲到4萬了。”
根據小蔣介紹,勝利大街小學的學區房以開放式小區為主,且大多沒有雙氣,居住條件較差,這樣的房子單價多在3萬元到4萬元之間,而居住條件相對較好的單位宿舍僅有幾棟樓,單價都在4萬元以上。“但是宿舍樓面積又都比較大,像開放式小區有三四十平的房子,加上單價低,一套房子一百多萬大家還可以接受,單位宿舍面積都在五十平米以上,單價又高,一套房子總價太高,所以買的人少一些。”
由於勝利大街小學和經五路小學生源太火爆,為了防止有人惡意炒房,教育部有個不成為的規定:這兩所學校學區房上學名額用過一次之後過六年才能繼續使用。即便這樣,這附近的學區房大多還是都經過數次倒手。“沒有人是孩子到了五六歲才開始買學區房的,都是提前幾年準備,所以很多房子賣的時候上學名額其實還用著呢。”小蔣説。
現象
看房的太多,房主停賣觀察
挂出8萬/平“嚇人價”阻購房者
不過小蔣也透露説,這邊學區房掛牌價是掛牌價,實際成交均價在三萬七八左右。“你看這套房子,一樓帶一個小院,不久前重新裝修過,條件確實好,剛挂出來的時候單價在3萬左右。”小蔣指著售房系統中一處房子給記者看,不過記者此時在系統中看到的單價竟然是8萬元。“因為這個房子條件不錯,價格又低,一挂出來就有很多人去看房,當天就有人要簽約。”小蔣説,房主一看自己的房子這麼受歡迎,頓時覺得自己要價低了,直接一下漲到8萬元一平,“不過他這樣就是不誠心賣的,不過人家也不降價,就挂著這個價,想要再觀察下市場。”
觀察新校建成開始分流生源
學區房“戰火”開始燒往新社區
記者調查發現,經八路和經五路附近的學區房其實入住率不算高。在每年學校開學前老師家訪探訪時,都會發現很多學生上報的地址是沒有人居住的。經紀人小孟也證實了這一點:“一般買這種房子的都是為了孩子上學,也不會有人真正住進來,畢竟房子都太舊了,一般買了之後都租出去,再在附近買一個或租一個條件好一些的非學區房居住。”
但是近幾年,一些熱門學校都開始開設分校或者合作辦學,家長們在實地探訪了老校區附近的學區房後也普遍猶豫花那麼多錢買個“老破小”到底值不值。“這邊看房子的人多,成交的少,很多人看了房子實景之後確實接受不了居住條件,覺得性價比太低。”小蔣説。
“勝利大街小學近兩年生源跟以往相比開始減少了,因為不少家長已經開始轉去購買新校區的學區房了。”一名教育界業內人士告訴記者,新校教學品質與老校平齊,有一半師資力量是老校轉去的。
2016年6月20日,勝利大街、育英中學領秀城東校區學校項目舉行封頂儀式。此後,學區內的魯能領秀城社區房價開始大幅快速上漲,半年多的時間從均價1.2萬元漲到2萬元。領秀城也成為南部二手房市場最熱樓盤。
位於濟南東部的國華印象小區因為簽約山大二附中(小)學,二手房單價比相鄰的龍園小區和中海天悅府小區高出兩千元左右。
學區房一路水漲船高並且少受市場變動波動,一方面是確實有上名校的需求,另一方面就是市民心裏有一種“學區房的價格不會跌”的預期。但是學區房市場極易受政策影響,教育政策一變,學區房價格立即隨之起伏。
