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“因為房子賣不掉而隨之牽連已交定金的房子也買不成，賣家主張20萬元違約金，這該如何理解?”受到樓市調控新政的影響，部分在途的二手房交易正面臨解約。解約一方能不能以“不可抗力”為由免除違約責任?律師告訴記者，樓市新政不能簡單定為“不可抗力”，是否“不可抗力”，關鍵在於合同約定。
個案
房子沒換成咋就賠了違約金
從海外留學歸來的鄧園(化名)，最近一直心情低落，原本看中的房子沒買成，卻又賠償給賣家20萬元違約金，“交定金那天，我應該謹慎、再謹慎一點的。”鄧園唉聲嘆氣，希望能吃上一顆後悔藥。
3月17日，北京出臺樓市調控新政前，新婚燕爾的鄧園正為了買房而賣房。她要賣掉的，是一年前老公以全款買下的一套84平方米商住房，而打算購買的，是一套位於龍澤的二手房。
“兩套房面積差不多，但這套是70年産權的住宅，陽光很好，我很喜歡。”鄧園提到，最關鍵的是，由於賣房業主也是“一買一賣”，急於現金週轉，報價比市場價低了20萬元，總價485萬元，這讓她想迅速簽下合同。3月14日，小夫妻倆簽訂了購房合同，和賣家約定，分兩筆支付定金50萬元，首付347萬元，剩下的88萬元申請商業貸款。
“當初為什麼只約定了88萬元的貸款?”對於這個疑問，鄧園解釋道，主要是考慮簽合同的時候，名下的商住房已經找到了買家，敲定了385萬元的賣價。兩人盤算著，拿到房款後就足以支付300多萬元的首付款，可以儘量少背月供壓力。
然而，正是多付首付、少貸款的想法，為日後的違約埋下了“隱患”。
3月26日，北京出臺《關於進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》，明確在建、在售商辦類項目禁止賣給個人，而已銷售的商辦類項目再次上市交易時，雖然可以出售給個人，但購房人必須符合名下無房且納稅或社保滿五年的資質。購買小夫妻倆商住房的買家，名下已有兩套房産，按新規已不具備購買資格，便向鄧園提出，解除購買合同。一環套一環的，賣不掉房子、拿不到房款的鄧園，也無力再按合約支付給她的賣家347萬元的首付款。
鄧園記得，在交第二筆定金的時候，北京已接連出臺了幾項調控措施，她心裏也曾打過鼓，還問過經紀人，萬一商住房賣不掉，就沒有錢交首付了。然而，經紀人告訴她説，“沒有賣不出的房子，只有賣不出的價兒，按照以往市場的走勢，先買再賣是理性且正確的做法。”
誰料到，一語成讖。湊不足首付款買房的她，向業主提出了解約，而對方則主張，由於她違反了合同約定，至少需要支付20萬元的違約金，50萬元的定金因此只能退還30萬元。
釋疑
業主的主張為何被支援
“我是因為受到調控政策影響賣不了房而導致沒有充足的現金繼續履約，是否可以按照‘不可抗力’的理由，不承擔違約責任?”一度，鄧園覺得業主的要求有點苛刻，難以接受，也曾諮詢過律師。
律師告訴她，已經簽署的購房合同中，清楚地寫明瞭貸款數額是88萬元，考慮到政策影響，曾在商住房購買後辦理過抵押貸款的夫妻倆可能會按“認房又認貸”的標準認定為二套房，貸款的年限降低，但貸款差額也只有7萬元，這不足以被認定為無效合同。所以，樓市新政不可被當做無力履約的“不可抗力”，業主提出的補償其合理損失的違約主張是被支援的。
律師説法
是不是“不可抗力”看情況
秦兵房産律師團律師孫雨寒告訴記者，如果房屋買家因政策原因已喪失了購買資質，從而無法繼續履行購買約定的，通常可以被認定為“情勢變更”，不承擔單方違約責任。而如果房屋買家仍舊具備購房資質，只是因為政策執行後遇到貸款首付提高、貸款年限縮短等，這些並不必然導致購房人無履約能力，因此也不能簡單認定為不可抗力或情勢變更。
一般的原則是，若新政的實施對購房人的履約能力産生重大影響，購房人因新政不能按預期辦理按揭貸款而請求解除合同的，一般可予支援，並由賣房人退還定金和已付購房款。但是，賣房人能夠證明購房人有充分履約能力的，購房人依據房屋新政主張解除合同則不能成立。
“另外，需要提醒購房人的是，在簽訂合同時，也要注意其中的條款。”孫雨寒舉例，有的購房人在簽訂購房合同時，約定了按揭貸款，並且選擇了若按揭貸款未能申請成功，由買家自行籌集剩餘款項。
至於違約責任如何判定，孫雨寒告訴記者，通常是綜合買賣雙方的過錯責任和賣方所産生的實際損失，若合同解除確實導致另一方當事人利益失衡的，根據情況酌情予以支援。
初審編輯 李濤
