半島全媒體記者 潘立超
近日,有一條新聞刷爆了網路和朋友圈,蘇州市民曹先生交了定金買房時因為房價大漲賣家卻違約不賣了,無奈之下,曹先生告上法庭,最終法院判決賣方將漲價部分全賠給買方。近日,本報“房幫辦”欄目也接到了不少二手房交易的投訴,其中賣方違約的情況也有多例。記者調查了解到,賣方違約多數是因為利益驅動,買方和仲介往往也無可奈何。律師提醒,買方應當注意保留相關證據,如果調解不成,可向法院起訴,要求房主履行合同,並承擔相應的法律責任。
案例一
遇不可抗力房主需退定金
近日,市民劉先生反映,他之前通過一家名為創鑫泰的房産仲介看好了位於城陽區鑫江水青花園小區一套總價為109萬元的房子。4月11日,劉先生和房主簽訂購房合同,並交給房主魏女士5萬元定金,但到了即將過戶的時候,才知道該處房屋于2016年底才辦的房産證,而由於青島出臺了樓市新政,新建商品住房和二手住房,需取得《不動産權證書》滿2年後方可上市交易,所以魏女士的房屋並不滿足條件,房子無法過戶,但房主拿到的5萬元定金卻一直沒有退還。
記者試圖聯繫房主魏女士,但是手機號顯示為外地號碼,並且撥打多次一直未通。劉先生説,魏女士通過其他公開渠道曾表示,她對於政策並不十分清楚,只是委託仲介幫忙賣房子,而在這件事上她認為是劉先生毀約在先,定金她堅決不會退。
記者聯繫到創鑫泰房産仲介一位負責人胡經理,他表示,房主和劉先生都同意買賣房屋,他只是在中間負責服務,按照購房合同,國家政策變更屬於不可抗力,房東應該退回定金,在這件事情上仲介公司會積極配合,協調幫助劉先生要回5萬元定金。
案例二
賣方違約仲介只能居中調解
今年3月21日,市民程女士反映,她在3月中旬通過黃島的一家房産仲介公司,打算購買位於五台山路上的崑崙山莊青城時代的一套總價38萬元的房子,交給房東王先生1.5萬元定金並簽訂合同,但第二天王先生一家卻表示房子不賣了。根據合同約定,房東違約需要返還兩倍定金。但是協商時,王先生表示只願意在退還定金的基礎上賠償1000元。
記者當時聯繫王先生時,王先生承認違約,但表示雙倍返還定金難以做到。經手這筆交易的仲介魯經理表示,確認是賣方違約,可是仲介不是執法部門,建議買方走法律程式,仲介也可以提供相關的證據幫助。
在報道後,近期記者再次聯繫程女士,程女士説經過多方協調,雙方各讓一步,程女士放棄了雙倍賠償,賣方退還1.5萬元定金之外,還給了5000元的賠償。
分析
賣方毀約多出於利益驅動
在採訪當中,多位仲介工作人員介紹,他們平時在二手房買賣過程中遇到賣方違約情況也常見,多數情況下通過協商基本都能解決。賣方違約主要是因為有些房屋房價快速上漲,賣方感覺賣虧了,寧願違約也不願履行合同,結果對於市場秩序造成了不良影響。
山東文翔律師事務所劉書峰律師表示,在二手房交易中,單方違約存在較強的投機性。在強勢賣方面前,很多買方不得不忍氣吞聲,選擇私了,即賣方向買方雙倍返還定金,買方承受房價上漲帶來的“現金貶值”:原有購房款加上違約金賠償,也買不起房了。
劉書峰律師提醒廣大購房者,青島近期房價波動較大,一些房主將房子賣出後,看到房價上漲又反悔。根據《合同法》規定,依法成立的合同受法律保護,對當事人具有法律約束力。買方可以按照合同約定依法要求房主配合過戶。買方可以向法院起訴,要求房主履行合同,並承擔相應的法律責任。
在不過戶的情況下購房,形成事實居住之後,即使在未過戶的情況下賣方反悔,法院在審理時一般會支援根據買賣合同已佔有、使用該房産的買方,認定買賣有效,補辦過戶手續。一般建議訴求以要求解除合同並支付賠償為上策。解除合同可以要求以下損失:1、雙倍定金或合同約定的違約責任,可以選擇比較重的主張。2、如果房價上漲遠遠超出雙倍違約金價值,可以要求雙倍違約金之外的賠償。3、房屋漲價損失(要評估,花的時間較長)。如果房價上漲的部分比合同當中規定的雙倍違約金數量差距還大,買方可以在起訴當中追加賠償,一般來説只要有理有據法院都會支援。
