4月底，金獅廣場開門納客；6月28日，凱德廣場將正式開業，隨後居然之家也將盛裝亮相；而萬達MALL項目則將於2017年開張……這些已經定好開業時間表的商業都有一個共同的特點，就是避開了已有的成熟商圈，落子于正待興起、完善的新區域。但是記者走訪發現，無論是空缺多年後逐漸形成的嶗山商圈、浮山後商圈，還是全新打造的新都心商圈、西海岸商圈，雖然新興卻競爭異常激烈，甚至有的商圈已經完成了第一輪洗牌。商場與商場之間，商圈與商圈之間，都隨著新商業體的不斷誕生參與角逐而競爭加劇。面對貼身肉搏的競爭，商家又該如何突圍？
新商圈全貌>>>
嶗山商圈：
首輪洗牌已結束
作為嶗山商業氛圍的奠基者，麗達購物中心剛剛過完了7周歲生日。7年前，有著老國貨商業背景的麗達購物中心成為嶗山區第一個吃螃蟹的商場。雖然初期單打獨鬥的場面看起來略顯冷清，但也讓麗達佔儘先機。
隨後不久，皮草城和樂天瑪特超市相繼落地，而且所在位置緊鄰麗達，加上2012年開業的大拇指廣場，嶗山商圈的雛形自此形成。然而好景不長，2013年前後，皮草城和樂天瑪特超市相繼關門。
剛剛形成較強商業氛圍的嶗山商圈並沒有就此沉寂。今年1月，麗達在拿下皮草城和樂天瑪特超市兩處營業區域後，擴建開業。而4月底，金獅廣場正式開門納客。這是一個吃喝玩樂一應俱全的超大型商業綜合體。而這只是剛剛開始，與金獅廣場僅一街之隔的嶗山利群購物廣場如今項目順利封頂；深圳路和遼陽東路交會處的國金中心將和嶗山利群於今年底前正式亮相。
“經過第一輪洗牌後，新‘三國演義’才剛剛上演，未來嶗山商圈將無比熱鬧。”麗達購物中心總經理顧冰這樣説。
新都心商圈：
高起點的大佬角逐
新都心是青島舊村改造最成功的代表區域。短短6年，新都心已經強勢崛起：道路貫通，大盤匯聚，地鐵即將運作，還有商業大佬角逐、被譽為 “未來青島中心商圈”的商業體量。
2015年11月，在東部商圈順風順水的麥凱樂選擇開闢新戰場，新都購物廣場正式開業。自此，新都心商圈跨出了實質性的一步。在這個新商圈裏，麥凱樂的身影並不孤單。驅車沿黑龍江路向北，在清江路路段，和達中心城的LOMO商街也已經在招商，部分主力商家已經入駐並開業，預計今年10月份前後全部開業。
繼續向北，是已經有部分商家營業的萬科新都心生活廣場，其北側則是將於6月28日開業的凱德廣場購物中心。據新都心開發建設辦公室工作人員介紹，該項目是新加坡凱德商用集團在青島市投資建設的第一個項目,背景雄厚。而據浮山商貿區的相關負責人介紹，與凱德廣場一個路口之隔的知名家居廣場——居然之家將在8月份前後開業。
新都心開發建設辦公室工作人員稱，“今後，凱德廣場將與麥凱樂、和達LOMO商街、萬科新都心生活廣場、居然之家等商業聚集形成地鐵沿線商業黃金連廊。”
西海岸商圈：
綜合體主打智慧牌
隨著西海岸晉級國家級新區後，越來越多的商業大鱷爭相落戶。今年4月，北京首商集團與青島西海岸新區簽訂合作意向書，將在該區建設新燕莎奧特萊斯購物中心。據悉，這是首商集團在山東省投資運營的第一家燕莎奧特萊斯購物中心，將打造山東半島地區超級購物體驗業態的新典範。而此前早就有不少商業大鱷相中了這塊熱土。其中，青島東方影都項目佔地376萬平方米，總建築面積540萬平方米。記者從工程建設方了解到，萬達MALL主體結構已封頂，酒店群、大劇場、秀場等文旅項目也已全面開工。其中，配套的萬達MALL項目將於2017年開張，2017年6月影視産業項目將建成開業。
有時間表的另一個大的商業項目則是島城首座以“雲貓”為定位的城市綜合體。“項目定位就是島城首座‘雲貓’，所謂‘雲貓’就是網際網路+購物中心，今年6月份封頂，明年上半年啟用。”項目相關負責人陳波説，通過整套軟硬體解決方案，建設新一代的數字化購物中心，在顧客的整個購物過程中，體驗智慧停車、智慧找店、智慧排隊、智慧電影、智慧支付、智慧WiFi等完美場景服務。
隱憂>>>
商場人氣冷熱不均
放眼望去，這些新興商圈雖然資歷新，但商家們跑馬圈地卻不落分毫，從近兩年的開業時間表看，新興商圈的競爭激烈程度絕不亞於老資歷的東部商圈、李村商圈和台東商圈。在地産商和零售商一同出手的背景下，商場越建越多，體量規模越來越大，不少市民和業內人士不禁擔憂：市場相對有限，加上電商已成氣候，如此多的商場又該如何生存下去？
近年來，商場關門已不罕見，皮草城、樂天瑪特、樂購、巴黎春天等紛紛敗走島城，更有不少商業項目被無限期擱置。甚至市民在逛街的時候也能發現，同一個商圈內，每個商業項目的人氣也是冷熱不均。
對策>>>
多點開花查缺補漏
對此，政府相關部門以及商家又是怎麼看的？在政府相關部門看來，青島商業的發展還是相對健康、有序。“目前青島商業的地域分佈比較合理，從過去扎堆到如今查缺補漏、多點開花。”市商務局相關負責人這樣説。
從今年開業或者即將開業的商業項目分佈來看，分散于市南、市北、李滄、嶗山四區，細看之下，新開業的購物中心打破了原先購物中心扎堆熱門商圈的“定律”，沒有一家是位於東部、台東以及李村三大商圈，有的選址還略顯冷僻。例如位於團島的金茂灣購物中心以及位於滄口區域的環灣城市廣場，所在區域此前一直缺乏業態齊全的大型購物中心。
凱德廣場、居然之家、嶗山利群等新的大型商業項目開張后，新都心商圈及嶗山商圈兩大新興商圈的力量將進一步加強，島城市區內商圈之間的競爭將不再局限于東部、台東、李村及中山路等傳統商圈，新興的新都心、嶗山商圈也將加入到商圈之間的競爭中。此外，隨著商業項目的遍地開花，中山路、市北CBD、四方等小型商圈也加入到熱鬧的商業大戰中來，商業體越來越分散，徹底改變了原先島城高度集中化的商圈格局。
“現在一個李滄區已經細分到東部、北部、中心區，相對應的商圈也應該是這樣的細分化。”和達集團行銷總監陳子權表示，隨著消費升級，消費者對購物、休閒的體驗需求要求一定的便利性，因此商業項目也應呈現點狀分佈，過去那種商圈高度集中的時代已經過去，多商圈、細分化將是今後的商業趨勢。
商業體差異化錯位競爭
從百貨到超市，從餐飲到休閒；從高端奢華的東部商圈，到日漸繁榮的新都心商圈，以及人頭攢動的李村商圈，越來越多的商業項目在島城出現。青島傳統的商業格局正在升級和完善，業態品質正日漸刷新。如今，已不是商場與商場之間的競爭，而是“圈”與“圈”之間的多元競爭，以及不同商業模式之間的競爭，商戰愈演愈烈。
未來，各大商業項目、各大商圈要如何在競爭中出位？一言以蔽之，“商圈將抱團發展，差異化才是王道”。顧冰坦言，“隔壁”金獅廣場開業後，對麗達的客流沒有造成影響，老會員的忠誠度依然，甚至近期還有不少新會員的加入。分析原因，顧冰認為有兩點：第一，金獅廣場開業後，嶗山商圈更為強大，吸引了原先往西即東部商圈購物休閒的客群向東來了，這顯示出商圈抱團發展的優勢；第二，同商圈的個體差異化錯位競爭，從而得到良性競爭的結果。目前嶗山商圈有幾家大型購物中心定位不同，麗達以生活類消費為主，超市、穿著都是強項，配以52家餐飲滿足周邊居民、上班族的就餐需求；金獅廣場定位娛樂、休閒、餐飲的體驗中心，超市不大，主要吸引年輕客群；大拇指廣場則是地産項目的配套，滿足社區生活消費需求；而未來開業的嶗山利群則定位高端百貨。業態差異化對嶗山這一新興商圈而言意義不言而喻。
新都心商圈一家購物中心的負責人王經理表示，如今的消費者更加理性，而商業項目又如此豐富，在一個商圈裏，不同的業態會吸引不同需求的消費者，如麥凱樂主打休閒購物，凱德廣場主打餐飲娛樂和超市，大家錯層佈局不同，都有市場空間。陳子權也認為，青島商業雖多，但定位卻大不相同，比如大體量、業態豐富、高品質的商業體並不多，這就是商機。
觀點>>>
商家多些耐心服務為重
近期新興商圈內開業的一些商業體人氣受到了質疑，客流量不足，購物中心內的部分商鋪、區域閒置。對此，新都心開發建設辦公室工作人員表示，人氣不足除了商業體本身可能有定位不當、服務不足、商品結構不好的原因外，交通、入住率、集聚效應沒有跟上也可能是原因之一。
“過去商業配套都是根據已有的需求而建設，如今卻是先於需求而建設，所以更需要耐心。”陳子權認為，西海岸新區和新都心目前的入住率都不是很高，但是從房地産的銷售情況來看，不僅火爆，而且自住的需求也很旺盛，這説明未來這些區域的潛在市場廣闊。包括嶗山商圈，無論辦公還是居住，都是近幾年才興起的，因此整個商圈都需要時間來培育。顧冰也表示，做商業不能急功近利，一個成熟的商業體需要長期培育，因此要做好前期虧損的準備。
當然，等待不是不作為。在培育期，商家必須在找準定位的前提下，以服務為核心。麗達用7年時間培育嶗山市場，每年根據顧客的意見調整20%的品牌，為會員提供2個點的返利，增加了顧客的感情、信任度，培養了一大批忠誠的會員。王經理也認為，現在市民的可選擇性太多，商品、品牌已經極大豐富，促銷活動的敏感度也在下降，唯有服務還有很大的提升空間。“現在很多顧客逛商場，主要是看舒服不舒服，環境、態度、商品資訊推薦、知識普及等都能給顧客帶來好的體驗。”王經理表示，服務將是未來商業競爭的最核心。
