個人二手房交易將繳增值稅取代營業稅（資料圖）
綜合 13日，國家稅務總局局長王軍在大會堂部長通道被媒體問道，“如何確保營改增5月1日如期落地?”王軍回答，營改增將首次涉及自然人繳納增值稅徵管，比如個人二手房交易。
不少市民會對二手房交易中繳納增值稅産生疑惑，“不是剛剛過2年免征營業稅嗎?”對此，鏈家地産濟南分公司相關負責人告訴記者，去庫存已經列為今年的經濟任務，“估計2年免征營業稅的政策會持續，只不過可能由免征營業稅變為免征增值稅，但還要看未來的具體規定。”
“營改增的本意是優化稅制結構，減輕企業稅負，避免重復徵稅，總體來看是好事。關於自然人繳納增值稅徵管，還要看具體的稅率如何，以及如何計算進項稅額。”該負責人告訴記者。
搜房網房天下二手房電商集團濟南分公司大區總監張洪慶説，“營改增本身是幫助企業減稅，新房、房企也會減少稅負，房價可能不會過高，這樣其實也利於房企去庫存。”
二手房交易“營改增” 我們要繳多少稅？
繳稅基數由售價變差價，稅負更合理
二手房交易營業稅改增值稅徵收後，作為普通市民，買賣房産要交的稅是多了還是少了?13日，山東財經大學經濟研究中心主任、山東省財稅金融法學研究會副會長潘明星教授就此事接受記者採訪時表示，營改增後根據出售房産情況不同，稅負的增減情況也不一樣。但整體來看，營改增會使稅收更合理，稅負更優化。
“將營業稅改為增值稅徵收對稅負的具體影響還要等具體制度出來才可以探討，估計相關文件很快將會出臺。包括納稅人、稅率、納稅辦法等。”潘明星告訴記者，目前二手房交易中賣方需要繳納營業稅，具體規定為：個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額徵收營業稅，營業稅稅率為5%;個人將購買2年以 上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業稅。而增值稅稅率方面，目前國內各行業適用增值稅稅率分為 17%、13%、11%、6%等，如果按照增值稅11%的稅率來計算，對比一下二手房營業稅改增值稅後的稅費差異，主要可以分為兩大類情況：
首先是出售購買2年內的房屋。出售價100萬元一套普通住宅，要繳納5%的稅，即5萬元。如果以11%的增值稅計算，房屋出售價還是100萬 元，但最初買入價是50萬元，抵扣掉進項稅後需要繳納5.5萬元。但如果獲利更多，收的稅就會超過營業稅。比如出售價格為120萬元，按照營業稅需繳納 6.72萬元;增值稅就需繳納7.7萬元。
另一種是出售購買已滿2年的房屋。對普宅住宅而言，售價100萬元計算，2年外就不需要繳稅了。而稅務總局已經明確，將原則上延續過去的優惠政策，這意味著，營改增之後這部分稅也會免征。
記者了解到，有關二手房營改增，業內還有一種猜測是按增值稅簡易計稅辦法徵收，比如説，如果徵收稅率定為3%，同樣出售一套100萬元不滿兩年 的住宅，需要繳納增值稅3萬元。需要指出的是，二手房交易稅費除了營業稅還涉及契稅、個稅、土地增值稅、印花稅等稅費。營改增只涉及到營業稅改徵增值稅， 因此契稅、個稅等照常徵收。
“營業稅是以房産全額售價為基數，而增值稅是以賣出價和買入價的差額做基數，因此雖然稅率看上去上升，但是基數變小，稅負整體不會上升。”潘明星説。
按照王軍的説法，在實施方案中已考慮原則上延續過去優惠政策，在此基礎上根據不同行業特點和情況，新制定了一些過渡措施，以確保所有行業稅負只減不增。
增值稅咋收取：
基本稅率為17%；納稅人銷售糧食、自來水、暖氣、圖書等貨物時，實行13%的低稅率；提供交通運輸業服務的，實行11%的低稅率；提供現代服務業服務的，實行6%的低稅率；納稅人出口貨物，稅率為0，但是國務院另有規定的除外。
算筆賬：二手房營改增我們會多繳稅嗎?
一套普通住宅(140㎡以下)，市場價100萬
情況1：購買2年內
現行營業稅：
繳稅多少只和售價有關計算公式 售價×稅率100萬×稅率5%=5萬
增值稅：
稅費多少將和獲利多少、稅率高低有關計算公式 (銷售價-買入價)×稅率
假設稅率為11%，房子買入價50萬：(出售價100萬-買入價50萬)×稅率11%=5.5萬
假設稅率為11%，出售價120萬：(出售價120萬-買入價50萬)×稅率11%=7.7萬
情況2：購買已滿2年
現行營業稅：不需要繳稅
增值稅：稅務總局明確，將原則上延續過去的優惠政策
這意味著，營改增之後這部分稅也會免征。
【提個醒】營業稅→增值稅契稅、個稅、土地增值稅、印花稅等照常徵收。
增值稅不適合，直接減免
財稅專家、山東財經大學經濟研究中心主任潘明星説，根據國家營改增政策精神，營業稅優惠將延續。“營業稅進行直接減免，簡便易行。但增值稅運作採取的是環環徵稅、道道抵扣的徵收方式，不適合進行直接減免。所以，以往我國在進行增值稅減免時，多采用‘即徵即退’‘先徵後返’等方式。營改增後，營業稅優惠將以何種方式體現，還需要等待具體的實施方案。”
房地産投資增速 時隔兩年首現回升
據報道，國家統計局近日發佈的今年1到2月份全國房地産開發投資和銷售情況顯示，時隔兩年，房地産開發投資增速首次回升。
今年前兩個月，商品房銷售面積11235萬平方米，同比增長28.2%，增速比去年全年提高21.7個百分點；銷售額增長43.6%，提高29.2個百分點。對此，中原地産市場研究部總監張大偉認為，商品房銷售明顯加快，首先是由於去年信貸等政策持續調整，使得商品房銷售市場持續回升，至今年春節期間，部分需求結束觀望入市，一線城市市場升溫明顯，部分二線熱點城市銷售翻番。
張大偉提到，“特別是一二線城市，我們看到的主要的政策方向都是針對包括已經擁有一套，再買一套的改善型需求政策的放寬，特別是對二套房信貸方面的放寬對市場影響的確較大，這部分人群購買力比較強，在信貸杠桿有所降低之後，他們的這種改善型需求得到集中釋放。”
銷售面積大幅增長的同時，房地産開發投資也在迅速增長。今年前兩個月，全國房地産開發投資9052億元，同比增長3.0%，增速比去年全年提高2個百分點。張大偉分析，這説明在銷售回暖的刺激下，房地産開發企業投資信心有所恢復。包括一些新開工的數據在2015年持續下調之下，出現正增長，恢復了新開工，投資數據自然會樂觀一些。（綜合濟南時報、齊魯晚報）
