淄博周村房産交易中心
稅務人員向建築商介紹營改增
從5月開始，房地産、建築領域將迎來營業稅改增值稅。記者調查了解到，通過營改增，企業不僅稅負不會增加，還將大幅減負，同時新稅制在體現公平的同時，也讓企業迎來了發展的大好機遇。
二手房交易平穩過渡 5月後交易能少交稅
下月開始，房地産領域和建築領域的營業稅改增值稅就將正式開始，由於原先的免稅政策仍將繼續，營改增後對二手房市場總體影響不大。同時由於增值稅計稅計算時不含稅價，5月份之後進行二手房交易，稅負還會更低。
這兩天，在淄博的房産交易中心，稅務部門設立了專門的櫃檯，來接受諮詢。根據新規，5月1號增值稅替代營業稅後，個人購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的徵收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。由於增值稅計算方法不同，計稅依據需轉化為不含稅價，需要實際稅負還會更低。
淄博市周村區辦稅廳副科王岩介紹，原來100萬的房産，交營業稅的時候是直接用100萬乘以5% ，他交納5萬元的稅額，現在改成增值稅之後，它先用這個100萬除以個1加5%，他是交一個47619，這樣他這個100萬的房産就是現在交增值稅比交營業稅節省2380(多元)的稅額。
雖説5月1號後進行二手房交易比原先要省錢，不過業內人士分析，這對二手房市場的影響並不大。
淄博鴻坤房産仲介楊寧告訴記者：“因為有的客戶他看了很長時間的房子，如果是遇到比較心儀的房子會馬上定下來，因為他怕過了這個村，就沒這個店了。”
影響小的另一個原因是因為免征政策的繼續，大多數房主會選擇在購買兩年以上後再將房子出售。淄博周村區契稅大廳主管譚現徵稱：“兩年之內出售的不到20%，其中有兩種原因：第一種原因就是賣方為了籌錢，再一種就是買方為了孩子上學，辦學區房。”
房企迎重大利好 新稅制體現公平
從下月開始，房地産業和建築業將進行營業稅改增值稅。由於企業的成本支出所獲得的增值稅發票可用來抵稅，二三線城市房地産企業的稅負將大為減少，這樣的稅制也體現了公平原則。
在淄博富瑞特城市廣場的商鋪銷售中心，隨著一期工程即將投入使用，每天到這來諮詢購買的人絡繹不絕。不過，公司的行銷經理譚啟帥説，他希望商鋪銷售高峰能延後幾天，最好是從五一開始。譚啟帥説：“福瑞特城市廣場從去年五月份到年底實現銷售收入1個億左右，這樣營業稅是在500萬左右。同比來看從今年五月份到年底預計銷售也在一個億左右，這樣按照營改增簡易辦法來計算的話，預計稅收繳納476萬左右，這樣企業的稅務負擔有一個比較大的減輕。”
值稅簡易計稅方法是針對今年5月份之前已開工或建成工程的一種計稅方式。因為增值稅是要把不含稅價格作為計稅依據，所以企業繳稅額為：銷售收入÷(1+5%)×5%。，相比于原先營業稅：銷售收入×5%的計稅方式，企業的稅負有所減輕。
(銷售收入-地價成本)(1+11%)×11%
【板子】城市廣場二期銷項稅額=(10000-2500)÷(1+11%)×11%=743萬元，
建設成本(1+11%)×11%
進項稅額=5500÷(1+11%)×11%=545萬元，
增值稅=銷項稅額-進項稅額
增值稅=743-545=198萬元
按照要求，5月份之後開工的城市廣場二期的其成本支出能夠取得增值稅發票，需按銷項稅額減去進項稅額的一般計稅方法來繳納增值稅。
假設銷售收入仍為1億元，按照三線城市地價成本約佔房價的25%，建設成本約佔房價的55%，毛利率約為20%進行計算，銷項稅減去進項稅後，公司僅需繳納198萬元的增值稅，這樣二期工程的稅負只相當於一期的40%。
國家稅務總局稽查人才庫成員蔣景智介紹，由於房地産企業的建設成本相對固定，只有企業獲得超高利潤額時，其稅負負擔才會增加。它總體的毛利額要達到50%以上，它才有可能超過以前的稅負，這種情況除了北上廣深這些城市有可能出現外，在其他城市，是不可能出現的，因為房地産企業的毛利額不可能那麼大，就是交稅更加公平了，你賺的錢越多，你交的稅越多，你賺的錢越少，你交的稅越少。
建築商喜憂參半 新稅制有利於行業規範
對於房地産企業來説，增值稅發票的取得比較容易。但對於建築企業來説，由於原先一些不成文的規矩，許多環節往往很難拿到用來抵稅的增值稅發票，抵稅便很容易成為空中樓閣。
營改增對於房企是福音，卻讓一些建築企業犯了愁，這兩天山東魯王建工有限公司的副總賈玉春就忙著在工地上算賬。賈玉春説：“鋼材水泥都是大廠子在做，他們這增值稅發票容易取得，但是沙子、石子還有石灰這些地材都是些個人在做，這塊增值稅發票很難取得，將來這塊稅負假如取不到它的增值稅發票我們就得替他交這塊稅，企業的成本就會加大，建築企業那點微薄的利潤就可能沒有了。”
據稅務人員介紹，過去由於購進貨物不能抵扣稅款，部分供應商不會給建築企業提供正規發票。改徵增值稅後，建築企業如果適用一般計稅方法，為了抵扣稅款，必然會要求所有供應商提供增值稅專用發票，這就會倒逼沙、土、石料供應商自覺納入增值稅正常管理。
國家稅務總局稽查人才庫成員蔣景智介紹有兩種途徑可以解決增值稅發票的問題。第一種途徑是，這些給他供應砂土石料這些個人或者納稅人他們就得上國稅機關代開發票，代開增值稅專用發票，那麼國家的稅款就不至於流失。第二種情況，也可以使這些供應砂土石料的供應商，自己設立賬目，核算更加正規，他們可以從國稅局自己領發票再開給這些建築企業。
新增不動産可抵稅 企業迎重大發展機遇
這次營改增的另一重大利好就是企業的不動産投入可以用來抵扣稅款。企業購入或是建設廠房，以及廠房、道路日常的維護都能用來抵稅，這對於企業來説是一個重大發展機遇。
營改增試點重要作用就是打通了抵扣的全鏈條，營改增之後，企業新建或是購買廠房，以及對廠房進行修繕，進行道路綠化等花費都可以用來抵稅。國家稅務總局稽查人才庫成員蔣景智介紹：咱打一個比方，假如企業要投資一個億的話，那麼廠房和不動産建設一般來説，得佔到40%以上，那麼投資一個億，按照以前的演算法，它只有6000萬可以抵扣1000萬左右的稅款。那麼實行營改增之後，它這4000萬的不動産，還能抵扣大概390多萬的稅款，能大大緩解企業的資金壓力。
獲悉政策後，絲綢織造布料生産能力位居全國首位的淄博大染坊絲綢集團就打算在廣西上林的原料基地進行技術改造，其中40%的資金要投入廠房建設。按照相關政策，這部分錢，第一年可拿出60%進行抵扣稅款， 第二年是抵扣40%，如果抵扣稅款仍大於需交稅款，剩餘部分可繼續抵扣。
淄博大染坊絲綢集團副總經理孫春玲告訴記者：“剩下的錢下一步可以用於我們企業新産品的研發，用於職工的工資、福利，這樣可以吸引社會的各方面人才加入到我們大染坊這個團隊來。”
