什麼是以房養老?
以房養老是依據擁有資源，利用住房壽命週期和老年住戶生存余命的差異，對廣大老年人擁有的巨大房産資源，尤其是人們死亡後住房尚余存的價值，通過一定的金融或非金融機制的融會以提前套現變現。實現價值上的流動，為老年人在其餘存生命期間，建立起一筆長期、持續、穩定乃至延續終生的現金流入。
中國有60歲以上老年人1.78億，養老的經濟模式主要是子女贍養、退休金、社保金。逐漸興起“年輕貸款買房，老年將房屋抵押給銀行或保險公司，由上述機構支付養老費用，晚年衣食無憂”的“以房養老”。
以房養老自2014年開始試點 全國參與者僅78人
2014年6月23日，中國保監會發佈了《中國保監會關於開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》，自2014年7月1日起至2016年6月30日起在北京、上海、廣州、武漢試點實施老年人住房反向抵押養老保險。
中國保監會“以房養老”試點兩年即將到期,然而,上海保監局副局長李峰近日在“上海論壇”上透露,截至5月20日,全國參與“以房養老”共78人59戶,辦完所有流程的是47人38戶。這在60歲人口已達到2.16億(截至2015年)的人口大國,可謂滄海一粟。
以房養老困難重重
1、“以房養老”作為養老保險的第三支柱,只是解決老年貧困化的一個可能選項,只能為少數人的補充養老錦上添花,不可能也不應該成為養老保險的主體。
2、目前只有保監會的一份部門規範性文件來規範“以房養老”市場,法律效力比較低,一旦出現糾紛,這個文件到底能不能為投保人提供保護,是未知數。
3、“中國是反哺式的養老方式,養兒防老,老人的房子由兒女繼承也是天經地義的,要打破這個倫理觀念很難。”中國社科院社會政策研究中心研究員唐鈞向記者坦言,“住房反向抵押養老保險”在很大程度上並不符合中國國情。
4、在住房反向抵押養老保險的推進過程中,“房價”是永遠也繞不開的話題。有意思的是,在這個市場上,“以房養老”的供需雙方都覺得,參與其中不划算。
5、保監會關於“以房養老”的53號文件中雖然沒有提及貸款人子女的繼承權問題,但保監會相關負責人在答記者問中提出,參與貸款的老年人過世後,其房産處置所得在償還保險公司已支付的養老保險相關費用後,剩餘部分依然歸法定繼承人所有;如果房産處置所得不足以償付保險公司已支付的養老保險相關費用,保險公司將承擔房價不足的風險,不再向老年人的家屬追償。
6、老人不願意離開自己的房子到養老機構，很大程度上也是因為養老機構不夠完善。好點的養老院收費太高，還要找關係;差的服務又不到位。
未來以房養老將何去何從
2013年11月，在武漢郊區後官湖，合眾人壽投資的養老社區一期工程竣工。這個業內第一家養老社區投資高達80億元，總佔地2400畝，全部完成後可容納3萬人。合眾人壽宣稱：“10年以內，在全國打造26個大型養老社區，規模在千億元左右。屆時可容納46萬老人，直接解決約15萬人就業，每年貢獻稅收約30億元，同時可以實現中高端客戶在全國範圍內候鳥式養老。”
這只是近年來保險企業活躍在地産一線的縮影。相對於聚集著“成本高、受眾窄、回現弱”等諸多問題的傳統養老業務，養老地産概念調動了險企更高的熱情。除了合眾人壽，泰康、平安等險企也紛紛高調宣佈進軍養老産業。
在險企“跨界”地産的同時，隨著“銀發經濟”市場規模的不斷擴大，越來越多的房企也開始試水養老地産。早前，萬科、保利宣佈進軍養老地産，並以北京作為試點。此外，首創、華潤、遠洋等房企也相繼成立了養老研發團隊，養老地産在全國範圍內進展如火如荼。
不過，業內人士也指出，雖然“養老地産”被業界普遍認為是房地産進入“微利時代”後的又一絕佳掘金地，但大部分房企只是將此業務停留在概念狀態，並未大規模展開行動，對於如何參與和推進“以房養老”，企業家們也還沒有做好相關研究和評估。
遇冷的“以房養老”模式是否會因養老地産的火熱而發生新的改變?中南財經政法大學金融學院副院長劉冬姣提出，在“以房養老”領域，除了目前正在試行的反向抵押養老保險外，國外還有租房入院養老、異地置業養老、合資購房養老等多種形式。未來，“以房養老”模式將進一步多元化，給老人更多的選擇。
而從當前各城市“以房養老”試點情況看，投保的老人大部分是鰥寡孤獨者、失獨老人以及擁有兩套以上房産的老人。有業內人士表示：“總的來説，可以認為選擇‘以房養老’的老人，大部分是有需求的特定群體，至少目前還不是大眾化的養老保障選擇。”
國土部：宅地70年後續期不影響以房養老
住宅建設用地使用期到期後，如何自動續期尚無明確規定，是否會影響一些人的以房養老計劃?國土部官員認為，不會影響。
《物權法》對住宅建設用地使用期期滿後怎麼辦，只有四個字“自動續期”。這讓不少人擔憂，以普遍的70年使用期為例，70年後續期是否需要交錢、如果交錢交多少、怎麼交這些具體問題都沒有明確的規定，更讓有以房養老想法的人心存顧慮。國土資源部副部長贠小蘇表示，尚無具體規定，但他認為不會影響到有以房養老想法的人的計劃。
