“營改增”來了 涉房稅減了嗎?

2016-04-28 15:49:16 來源:新華網 作者:趙瑩瑩 責任編輯:呂英河 字號:T|T
摘要】濱州新聞:5月1日起,“營改增”試點工作將全面實施,建築業、房地産業、金融業和生活服務業也正式納入試點範圍。總理説了,“所有行業稅負只減不增”不是一句空話,更不能“囫圇吞棗”,要把結構性減稅措施落到實處。改革的“紅包”真能實實在在發到咱納稅人手中?尤其是咱普通人最關心的不動産,到底如何從營業稅改為增值稅?

  1 開欄的話

  從今天起,東城區國、地稅兩部門與本報共同推出稅收專欄——“生活中的稅”,為您介紹稅收領域的大政方針,帶您了解稅收和你我他之間的那些事兒。

  5月1日起,“營改增”試點工作將全面實施,建築業、房地産業、金融業和生活服務業也正式納入試點範圍。總理説了,“所有行業稅負只減不增”不是一句空話,更不能“囫圇吞棗”,要把結構性減稅措施落到實處。改革的“紅包”真能實實在在發到咱納稅人手中?尤其是咱普通人最關心的不動産,到底如何從營業稅改為增值稅?本期,我們就為您介紹涉及不動産的“營改增”。

   個人“涉房”部分

  問:個人轉讓已購住房改為增值稅後如何納稅?

  答:在北京市範圍內,個人轉讓已購住房目前分為三種情況:1、個人銷售購買了不足兩年的住房;2、個人銷售購買了兩年以上的普通住房;3、個人銷售購買了兩年以上非普通住房。整體來説,“營改增”前後,三種情況的稅率和優惠政策都將保持不變。

  問:既然徵收率沒有變化,如何做到為納稅人減負?

  答:徵稅稅率不變而稅負減少的“秘訣”,在於營業稅與增值稅中對於 “銷售額”一詞的解釋是不同的。通俗地講,營業稅中的銷售額,就是指這套房子賣了多少錢;而增值稅中的銷售額,指的是所賣房款中扣除稅的部分,需要通過計算得出。

  舉例來説,北京市民李先生以100萬元的價格,出售了其購買不足兩年的一套二手房。按照目前政策,這套房屋需繳納營業稅,100萬元就是銷售額,則應繳營業稅額為100萬元×5%=5萬元。5月1日起,同樣是這套房屋,李先生要改為按增值稅納稅,100萬元就是含稅銷售額,應繳增值稅為{含稅銷售額÷(1+徵收率)}×徵收率={100萬元÷(1+5%)}×5%=4.76萬元。經過比較,“營改增”後稅負下降了2400元,咱普通人確實享受到改革的“紅包”了。

  問:“營改增”後有沒有免征增值稅的情況?

  答:政策規定,對於涉及家庭財産分割的個人無償轉讓不動産、土地使用權,在試點期間可以免征增值稅。

  家庭財産分割通常包括下列情形:離婚財産分割;無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人;房屋産權所有人死亡,法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人依法取得房屋産權。

  問:改成增值稅後,該去哪辦理繳稅?

  答:為了方便普通個人出讓房産,營業稅改為增值稅後,國家稅務局暫委託地方稅務局代為徵收。換句話説,咱北京市民賣房子,依然可以去地稅部門辦理繳納增值稅。

  以東城區地稅局為例,實行區域通辦,“營改增”後,地安門東大街88號 、體育館西路8號、安定門外地興居7號三個辦理點,繼續對市民開放,受理個人房屋轉讓的涉稅辦理。辦理流程也基本和目前相同:買賣雙方攜帶房屋交易資訊表、身份證、戶口本、結婚證、購房發票等基本材料,到窗口核實、確定交易涉及稅種,填寫相關稅種申報表後,經復核無誤的,繳納具體稅費並獲得票據證明。

  需要提醒的是,如果納稅人發生應稅行為價格明顯偏低且不具有合理商業目的的,主管稅務機關有權重新確定銷售額,確定依據可以是納稅人近期銷售同類不動産的平均價格,或者其他納稅人近期銷售不動産的平均價格等。舉個例子,同樣是A小區的80平方米兩居,別人都賣400萬元,你卻只賣100萬元,稅務機關就有理由認定交易價格明顯偏低。

   企業“涉房”部分

  問:哪些企業涉及不動産的“營改增”?

  答:“營改增”涉及的不動産業務主要分為兩大類,一類是不動産轉讓業務,具體包括房地産開發企業銷售自行開發的房地産項目,以及單位和個人轉讓取得的不動産;另一類是不動産租賃業務,包括不動産經營租賃服務和不動産融資租賃服務。

  具體地説,房地産企業銷售自行開發的房地産項目和單位、個人轉讓取得的不動産,屬於銷售不動産稅目;房地産企業出租自行開發的房地産項目(包括商鋪、寫字樓、公寓等),以及非房地産企業出租取得的不動産,屬於租賃服務稅目中的不動産經營租賃服務或不動産融資租賃服務。

  問:“營改增”後房地産業的稅率是多少?

  答:通常來説,房地産企業銷售自行開發的房地産項目、出租不動産項目,適用的稅率為11%。

  不過,在以下幾種情況時,可以特別適用5%的徵收率:

  1、房地産企業中的一般納稅人銷售其合同開工日期在2016年4月30日前的房地産老項目,且選擇簡易計稅方法的;

  2、房地産企業中的一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動産項目,且選擇簡易計稅方法的;

  3、房地産企業中的小規模納稅人銷售自行開發的房地産項目、出租不動産的;

  需要注意的是,當一般納稅人發生上述可適用5%徵收率的簡易計稅方法的應稅行為時,可以選擇按照5%的徵收率計稅,但選擇簡易計稅方法的不得抵扣進項稅額。也就是説,咱不能希望既抵扣了又按較低的徵收率繳稅。

  問:如果企業的經營範圍內不包含不動産租賃怎麼辦?

  答:如果企業將不動産租賃給其他企業的行為屬於偶發性租賃,並不在企業登記的經營範圍內,可以攜帶企業營業執照、公章等,向主管稅務機關申請增加相應稅目,即租賃服務稅目。

  問:小規模納稅人可以申請代開增值稅發票嗎?

  答:按照相關政策規定,小規模納稅人銷售取得的不動産以及其他個人出租不動産,購買方或承租方不屬於其他個人,納稅人繳納增值稅後,可以申請由地稅局代開增值稅專用發票。

  同時,不能自開增值稅普通發票的小規模納稅人銷售取得的不動産,以及其他個人出租不動産,可以申請地稅局代開增值稅普通發票。 (記者 趙瑩瑩)

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