這是2014年8月5日拍攝的位於上海崇明新河鎮新光村的違建別墅。新華社記者 丁汀 攝

拿地十幾年後“二次開發”，高密度配建平攤容積率

“時至今日，各城市的在售別墅項目仍層出不窮，這一現象讓人困惑。”上海財經大學不動産研究所所長陳傑説。

《中華人民共和國土地管理法》規定，兩年不開發的土地逾期無償收回。業內人士表示，這意味著，即使是在２００３年“禁墅令”頒布前獲批的原有別墅用地，也早已過了開發期限。然而，搜房網等仲介統計顯示，目前僅北京周邊以“別墅”名義在售的樓盤就有上百個。

記者從多地國土監管部門了解到，按規定，城市規劃中不能存在新增別墅用地供應。“按照國務院關於促進節約集約用地的通知，各城市在土地利用總體規劃中要將這一限令寫入從嚴執行。”顧雲昌説。

眾多新建別墅項目的用地究竟從何而來？記者調查發現，有部分在售別墅用地屬於變相囤地。“有的舊別墅捂盤惜售，十幾年之後再‘二次開發’。”上市房企華夏幸福的一家施工公司負責人説。

北京市住建委網站資訊顯示，北京“華潤八號院”是上世紀九十年代興建的“華中園別墅”，其土地使用權證號為“市順港澳臺國用（１９９８）字第１００１３號”。據銷售人員介紹，這一容積率僅為０．４１的別墅項目，蓋好了一直沒有賣，今年被重新整修再次發售。據了解，１９９８年拿地至今，周邊房價至少上漲了十幾倍。

還有一些開發商在獲得新的一般住宅用地後，將地塊分成別墅區和普通配建區，通過縮窄樓距、大量配建等做法“調整”容積率，提高別墅佔地面積，用地規劃成“空文”。一些地産業人士反映，通過配建一小部分高密度物業，繞過政策限制，是眾多別墅項目的“潛規則”。

“一個項目內部不同區塊的容積率可以調整，假如別墅部分的容積率還不到０．７，那麼蓋上高密度商業配套，整個地塊容積率就能達標。”北京萬科觀承別墅銷售人員説，別墅部分的容積率可以“想做多少就做多少”，無非就是在地塊內部做文章。

土地出讓公告顯示，萬科觀承別墅項目在《限制用地項目目錄》出臺一年後的２０１３年出讓開發，２０１５年１１月剛剛開售。這一理應受到政策限制的住宅項目，“由於別墅部分容積率太低，還有幾乎一半的地塊不知道要怎麼開發。”銷售人員透露，眼下一些別墅的間距甚至不足１米，宣稱“不是獨棟別墅是聯排建築”以規避限令。

一些業內人士向記者反映，目前更多在售的“擦邊球”別墅項目中，把容積率做到１．０１以規避限制也十分普遍。