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【2018兩會·改革新征程】建立與完善租購並舉的住房制度是未來房地産發展方向

——中國網觀點中國2018全國兩會系列評論之二十四

趙秀池 北京市房地産法學會副會長 首都經濟貿易大學教授

3月5日,李克強總理做的政府工作報告總結了五年來我國的發展成就,指明瞭未來我國經濟社會的發展方向,發放了一系列提高個人所得稅免征額、降低寬頻使用費等民生紅包,令人振奮,令人鼓舞,令人嚮往。報告中,相關房地産的內容闡述則給未來房地産業的發展指明瞭方向。

報告中指出,過去的五年,我國“完成棚戶區住房改造2600多萬套,農村危房改造1700多萬戶,上億人喜遷新居”。2018年要“更好解決群眾住房問題。啟動新的三年棚改攻堅計劃,今年開工580萬套”。新的三年棚改攻堅計劃,對百姓來説是一個福音,意味著有更多的居民離開破舊的小房子,住上配套齊全的新房子、大房子,實現安居樂業。也意味著未來棚改仍然是房地産開發的一個工作重點。

報告中指出,要“提高新型城鎮化品質。有序推進城中村、老舊小區改造,完善配套設施,鼓勵有條件的加裝電梯。加強排澇管網、地下綜合管廊等建設”。這意味著老舊小區改造,完善配套設施,讓居民生活得方便、舒心,也是未來房地産業的一個重要工作。

報告中指出,要“健全地方稅體系,穩妥推進房地産稅立法”。近年來房地産稅立法一直是大家關注的焦點話題。房地産稅的徵收涉及到千家萬戶的利益,房地産稅無疑是房地産長效調控機制應有之義。

合理的房地産稅收體系,可以起到增加財政收入、調節貧富差距、引導合理消費、抑制投機投資的作用。但房地産稅收體系的設計是一個複雜的過程,涉及房地産的開發、經營、消費等環節各稅種的關係,也涉及如何處理與土地出讓金的關係,還涉及居民合理稅賦的考量。

所以房地産稅立法一定要穩妥推進,既要進行頂層的合理設計,又要徵求民意;既要借鑒國外經驗,按照評估值徵稅,也要符合中國國情,對房地産稅設計稅收優惠條款,也要建立較完備的稅收徵管模式,使房地産稅收更加公平合理,為地方發展發揮應有的作用。

報告中指出,要“加大公租房保障力度,對低收入住房困難家庭要應保盡保,將符合條件的新就業無房職工、外來務工人員納入保障範圍。”可以預見,未來保障房的覆蓋面會越來越大,不僅要覆蓋當地戶籍人口的低收入家庭,也要覆蓋新就業的無房職工、外來務工人員。

目前北京市的常住人口中有百分之三十多的外來人口,他們同樣為北京的建設付出了努力,做出了貢獻,因此,在分配公租房和共有産權房時,專門為符合條件的“新北京人”留出了百分之三十的份額。

報告中指出,要“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,落實地方主體責任,繼續實行差別化調控,建立健全長效機制,促進房地産市場平穩健康發展”。

房子是家庭中最大的資産,自住投資兩相宜。一般來講,隨著物價的上漲,房子是可以實現保值增值的。因此,在房改之後,住宅商品化已經形成共識。隨著房價的上漲,住房的賺錢效應越來越明顯,投資屬性被擴大,房價也不斷被推高。房子被炒作的成分在加大,風險也在不斷積聚。

未來只有堅持房子是用來住的,不是用來炒的定位,才能防範風險,促進房地産市場平穩健康發展。未來各地一定要落實地方主體責任,因城施策,因地制宜,實行差別化調控,對房價上漲過快的熱點城市,仍然需要抑制投機投資性住房需求,採取限購限貸限價,甚至限售等手段,讓房價平穩運作,讓住房回歸居住功能。

報告中指出,要“支援居民自住購房需求,培育住房租賃市場,發展共有産權住房”。這意味著未來要緊緊圍繞著房子是用來住的,不是用來炒的定位,進行供給側改革。未來住房的供應重點是租賃住房和共有産權房。

租賃住房無疑是絕對的剛需。共有産權房是家庭與政府共同擁有一定的住房産權份額,政府讓渡了住房的使用權,對家庭而言,降低了購房的負擔。

共有産權房實現封閉迴圈,5年後出售,或者政府回購,或者由符合條件的人購得相應份額的共有産權,使其獲利的空間大大縮小,讓住房最大限度的回歸了居住功能。因此,共有産權房也是未來的一個重要發展方向。

未來還要大力支援居民自住購房需求,對自住購房需求應該有更寬鬆的稅費金融政策,對沒有買賣記錄的首套房購房家庭應該制定更寬鬆的貸款政策。

報告中指出,“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度,讓廣大人民群眾早日實現安居宜居”。

多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度是未來我國住房制度的目標。居民得到一套住房,可以買,也可以租。高房價下租房划算,發展租賃市場,不僅是政策導向,也是民生需要。未來政府要對住房租賃市場給予大力支援,不僅要在稅費減免上給予支援,也要在融資上給予支援。住房公積金貸款只能用於買房的局面也應該得到改善。

對於簽署長期租賃合同,一次性交付若干年房租的承租者也應該能夠獲得住房公積金貸款的便利。未來國有土地不在是住房用地的唯一供給者,農村集體土地上可以建設大量的租賃住房,形成多主體供給、多渠道保障的局面。

相信,2018年各地會認真落實政府工作報告的部署,因城施策,分類調控,不斷建立與完善租購並舉的住房制度,實現房地産市場平穩健康發展。(責任編輯毅鷗)

http://opinion.china.com.cn/opinion_66_180466.html

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