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投資海外房産要警惕“地租”陷阱

人心思進

過去,英國的租賃業主僅收取少得可憐的地租,許多業主根本不想勞神操心。但到了本世紀初,當開發商開始將條款納入租賃合同,地租價格便隨之水漲船高。

根據《證券日報》的報道,自2017年5月11日開始,在90天內中國買家在倫敦購買的房産,耗資超過了36億英鎊,按當時匯率計算,合計高達約317億元人民幣。

近年來,中國人紛紛遠赴海外購買房産,首選當屬英國、美國、加拿大等國。對於歐美房地産,很多中國人有個誤區,就是以為,只要在歐美購買了房子,自然而然就擁有了土地。

而實際上,在歐美買入的房子可能是“Freehold Land”(完全擁有地權),也可能和中國一樣屬於“Leasehold Land”(土地租賃權),即屋主只是租借了該土地,並非真正擁有房子下面的土地。這裡先不論投資是否能增值,一旦不小心購買的是房子租賃權,捶胸頓足便為時晚矣。

什麼是土地租賃權?

傳統上,房屋作為永久的業權出售了,買家就完全控制房産。當一個房子作為租賃出售時,買方實際上只是一個長期租賃的租戶,房屋的建築物依然保留在自由人手中。房屋買家必須向自由人支付年度“地租”,如果想對房屋進行任何改變,必須獲得自由人的同意。

而土地租賃權一般分為三大類:

首先是屬於政府的租借地,比如紐約的曼哈頓,溫哥華的福溪等地,就有很多屬於政府的租借地。

其次是私人租借地,像英國的很多土地,屬於私人擁有而且不賣,只租給房地産開發商。

就在過去的幾個月裏,英國有著數百年曆史的租賃房屋群,由於爆炸性的“地租”醜聞登上媒體。因為數十萬名買主陷入租賃權的陷阱中,無法自拔。他們支付的地租每10年翻一番,幾十年間,能從幾百鎊上漲到幾千鎊,且這樣的房子很難出售。

比如2015年,一位首次購房者,在伯明翰附近的Coleshill花了5.8萬英鎊,購買了一套一居室公寓,如今公寓的“地租”已上漲到一年8000英鎊,幾年地租便足夠買下公寓。

經媒體調查發現,該買主在購買公寓時,己方的律師並沒有仔細檢查合同上的小字。小字的內容寫明“地租”每10年翻一番,而且是回溯的,也就是説公寓是在1961年修建的,當時的地租是一年250英鎊,現在已翻了五番。

按這個趨勢的話,過95年後,她花不到6萬英鎊買下的公寓,地租將上漲到一年800萬英鎊。更讓房主氣憤的是,她買房時,賣主的律師同意將租賃期延長99年,但合同的小字顯示,延長的起始時間也是回溯的,是從1961年起延長99年。

為什麼英國的“地租”問題,突然變成了這樣?

在過去,租賃業主一般僅收取少得可憐的地租,有時候每年只收一英鎊,許多業主根本不想勞神去操心。但是到了本世紀初,當開發商開始將條款納入租賃合同,每年的地租價格從最開始的200-400英鎊,每10年翻一番,情況便發生了變化。政府引用一個家庭住宅作為例子,到了2060年,預計每年地租將達到10000英鎊。

英國房産所有權主要包括兩個類型,産權和租賃權。買到租賃權的投資人沒有房子的産權,需要每年向産權所有者支付土地租金。英格蘭目前有五分之一的私人住房沒有産權,只有租賃權,總數相當於400萬,其中280萬套是公寓,其餘120萬套是獨棟房。

由此可見,英國高昂的“地租”不僅給購買了租賃權的屋主帶來沉重的經濟負擔,而且也使得他們幾乎無法出售房子,他們被困在“地租”的陷阱裏,無法脫身。

陳思進(資深風險投資人士)

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