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落實住房抵押養老保險應謹慎

中國銀行保險監督管理委員會發出通知,決定在全國範圍內推廣老年人住房反向抵押擔保保險。根據銀行保險監督管理委員會發出的通知,老年人住房反向抵押養老保險,是將住房抵押與終身年金保險相結合的保險業務,擁有完全住房産權的老年人,可以將自己的房産抵押給保險公司、繼續享有房屋的佔有權、使用權、收益權,並且可以在抵押權人同意的情況下處置房産。老年人可以按照雙方簽訂的合同,領取養老金,直至死亡。老年人死亡後,保險公司獲得抵押房産的處置權利,處置所得優先用於償付養老保險相關費用。

這是在我國土地使用權到期之後“自動續期”條件下保險公司出售的養老保險産品。筆者認為這一産品並沒有考慮到房屋使用壽命,也沒有考慮到我國房地産宏觀調控政策實施的效果,更沒有考慮到我國社會傳統,因此,在實施的過程中很可能會出現一連串的不良反應。

首先,老年人將自己的住房反向抵押購買養老保險,是否會引起家庭矛盾?這是需要認真考慮的問題。中國是一個傳統的社會,中國的家庭觀念非常重。許多老年人將自己終身積蓄用來購買住房,目的就是為了給子女留下不動産。如果保險公司鼓勵老年人將自己的住房抵押,用來購買養老保險,那麼,在實施的過程中很可能會遭遇家庭抵制。

老年人死亡後,保險公司行使自己的抵押權,處置抵押的房産,仍然居住在房屋中的子女是否會主張自己的權利,從而使保險公司抵押權難以落實呢?法院審理的住房糾紛中有相當一部分屬於家庭成員居住糾紛,如果保險公司沒有要求老年人簽訂住房抵押合同的時候,必須徵求子女的意見,那麼,一旦老年人死亡,保險公司要想行使自己的抵押權就會面臨非常大的困難。

當前在老年人住房反向抵押養老保險實施之所以沒有出現問題,是因為這項政策實施的時間相對較短,還沒有出現老年人死亡保險公司的抵押權不能實現的情況。但是,如果大面積推廣這項政策,那麼,未來很可能會出現一系列家庭矛盾和法律糾紛,如果沒有考慮到其中存在的風險,全面推廣這項制度,那麼,有可能會導致出現大量的法律糾紛,甚至有可能會引發系統性的家庭矛盾。保險公司應當完善有關保險合同條款,要求老年人徵求家庭子女的意見。銀行保險監督管理委員會推廣這項政策的時候,必須充分注意其中所面臨的社會風險和家庭矛盾,採取切實有效的措施,避免出現不必要的法律糾紛。

其次,我國房地産政策正發生變化,建立在土地公有制條件下的房地産稅收制度將會實施。如果老年人將自己的住房抵押,用於領取養老保險金,那麼,一旦出現問題,各方如何分配利益呢?根據各國破産法,稅收具有優先權。如果破産,應當優先繳納稅收,然後滿足擔保債權。保險公司在老年人的住房設置抵押權,目的是為了獲取住房的最後處置權利,如果老年人無法支付房産稅,那麼,保險公司的權利就無法實現。如果老年人拖欠房産稅,那麼,國家稅務機關可以依照法律規定優先處置房産,保險公司的抵押權和處置權就會落空。

我國的住房和其他國家的住房不同。按照有關部門負責人的説法,中國住房的平均壽命只有25年。如果老年人住房自然壽命到期,或者繼續使用需要修繕,那麼,相關費用應當如何承擔呢?在法國等一些發達市場經濟國家,老年人住房反向抵押養老保險制度頗為盛行,這是因為這些國家的住宅使用壽命相對較長,住房産權明晰,通常不會出現建築物區分所有權問題。而我國住宅小區非常特殊,區分建築物所有權非常普遍,如果在房屋修繕、物業管理、不動産處置等方面發生糾紛,其他業主反對老年人處置自己的房産,那麼,很可能會引發一系列的訴訟,保險公司很可能會因為無法實現自己的權利而陷入進退維谷的兩難境地。

全面推廣老年人住房反向抵押養老保險政策,應當盡可能地考慮到其中可能出現的問題。只有這樣,才能防患于未然。

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