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警惕縣城過度開發變“鬼城”

在中國中西部地區,縣級地方政府為了土地財政,大搞房地産開發,但房子卻賣不出去,使得土地財政成了垃圾財政,進而導致嚴重的金融風險。筆者認為,這一問題已十分嚴重。

對中西部地區而言,政府能否獲得土地財政,根本問題是要有房地産的有效需求。一般來講,在中西部地區的縣一級,房地産的有效需求並不大。因為當地經濟不發達,缺少工商業的充分發展。而從事農業生産的農民,即使願意買也買不起,就是買得起,也住不下來,因為農業生産必須就近,住在縣城務農,顯然不靠譜。

在這種情況下,要獲得土地財政收入,幾乎唯一的辦法就是打農民工的主意,因為農民工前往沿海地區和大城市打工賺了點錢,但很少有人能在當地買得起房。不過他們又不願意回到村莊,因此就可能成為縣一級房地産的有效需求者。

為了土地財政,縣市級政府就一定要調動農民工的需求。比較穩健的辦法是宣傳農民進城買房就是投資,房價會持續上漲的神話,並給予按揭貸款和政策支援。比較激進的辦法則是不允許農民在農村原來宅基地上建新房,甚至不允許農民維修舊房,逼他們進城買房。一旦房地産開發過多,搞不好就會出現嚴重的鬼城現象,並引發金融風險甚至經濟危機。

此外,當前中國農民的家庭收入主要靠“以代際分工為基礎的半工半耕”來維持,即一個農民家庭,父母從事農業,獲得農業收入,子女外出務工,獲得務工收入。在農村生活,一個農民家庭會因為收入較高而支出較少,經濟比較寬裕,生活品質比較高。而在縣城生活,父母不再可能從事農業,而且因年齡太大無法務工;年輕子女在縣城務工,收入遠不如在沿海地區或大中城市務工收入高,而城市生活的消費又遠高於農村。這樣的進城農民家庭,經濟就會非常窘困,生活品質大幅度降低。因此年輕人不得不離開縣城到沿海務工,而父母則返鄉務農。在縣城購買的房子就只能空置。

比縣城發展房地産更可怕的是鄉鎮發展房地産。無論如何,縣一級還有建設工業園區,發展二三産業的潛力,而全國絕大多數鄉鎮,都不可能再搞工業園發展二三産業。農民到鄉鎮買房子,既脫離農業,又無法從事工商業,如何住得下來?目前中西部地區,不僅縣市一級發展房地産的積極性極高,而且鄉鎮一級也躍躍欲試,這是極大的問題。

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