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2018年房地産市場將平穩運作

趙秀池 首都經濟貿易大學教授、北京市房地産法學會副會長兼秘書長

已經過去的2017年,在史上最嚴的房地産調控政策中落下帷幕。有機構統計,全國出臺了250余次房地産新政。北京作為全國政策的風向標,出臺了30多次房地産新政。雖然國家統計局70個大中城市的12月份數據還沒有公佈,但根據11月份的數據統計結果來看,房地産市場調控政策的效果已經達到。

11月份,70個大中城市的15個熱點城市房價平穩運作。從環比來看,北京、上海、鄭州和武漢4個城市新建商品住宅價格環比持平,天津、南京、無錫、杭州、濟南、廣州、深圳7個城市環比下降,降幅在0.1至0.3個百分點之間,合肥、福州、廈門、成都4個城市環比上漲,漲幅在0.1至0.2之間。

從同比來看,北京、天津、上海、南京、無錫、杭州、合肥、福州、鄭州、深圳、成都11個城市新建商品住宅價格同比下降,同比降幅在0.2至3.2個百分點之間,廈門、濟南、武漢和廣州4個城市同比上漲,漲幅在0.1至6.6個百分點之間。

初步測算,11月份,一線城市新建商品住宅和二手住宅價格環比分別下降0.1%和0.2%;二線城市新建商品住宅和二手住宅價格環比分別上漲0.5%和0.3%;三線城市新建商品住宅和二手住宅價格環比分別上漲0.4%和0.3%。那麼,2018年房地産市場又將如何運作呢?

去年中央經濟工作會議指出,要“加快建立多主體供應、多渠道保障、租購並舉的住房制度。要發展住房租賃市場特別是長期租賃,保護租賃利益相關方合法權益,支援專業化、機構化住房租賃企業發展。完善促進房地産市場平穩健康發展的長效機制,保持房地産市場調控政策連續性和穩定性,分清中央和地方事權,實行差別化調控”。今年各地將根據中央經濟工作會議精神,因城施策,分類調控。緊緊圍繞“房子是用來住的,不是用來炒的”定位,建立多主體供應、多渠道保障、租購並舉住房制度。

從嚴進行調控,通過土地、規劃、財稅、金融、行政等一系列手段措施,建立房地産調控的長效機制和租購並舉的住房制度,解決房地産市場發展不平衡不充分的問題,促進房地産市場平穩健康發展。各地會根據各自城市的情況出臺相應的政策。對於房價上漲過快的熱點城市,一方面通過限購限貸抑制投機投資性需求,另一方面通過增加住房供應,改變住房供給結構,加大租賃住房供應,實現供求平衡。對於房地産去庫存任務較重的城市,政策則正好相反,既要加大購買住房補貼等的支援力度,又要避免盲目增加住房供應。

去年317以來,各地房地産調控不斷升級,限購限貸不斷加碼,有的地方採取了最嚴厲的限購限貸限價限商限售的“五限”政策,目的都是為了落實房子是用來住的,不是用來炒的定位,讓住房回歸居住功能。新的一年裏,這些手段仍然會繼續採用,以保持政策的連續性與穩定性,達到穩定市場預期的作用。另外,一個關鍵的政策就是大力發展租賃市場,建立租購並舉的住房制度,尤其是支援專業化、機構化的住房租賃企業的發展。

租購並舉是房地産長效機制應有之義。十九大報告指出,要“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度,讓全體人民住有所居”。首次把租賃住房提到前所未有的高度。住房租賃是絕對的剛需,租賃住房能更好的體現房子是用來住的,不是用來炒的定位。租賃住房或者由政府提供,或者由市場提供;或者由單位供應,或者由個人供應;或者集中供應,或者分散供應;或者提供增量新房,或者提供存量舊房。既有低端需求,也有中高端需求,最能體現“多主體供給、多渠道保障”的精神。

目前大城市房價高企,從滿足自住需求而言,租賃住房比購買住房更划算。因為用購買住房的投資的利息來支付同樣一套住房的房租綽綽有餘,因此,發展租賃市場不僅是政策導向,更是民生需要。因此,各地在不斷加大公租房等租賃住房的供應。未來“十三五”期間,上海預計新增住房供應近170萬套,其中租賃住房70萬套,佔比達到41.2%;北京將增加150萬套住房供應,其中租賃類住房50萬套,將佔30%。未來北京市還會有1000公頃集體建設用地用於住房租賃。

為了使承租人得到更好的住房體驗,各地根據相關部署,頒布了各地的租賃新政,並建立了租賃住房監管和交易平臺,旨在使承租人得到均等化的公共服務,使承租人與産權人一樣可以得到子女義務教育等的權利,讓租賃住房得到更多的獲得感,同樣使生活更美好。根據北京的租賃新政,京籍無房家庭,在某區單獨租賃住房滿3年,並在該區就業3年,子女即可得到在該區接受義務教育的權利。

為了穩定租賃關係,各地也在鼓勵發展機構租賃。目前各地已經涌現了一批住房租賃企業專門從事長期租賃住房業務,在拿地環節也要求開發企業自持物業進行租賃。未來隨著政策的傾斜,還會有更多專業化的機構加入到住房租賃市場中。隨著租賃住房體驗越來越好,租賃住房的需求也會增加,進而會減少購買住房的需求,對平抑房價,促進房地産平穩健康發展起到一定作用。

相信隨著一系列租購並舉長效機制的建立,人們對房價只漲不跌的市場預期及住房的投資理念會得到扭轉,房價漲幅會越來越小,房地産市場運作會越來越平穩。

http://opinion.china.com.cn/opinion_21_177021.html

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