商品房預售資金監管漏洞，往往只在樓市不景氣時才容易暴露出來，這個漏洞不堵住，未來還會有地産公司接著倒下去
本刊記者／楊正蓮 趙小燕(發自杭州)
遠看去，西城時代家園三期工程已完工大半，十幾棟新建的七層住宅樓均已封頂。這裡地處杭州余杭區，距離市中心的西湖20多公里。如果不是開發商杭州金星房地産開發有限公司(下稱“金星地産”)資金鏈斷裂，再過兩三個月便可以交付使用。
金星地産沒能熬過來。
4月12日，杭州市余杭區人民法院發佈公告稱，已經受理金星地産破産清算。此時，距離金星地産承諾的交房時間，已經過去了103天，早在兩年前就已經交付全部房款的800戶業主們，依然只能在西城時代家園的大門口，眺望那一片空蕩蕩的房子。開發商和政府也沒有告知確切的交房日期。
法院的一紙公告，立即引起巨大恐慌，每隔幾天，一些業主就會來到余杭區環城西路18號金星地産的辦公樓打聽工程進度，討要説法。被拖欠上千萬施工款的建築隊，也時不時地找上門來。一家即將破産的房地産公司，不僅讓800戶業主的安家夢瀕臨破碎，同時也觸動到杭州市政府敏感的“維穩”神經，因此，政府正急於尋求接盤者，以求平息事端。
在杭州樓市迎來“小陽春”的4月，究竟是什麼原因讓一家房地産開發商陷入資金困境？《中國新聞週刊》在杭州的調查發現，金星地産的破産，並非直接倒在房地産調控的利刃之下，更多的原因還在於公司自身財務混亂，以及預售款監管漏洞。
“資不抵債”的樓盤？
西城時代家園早在2002年6月就已完成土地出讓。
但是，在接下來長達十年的開發過程中，開發商金星地産就一直飽受資金短缺之苦，此間，多次因付不起建築工程款，導致建築方停工、延遲交房，差點爛尾。
2009年，該項目二期工程的交房時間，比合同的約定時間晚了半年。當時，金星公司對於逾期交房的解釋是：“因房地産市場整體受到金融危機以及公司前期股東開發秩序失誤，導致施工進度受到影響。”
誰料想，時隔兩年後，三期項目再次遭遇資金鏈斷裂。
三期項目，建築面積為11萬平方米， 2010年初開盤，原本約定交房時間是2011年12月31日，但在約定交房日前的兩個月，業主們卻收到了金星地産發來的一份通知書，稱將在2012年3月31日前再具體約定交房時間，其理由是：“由於在合同約定的期限內市政配套及施工技術等客觀原因，工程未能全面竣工達到交房條件。”
此時，儘管西城時代家園三期主體結構已基本完成，只剩下水電、綠化等配套工程，但是，由於金星地産早在2011年底賬上已經沒有一分錢，導致承建商停建，春節後，工地上也再沒有拉進過一車水泥。
在28歲的業主吳凱看來，這樣的解釋蒼白無力，因為它回避了一個最重要的問題，賠償。“開發商當時説，延期交付會統一支付違約金。”吳凱告訴《中國新聞週刊》，根據協議，如果延期交房，開發商每天需支付萬分之零點五的違約金。
金星地産似乎已經無錢可賠。
《中國新聞週刊》獲悉，截至目前，金星地産拖欠施工方長城建設工程款5000多萬元，拖欠廣廈建設工程款2000多萬元，拖欠杭州聖基建築特種工程有限公司200多萬元。此外，金星地産還是欠稅大戶，今年2月杭州市地稅局公佈的欠稅公告顯示，金星地産欠稅2397萬元，名列欠稅榜單第二。
由於浙江金橋投資管理合夥企業起訴西城時代家園的開發商欠錢，去年12月21日，西城時代家園共有40余套房子被余杭區人民法院資産保全，標的額達4000萬。據一位要求匿名的核心當事人向《中國新聞週刊》透露，就連金星地産的股權去年底也曾經一度被質押出去。
早在2009年9月，為解決二期項目的資金問題，西城時代家園項目的土地使用權以及在建工程已經抵押給建行杭州秋濤支行，由此獲得8000萬元貸款。根據約定，土地抵押要在地産交付前登出。
浙江天冊律師事務所作為余杭區人民法院指定的破産管理人，已經全面接管破産財産並負責對其進行保管、清算、估價、處理和分配，破産管理人小組負責人王偉峰帶領的團隊已經正式進駐售樓處全面接管。
王偉峰接受《中國新聞週刊》採訪時表示，金星地産破産的原因是現有的資産不能償付外面的債務，“實際就是沒錢了，賬戶上沒錢，財務報表是虧損的，資不抵債。”
知情者告訴《中國新聞週刊》，破産前金星地産還有105套房子、14畝土地、350多個停車位和幾千平方米儲藏室，估值2個多億。
金星地産是否真的“資不抵債”？目前，金星地産財務和資産審計評估工作正在進行中。余杭區人民法院4月12日公告稱，6月25日上午召開第一次債權人會議，依法申報債權的債權人有權參加債權人會議。
“在這之前會有比較準確的數字，包括債權債務和資産、大致的分配比例，這些都會出來。”王偉峰説。
死於內部資金騰挪
西城時代家園，位於杭州文一西路延伸段路南，老余杭鎮城東，周圍樓盤雲集。該樓盤建築類型為多層和小高層，由於位置優越，周邊配套成熟，銷售情況相當不錯。
余杭區房管部門公佈的銷售資訊顯示，截至目前，西城時代家園共分批申請了10張預售證，每批可售房源皆已售罄，成交均價從2006年的4393元/平方米一路上漲至2011年的10518元/平方米。余杭區房管局公佈的西城時代家園的房款收入顯示，開發商共回款約8.78億元。
看起來，這是一個銷售不錯、盈利的地産項目，怎麼會破産了呢？
“如果不是中江破産，金星就不可能破産。”知情人告訴《中國新聞週刊》，金星地産的財務並不獨立，由原控股公司中江控股財務部控制，“金星地産原來是賺到錢了的，這個錢也許是用到另外的地方去了，也許是付利息了，這個只有中江係高管才知道。”
金星地産成立於2001年，一期和二期分別開發了2萬平方米之後，中江控股在2008年6月接盤，中江控股董事長俞中江兼任金星地産法人和董事長。
工商註冊資料顯示，2008年6月起，中江控股在兩次股權轉讓中最終獲得金星地産80%控股權，2008年9月金星地産的股權全部轉讓到杭州金橋創業投資有限公司。2009年8月，二期延期交房後，杭州金橋創業投資有限公司又將所持股權全部轉讓給浙江爵悅貿易有限公司，俞中江不再擔任法人。2011年12月21日，也就是余杭區法院查封西城時代家園的部分房源時，金星地産的法人和股東均再次變更，全部股權轉至兩位自然人名下。
在頻繁的股權和法人變更過程中，俞中江本人和中江控股在工商註冊上已經看不出與金星地産有聯繫，但當地許多人認為俞中江仍是金星地産幕後的老闆。
“俞中江接盤後並沒有轉讓股權，無非是股份代持人員變更，張三換成李四，代持股東人員的變更在我們看來沒有任何意義。”破産管理人小組負責人王偉峰告訴《中國新聞週刊》：“從法律上來講，我們對外所有的債務都是以公司所有的資産來承擔的，再怎麼轉意義也不大。”
俞中江是浙江建德市人，最早在建德市建設局當司機，後來辭職開計程車，後又跑中巴，夫妻兩人一個開車一個賣票。1998年，俞中江成立建德市新安江中江汽車出租服務社，註冊資本36萬元。2000年他創立杭州友邦香料香精有限公司，生産高科技香料及油脂化學品，後在新加坡借殼上市。
2002年，俞中江在杭州成立浙江中江控股有限公司，旗下控股公司包括杭州麥林環保船用漆有限公司、中外合資杭州博來盛化工有限公司、浙江建德市望江賓館有限公司等，並於2003年在建德市壽昌鎮投建千島湖通用機場。
2008年進入房地産行業時，恰逢貨幣政策緊縮，俞中江不僅接手幾近倒閉的金星房産，還在建德嚴州大道的新安江畔，投資了高端住宅樓盤“拉裏維娜水上人間花園”。攤子鋪大之後，俞中江開始在建德、溫州以及北京民間融資。
壓垮資金鏈的最後一根稻草，是俞中江2010年斥資7億元接盤杭州西湖湖畔的準五星級酒店——溫德姆豪廷大酒店。由於酒店收益回收期長，而地産項目短期風險較大，酒店資産估值又明顯偏高，俞中江不得不高價集資，據悉部分高利貸渠道的資金月息達到6、7分之多。
在貨幣政策和房地産市場持續緊縮背景下，俞中江的高成本借貸變得不堪重負。今年初，俞中江主動向政府彙報資不抵債的情況並尋求保護。
“他真的是投資不當造成的。”俞中江的一位朋友告訴《中國新聞週刊》，儘管股權多次變更，俞中江接手金星並不是為了倒賣，否則三期不會一下開發11萬平方米，“俞中江也不想把公司弄垮，他個人在國外沒有資産，只是新加坡有套房子出差過去會住，他也不打牌不喝酒不抽煙，只有一個女兒在國外讀書，每月給點生活費。”
中江控股破産後，旗下公司命運殊異，金星地産已經是第二批進入破産清算程式的子公司。
預售款監管漏洞
不過，金星地産作為獨立的法人，其破産是否與中江控股有直接關聯，更確鑿的證據需要詳盡的審計核實。
如果確實有關，那麼金星地産的資金是通過什麼渠道怎麼流出去的？如果沒有關係，金星地産的資金到底到哪去了？不管是什麼情況，預售款流向已然成了眾矢之的，這讓負有監管責任的銀行備感壓力。
杭州市從2010年11月開始執行預售金監管，房地産開發企業在辦理商品房預售許可前，應與開設資金賬戶的銀行機構、監管項目的工程監理單位共同簽訂統一格式的《浙江省商品房預售資金監管協議書》，否則不予准許預售。
根據規定，開發商不得直接收存購房款，購房人的預付款要全部存入銀行資金監管賬戶；預售資金使用實行封閉式管理，銀行將根據項目節點完工證明，分批次向開發商支付資金，動用資金必須經監理單位、銀行等多方同意。此舉旨在防範開發商挪用預付款，有利於做好當期工程。
執行預售金監管後，西城時代家園項目有9棟樓分別在2010年12月6日、2011年1月1日以及2011年4月2日分三次共領出327套預售證。這9棟樓的預算成本是2.388億，根據規定應該有3.1億資金進入設在杭州聯合農村合作銀行(下稱“聯合銀行”)三墩支行的預售資金監管賬戶，但實際進入資金僅1.747億。
在制度層面上，並沒有限定按揭銀行和監管銀行必須是同一家，真正進入聯合銀行的監管賬戶的，只有327套房子合計1.4億的房款。
還有400多套房屋售款不知所蹤。據聯合銀行法律合規部章姓負責人介紹，銀行曾經打電話，催了無數次要求趕快把錢打進來，但收效甚微。
“銀行的義務是管好進入賬戶的這部分錢，只是履行義務告知對方要存錢進來，沒有進入賬戶的錢卻沒有任何權力去要，也沒有權力強行扣錢。”聯合銀行法律合規部章姓負責人告訴《中國新聞週刊》，今年1月和4月，聯合銀行先後兩次就此發函給金星地産，對方在公函回執聯上蓋了章，也做了口頭承諾，均無濟於事。
“對於房産管理部門來説，資金沒到銀行監管賬戶，房子就賣不掉。”聯合銀行法律合規部章姓負責人認為，當地行政管理部門其實有手段協助管好預售資金，首先房屋買賣需要網上備案，而備案登記必須有銀行證明，一個是首付的錢必須進入銀行監管賬戶，首付以外的按揭貸款放出來以後，放款銀行也必須全額直接打入監管賬戶，不得給申請人或者房企；如果是一次性或者分次付款給企業的，也要拿出進入監管賬戶的證明，只有這些條件都達到了才能辦理預告登記，“但是現在，還有一個多億資金沒進入監管賬戶，房子卻都賣掉了。”
在這位章姓負責人看來，商品房預售資金監管合同簽訂各方，包括銀行、房企、建設方、行政管理部門、按揭銀行等作為義務主體，缺乏互相溝通的平臺機制，這是造成監管漏洞的一個很重要的原因。國內很多中小開發商的資金運作模式，大都採用的是金星地産這樣的銀行貸款借舊還新、母子公司之間資金騰挪。
“如果這個監管體系不發生大的變化，不能保證未來沒有金星地産這樣類似的事件發生。”聯合銀行相關負責人認為，這樣的漏洞只有在市場處於下行通道才容易暴露出來，“金星不是第一個，也不是最後一個破産的開發商”。
問題不止是資金沒有進入監管賬戶這麼簡單，即使是在預售款支付和使用方面，同樣存在監管漏洞。聯合銀行法律合規部章姓負責人稱，進入監管賬戶的1.747億預售款，基本上都按照工程進度以及相應的協議和規定辦理支付，但仍然有350萬款項用途不明。
“目前做不到賬戶全封閉管理，按照目前銀行體系內支付結算制度，假如這筆資金不符合工程用途，但支票開出去了，它就可以到別的銀行辦理委託收款，這個他行通過同城清算倒劃過來，我們這裡的清算中心再倒劃出去，這個我們就控制不了，因為不支付就是違反結算紀律。”聯合銀行法律合規部章姓負責人告訴《中國新聞週刊》，金星地産正是通過別的銀行倒劃了350萬元，今年1月下旬發現後，“我們函告它劃回，企業表示用去歸還前期項目貸款了。”
