民法典施行後

對老舊小區加裝電梯有何影響（律師信箱）

劉律師：

我居住的老舊小區沒有配套建設電梯，居民尤其是老年人上下樓不便的問題日益凸顯，現在社區正在討論加裝電梯的事情。請問民法典施行後，對老舊小區加裝電梯有什麼影響？

北京讀者 嚴先生

嚴先生：

上下樓梯，是出行第一步，也是回家的最後一步。社會逐漸步入老齡化，住在高層無電梯老舊小區的居民隨著年齡的增加、體力的退化，生活越來越不方便了。在老舊小區加裝電梯的呼聲越來越高，老舊小區加裝電梯成為一項社會關注度較高的民生工程。民法典頒布前，各地對老舊小區加裝電梯也出臺了一系列扶持政策和措施，對於加裝電梯的申請、申報、審批流程都有明確規定，但仍然難以推進。現實難點究竟在什麼地方呢？

加裝電梯，誰有決定權

小區加裝電梯屬於“改建、重建建築物及其附屬設施”。改建、重建建築物及其附屬設施屬於對建築物進行重大改變，這種改變不僅是對外觀的改變，往往也會對建築物的使用功能甚至安全系數産生重大影響，與所有業主的利益密切相關，屬於建築區劃內的重大事項，理應由業主進行表決決策，且對其表決應當設置更為嚴格的條件，以維護最廣大業主的合法權益。根據各地政策，提交申請是加裝電梯的第一步。一般以住宅小區、幢或單元為單位提出申請加裝電梯。例如，以單元為單位申請的，申請人應為該單元的業主。依照中國之前法律規定，申請需“兩個三分之二以上”業主同意，即應經專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且佔總戶數三分之二以上的業主同意後提出。

在實際推行過程中，由於小區業主對於加裝電梯的需求不同，導致利益不同，從而産生了不同的態度。對於高層住宅而言，1-2層的業主對電梯基本沒有需求，且加裝電梯和電梯加裝後的使用過程中會對其帶來噪音、採光、通風等影響。對於3-4層業主而言，加裝電梯並非剛性需求。4層以上業主對加裝電梯才是意向最為明顯的。在加裝電梯這一問題上，業主很難達成一致意見進而提出申請。因此，大多數老舊小區加裝電梯工程都卡在了第一步，無法向前推進。

同意加裝電梯業主權益如何體現

民法典關於加裝電梯的相關規定降低了業主表決同意人數及專有部分面積佔比的要求。根據民法典第二百七十八條的規定，下列事項由業主共同決定：

（一）制定和修改業主大會議事規則；

（二）制定和修改管理規約；

（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；

（五）使用建築物及其附屬設施的維修資金；

（六）籌集建築物及其附屬設施的維修資金；

（七）改建、重建建築物及其附屬設施；

（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動；

（九）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

業主共同決定事項，應當由專有部分面積佔比三分之二以上的業主且人數佔比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第六項至第八項規定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

該條通過列舉的方式規定了業主共同管理權的範圍及成員權的行使、決議的通過及表決能力的大小等問題，同時也設置了業主共同決定事項進行表決的前提性條件，即都應當由專有部分面積佔比三分之二以上的業主且人數佔比三分之二以上的業主參與表決。這與之前的法律規定相比，降低了業主表決同意人數及專有部分面積佔比的要求，即從“雙三分之二”同意變成了“雙三分之二的雙四分之三”同意即可。

這一新規定，更加強調了業主的參與度和業主自治，保護了小業主的表決權，充分體現了民主原則。

未同意業主的實際權益如何維護

如前文所述，不同意加裝電梯的業主除了沒有使用電梯的需求以外，可能也存在通風、採光、噪音方面的考慮。如果加裝電梯後確實對其造成實際影響，那應該怎麼辦呢？

根據民法典關於相鄰關係的規定，未表決同意業主應當為加裝電梯提供必要的便利。同時在加裝電梯時和使用時應當採取合理的方式儘量避免對其造成損失，這一點應該從技術層面來考慮，在此不予贅述。如果對其造成損失，那麼受到損失的業主是可以得到合理補償的。

（北京市京師律師事務所合夥人律師 劉一霖）