【編者按】“國有賢良之士眾,則國家之治厚;賢良之士寡,則國家之治薄”。從古至今,“人才”都是衡量一個國家一座城市最核心的競爭力。新年伊始,在樓市調控“因城施策”的背景下,隨著南京、蘭州、天津、青島等城市陸續出臺人才政策,這場城市“人才爭奪戰”正演變為一場以戶籍優待、住房福利吸引人才的爭奪。在一些二線城市房價已然高企的狀況下,鼓勵人才買房或也面臨新的尷尬。隨著“房住不炒”的政策調控深入,住房租賃時代的開啟,房企或也需要多角色參與到“人才爭奪戰”中去。

在以北京、上海為代表的一線城市,戶籍、高房價、教育等門檻居高不下,使得“一線漂”們壓力山大。

不過對於人才,以武漢、成都、杭州、蘇州、長沙為代表的二線城市,卻正在降低準入門檻,本科可就業落戶、畢業生落戶可買房、專科以上首套房不限購等政策,都在積極鼓勵人才的流入,各新興城市間可謂打響了一場人才爭奪戰。

而細數這類城市的人才政策,不難發現,戶、房、錢是最常用的“吸引策略”,尤其與房相關的政策最為頻繁而突出。那麼,因“人”興“房”背後,是否意味著又是一輪樓市紅利?

二線城市打響人才“爭奪戰”

在經濟趨穩、房價高漲之際,不少二線城市卻不約而同地推出人才鼓勵政策。

在安居客首席分析師張波看來,“吸引人才易,留住人才難”。一線城市嚴格調控,購房資格不易取得,房價也居高不下,所以縱然一線城市吸引力強,但人才實現落戶安家的願望,難度也大。二線城市的房價有明顯優勢,在購房條件和落戶政策上也稍加放鬆,再加之部分城市還有購房補貼,對於人才的吸引力顯而易見。

值得一提的是,在構築這一吸引力時,戶口、房産和補貼成為三大主流招數。

房子是引人主流大招

“表面上的各類政策,背後的驅動力都是城市希望借助精英人才和人才集群,建設成為更具競爭力和吸引力的中心城市。”新城控股高級副總裁歐陽捷認為,這是各大新興城市開始“搶奪人才”的重要原因。

其告訴《每日經濟新聞》記者,驅動經濟增長的是生産方式和生産力,而生産力更多取決於人才或人力資本的聚集。尤其是在經濟面臨轉型之際,生産力必須率先升級。這個邏輯是,人才驅動創新,創新驅動城市升維發展。人才是創新的核心力量,能推動高科技産業的聚集和發展,這也是助推城市産業結構提檔升級的關鍵。

“並且,人才的聚集還能帶來消費市場和消費能力的提升,有助於城市驅動發展結構的更趨合理。”歐陽捷指出。

不過,也有不同的觀點,朗詩綠色集團董事長田明在接受《每日經濟新聞》記者採訪時指出,二線城市實行人才落戶購房優惠政策,也與地方政府土地財政所需不無關係。

在2017年第四季度,一些城市的財政收入出現下滑,田明指出,這主要是源於房地産政策的調控影響。而在國家防範系統性金融風險的背景下,地方政府若想抑制財政收入的持續下滑,或普遍倚重房地産。

當低門檻遇上高房價

二線城市以降低購房門檻為手段展開人才爭奪戰,殊不知,在已然高企的房價面前,卻有新的尷尬出現。

2017年5月18日,山東省會濟南市下發關於落實濟政辦發〔2017〕13號文限購政策有關問題的通知,提出全日制大學本科(含本科)以上學歷的購房者,與用人單位簽定正式用工合同,且連續繳納社保滿半年以上,可享有濟南市常住戶口居民同等購房政策。

在一位濟南當地政府人士看來,該政策也被視為濟南為破除束縛人才發展的體制機制障礙,而出臺的人才落戶新政,該政策也將外地戶籍人員在濟南購房的門檻再次降低。

此前,2016年12月26日該市曾有政策規定,本市戶籍家庭限購2套;外地限購1套,需提供連續24個月以上在市區繳納個人所得稅或社會保險證明。

對於2017年5月份的限購政策,一位當地房地産人士認為,該政策剛一齣爐,確實令滿足條件的外地戶口無房者有了購房衝動,但房價在2016年的爆發,卻讓他們發現自己又買不起房了。

中商産業研究院的相關報告顯示,截至2017年底,山東有兩個城市房價破萬。其中,青島以19082元/平方米排在全國榜單第14位,濟南以17837元/平方米排在第16位。

“一套像模像樣的三居室怎麼也得150萬,但就濟南目前的工資水準,除非家庭背景不錯,一般人還是挺難承受得起。”上述房地産人士直言。

據齊魯人才網統計,截止到2018年1月2日,濟南市企業職工平均月薪為5334元。其中,工齡1~2年的平均收入為4944元/月,從學歷分佈上來看,碩士學歷的平均月薪最高,為6841元。

也就是説,按照濟南最新的收入水準,企業職工不吃不喝需要3.3個月才能夠買一平米住房,即便收入最高的碩士學歷,購一平米住房也需要2.6個月。

在中置國際市場總監張百忍看來,讓這些人成為購買主力顯然不太現實,相反,刺激投資者或許更見成效。“現在的問題不在於大學生本身,癥結在於高房價,已成為二線城市吸引高學歷人才的掣肘。”他説。

此外,一位山東省內地産企業人士向《每日經濟新聞》記者表示,相比于高學歷者按揭買房,現在濟南的開發商更青睞投資者全款買房。

在高房價的現實面前,通過降低門檻留住人才、引入人才的政策,還在考驗政府的智慧。

房企紛紛從“人才流”尋覓機會

這一輪借力房地産的人才風口,已引起不少房企瞄準紅利。

但風雖盛,也需準確判斷適己的入口。上述業內人士提醒,企業首先需要進行佈局判斷,關注真實的人口指標(尤其是高端人口的流入情況),以及經濟指標(尤其是人口購買力和經濟收入),判斷未來到底有多大的開發需求,切不可“撒胡椒面”或固步于一二線核心城市,有高端人口持續流入帶動産業發展的城市,都可以考慮。

“其實機遇來源的更本質的一方面在於,作為房地産企業,就應該切實承擔這份職責,為人提供更好的産品和服務。”歐陽捷表示。

如新城控股做的“幸福系列”産品,為不同層次的人群提供了剛需、改善等各類住房需求,讓各類人才住有所居。並在此基礎上,通過吾悅廣場等産品,融合時尚的輕奢,精美的品牌餐飲,以及契合當地人文的文化主題街區、海洋館、電影院等等,讓人在更好的物質消費和精神消費中,提升幸福感。這也是人、企、城的三贏。

此外,房企的開發思路需要革新。綠地集團相關負責人向記者表示,從大的格局來説,未來新房市場越來越窄,房企必然從城市的新需求,找到新市場。比如一些企業在産品層面針對養老需求、長租需求等,進行精準佈局,區別對待不同人群,解決更多階段的多樣化居住需求。

田明告訴《每日經濟新聞》記者,城市的人口導入,並且流入的都是年輕人和高知人群,那這座城市的房地産業就會得到推動。相反人口負增長,流出的是富有活力和創造力的人群,那城市的土地自然不會有人問津。

但邏輯一定要厘清。田明表示,人口的流入,最終不是靠一些和房地産相關的政策去刺激,深層次是要發揮自己的區位優勢,做好城市定位和産業導入。希望年輕人來的同時,要將産業導入到城市。

綠地集團相關負責人表示認同,其向《每日經濟新聞》記者表示,從國家層面來説,城市間有競爭也有利於整體水準的提升。人才的競爭最終會回到産業的競爭。