雖然2016年的“930新政”沒有提,今年的“317新政”也沒有提,甚至今年北京供地計劃中也未明言,但現實就是:目前北京已經成交和正在挂出的所有商品住宅地塊均已全面實施了“限房價、競地價”的出讓方式。所有這些住宅用地,從土地出讓伊始就全面規定了未來的銷售均價和最高售價。

例如,正在挂出公示的豐台區西局地塊,未來商品住房銷售均價不超過77800元/平方米,且最高銷售單價不得超過81690元/平方米。要知道,該地塊除了靠近西三環,地理位置優越外,周邊的次新盤龍湖西宸原著,其二手房價格也在12萬左右,這就導致該地塊的未來售價將遠低於當前的二手房價格。按照這種“限房價、競地價”的土地出讓方式,類似的情況將屢見不鮮。業內人士也認為,未來這些“限房價”土地轉化成商品房供應時,很明顯,將會對目前的商品房住宅定價形成影響。

土地與房價均全面限價

年末甚至明年的住宅市場會出現一個有意思的現象:以往遮遮掩掩的新盤,在定價方面不再是不能説的秘密,因為從土地出讓伊始,不少項目就被規定了銷售均價和最高售價。

9月7日,北京土地交易市場成交了朝陽孫河、門頭溝龍泉鎮兩宗經營性用地,其中備受關注的孫河普通商品住宅用地,採用了“限房價、競地價”的交易方式,對將來建設的商品住房均設定了銷售限價。最終,由泰禾全資子公司以59.6億元競得,並且居住用途建築面積的36%需自持,溢價率為49%。該宗地在出讓前就明確規定:銷售均價不超過68245元/平方米,最高銷售單價不得超過71657元/平方米。

在今年以前的多輪土地出讓中,只要涉及住宅類用地,“限房價、競地價”都成了必選的方式。6月份,萬科、龍湖等四家聯合體以70.5億元競得的順義區高麗營鎮居住用地,同樣規定了未來售價:商品住房銷售均價不超過60508元/平方米,且最高銷售單價不得超過63533元/平方米。

還有房山區的青龍湖地塊,宗地中商品住房銷售均價不超過37245元/平方米,且最高銷售單價不得超過39107元/平方米。同時,掛牌文件要求其套型建築面積90平方米以下住房面積所佔比重需達到70%以上。最終,同樣由萬科、龍湖等四家開發企業聯合體以56.1億元競得。

不僅是已經成交的住宅用地,正在掛牌的住宅用地同樣無一例外地採用了“限房價、競地價”的出讓方式。9月1日,北京市國土局網站掛牌了兩宗住宅用地,其中一個位於海澱區四道口,另一個位於亦莊經濟技術開發區。兩宗住宅用地的招拍挂資訊顯示,海澱區四道口地塊的起始出讓價為人民幣12.36億元,其中商品住房銷售均價不超過85373元/平方米,且最高銷售單價不得超過89642元/平方米。而亦莊地塊的起始出讓價為人民幣46.4億元,商品住房銷售均價不超過52695元/平方米,且最高銷售單價不得超過55330元/平方米。

到目前為止北京市已經出讓和正在出讓的住宅類用地,全部開啟了限價時代。在這些土地中,既有遠郊區的密雲新城、延慶新城,也有近年豪宅扎堆的朝陽孫河區域和豐台西局區域,更不乏像大興舊宮板塊、通州臺湖和亦莊開發區等改善型板塊,已經形成了全面覆蓋。

北京市國土局網站公開資訊顯示,原來自主定價的商品住宅用地,如今已經全部變成了高端“限價房”,今年已經出讓和待出讓的三十多宗商品住宅地塊已經明確了未來售價。

區別於以往自住型商品房或部分偏低端“限房價、競地價”項目,中高端商品住宅地塊限價,在北京樓市還是破天荒——有業內人士認為,這也是北京近期一系列調控“組合拳”的一部分,反映出北京今年樓市調控、限制房價上漲的決心。

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