在青島,雖然“3·15限購令”已經出臺,但在某些熱點項目,買房子仍需找人托關係,他們不是為了講價,也不是為了挑戶型、挑樓層,而只是為了能搖上號。業內人士認為,在青島房地産市場仍“高熱不退”的情況下,更為嚴厲的限購政策的出臺可以説是“應運而生”。
限購後不少剛需，只詢價不“入場”
3月15日,青島五個部門曾聯合下發了《關於保持和促進我市房地産市場平穩運作的通知》,業內簡稱“3·15青島限購令”。根據該通知,自2017年3月16日起,在青島市內六區範圍內,非本市戶籍以家庭為單位限購1套房；同時新房和二手房公積金、商貸首付比例雙雙提高。青島居民首套和二套住房首付比例提高,暫停發放居民家庭購買第三套及以上住房貸款。
此政策出臺後,業內人士普遍認為該政策較為寬鬆,調控雖然會在一定程度上打擊投資客,但對房價的影響僅限于抑制增幅。青島房地産投融資中心主任龍江認為,此次的限購對於市區房價來説不會形成大的影響,更多的是緩和目前比較猛的調價勢頭。房天下二手房電商集團總經理郄杏麗認為,此次調控政策下,剛需購房群體會適當延後購房時間,購房心理也會回歸平靜。
據悉,“3·15青島限購令”出臺後,很多剛需購房者開始觀望,只詢價不“入場”。2015年,鄭紅一家從吉林通化來到青島,想在青島安家的她看著房價在不斷地上漲,便考慮儘快買一套房子。“當時看了很多樓盤,但價格變化太快了,房源也很難找,就一直沒買成。現在青島出臺限購政策了,我倒是不著急了,想再等等看房價會不會降。”鄭紅説。
然而,此次限購政策的核心是限制外地投資炒房客,卻間接引發了不少青島市民的購房熱情,限購令後首周,便出現了多個項目開盤售罄的情況。3月18日,瑯琊臺家園推出4棟多層,共144套房源,惠後均價約8274元/平方米,截至當天中午,累計認購143套,基本售罄；3月19日,青島西海岸新區萬達維多利亞加推66號樓,近400套房源,均價9400-9500元/平方米,截至當天中午,基本售罄；3月20日,李滄區融創都會中心推出28號、34號兩棟17層-18層高層,共132套房源,均價15000元/平方米,開盤當天也全部售罄。
“去年下半年開始，房價一漲不可收”
如此密集的限購政策的出臺,在近幾年青島房地産歷史上應該算是第二次。此前,從2011年1月31日到2015年9月1日,在長達4年多的時間內,青島也經歷過一次漫長的限購過程,有效地控制住了房價。
2011年1月30日,青島出臺住房限購令12條,次日起正式開始實施限購政策,主要內容是限制第二套或第三套商品住宅的購買；2013年3月青島"國五條"落地,確保房價漲幅低於收入增幅；2014年7月31日,青島國土和房屋管理局宣佈黃島、城陽區全面放開限購,市內三區、嶗山區144平方米以上新房、二手房放開限購,自2014年8月1日施行；2015年9月1日,青島宣佈全面放開限購政策,市民在青島主城區市南區、市北區、李滄區、嶗山區購買房屋將不再受到限購政策的影響。
“限購前青島的房價漲得可厲害了,我當時在薛家島石雀灘片區看房子,均價都在一萬以上。限購一段時間後,價格明顯降下來了,2013年9月,我在該片區的官廳前海園小區買了一套99平方米的房子,成交價僅每平方米7950元。”青島市黃島區市民王璐介紹,在此後兩年多的時間內,該小區房屋的價格增長非常緩慢,一直到2016年下半年,突然間有很多房屋仲介不斷打來電話詢問她是否賣房。此後房價一漲而不可收,到“3·15限購”之前,該小區房價已經超過每平方米13000元,而且幾乎沒有房源。
供應不足加劇恐慌性購房
記者查詢房天下統計的最近3年來青島房價走勢圖看到,2014年8月1日青島開始放開限購,二手房市場的價格比較平穩,並沒有出現明顯上漲的勢頭,一直持續到2015年下半年。然而,從2016年開年後,便出現了三波明顯的增長,尤其是從7月份開始房價增幅迅速加大。解除限購後很長一段時間內,青島的房價都非常平穩,那究竟是什麼原因導致青島房價突然間快速上漲呢?
業內人士指出,“地王”間接帶動了周邊房價上漲,形成所謂的“誘漲效應”,成為導致青島房價快速上漲的原因之一。2016年7月20日上午,青島市北區宜昌路16號地塊結束網上競拍,21家開發商足足搶了367輪,這塊地最終賣出了12520元/㎡的高價,總價近10個億,成為市北區新地王。2016年9月19日,備受關注的青島高新區河東路以北、華東路以東、規劃東23號線以南101.5畝純住宅用地進行網上拍賣,起拍總價約1.89億元。經過550輪競價,融創以樓面地價6852元/平方米搶下地塊,成交總金額8.35億元,溢價率341.49%。
“麵粉”漲價,“麵包”肯定跟著漲價,這是購房者的普遍看法。業內人士認為,地王的出現確實會對周邊房價有明顯的刺激作用。開發商高價拿地後,後續開發建設會持續進行,這有利於帶動周邊消費、經濟發展。為了將來賣個好價錢,開發商對周邊環境、基礎設施建設也會有所投入,因此會對整個區域內居住環境等形成一定的外部溢出效應。
青島樓市分析師張則濤認為,青島各區最大癥結在於供應量嚴重不足。數據顯示,青島除了市南區豪宅産品去化較慢,其他各區的普通住宅和別墅去化週期都在8個月或8個月以下,李滄區和高新區甚至低到三四個月,由於簽約滯後,實際情況更為嚴重,供應不足會加劇恐慌性購房。
（齊魯晚報·齊魯壹點記者 潘旭業）
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