前不久，一份《關於明確〈關於進一步加強房地産市場調控的通知〉操作有關事項的通知》在網路上流傳，引起廣泛關注。
通知中明確“因司法拍賣取得不動産的，按住房限購政策執行，購房者需具有購房資格；同時，取得者需在取得不動産證書滿3年後方可辦理轉讓合同備案登記手續，司法拍賣的成交確認時間在通知執行日之前的，不執行住房限制轉讓政策”。
通知的抬頭是“南京市房地産市場綜合執法辦公室”，發文時間是6月7日。
有意思的是，網上流傳了另一份文件——《關於司法拍賣涉住房限購政策有關問題的通知》，該通知內容顯示，這是今年5月31日江蘇省高級人民法院(以下簡稱“江蘇高院”)在江蘇法院系統內部下發的文件。
該文件表達的內容恰恰與“南京市房地産市場綜合執法辦公室”的通知內容相反，兩者時間間隔是一週。
近年來，全國各大城市針對房地産市場推出各項限購政策，“司法拍賣房”是否受限購政策調整，引起社會關注。
房管部門和法院“掐架”
中國青年報·中青線上記者看到，江蘇高院的文件專門提到，近日，個別地方出臺文件，要求司法拍賣也要適用住房限購政策，一些法院執行局機械套用，不經請示上級法院，在拍賣公告中作司法拍賣房産也適用住房限購政策的特別提示，嚴重影響了司法拍賣成交率及司法財産處置工作。
這份文件的觀點是，司法拍賣是基於公權力行使的強制執行行為，不同於一般市場交易中的自主買賣行為。個別地方出臺的房産限購政策，主要目的是調整市場自主交易行為，而基於公權力行使的司法拍賣具有強制性，只受法律約束，不受地方性房産限購政策的影響。
文件還要求各級法院在司法拍賣中嚴禁出現司法拍賣適用房産限購政策的説明或特別提示，在競買人諮詢或現場看樣時應當作出司法拍賣房産不受限購政策影響的肯定性答覆，鼓勵競買人積極參與競買，消除後顧之憂。
日前，江蘇某地中級人民法院向中國青年報·中青線上記者證實，收到了這份內部文件。對於為何出臺這份內部文件，江蘇高院未予以回復。
中國青年報·中青線上記者看到，江蘇高院這份內部文件的依據是，司法拍賣成交或者裁定以物抵債的，標的物所有權自拍賣成交裁定或抵債裁定送達買受人或者接受抵債物的債權人時轉移，不動産登記僅為協助執行行為，並不會對物權變動産生影響。
這份內部文件還指出，執行法院在司法拍賣成交或裁定以物抵債後，應向不動産登記部門提供執行裁定書和協助執行通知書，不動産登記部門應當依法辦理登記，拒不協助辦理登記手續的，依法採取強制執行措施。
針對江蘇高院的“內部文件”，“南京市房地産市場綜合執法辦公室”的通知顯得“火藥味十足”。
中國青年報·中青線上記者並未在相關網站查詢到該通知的相關資訊，南京市房地産市場綜合執法辦公室的工作人員説，這是內部文件，沒有公開。
公開資料顯示，2016年10月8日，為應對房地産市場調控，南京市政府房管局成立內設機構——南京市房地産市場綜合執法辦公室，辦公室設在市房産局，市房産局長任辦公室主任，建委、物價局、國土局都有副局長擔任副主任。
中國青年報·中青線上記者注意到，該辦公室的這份通知發送給南京市中級人民法院、南京市國土局、南京市司法局，各成員單位，各區房地産市場綜合執法辦公室，並規定從6月10日開始執行。
要求“司法拍賣房”限購是否有法律依據
關於“司法拍賣房”，目前多數城市的做法是遵守法律規定，不予限購。如西安在2017年6月28日出臺的房地産市場調控政策中明確提出，通過司法裁決、直系親屬間贈與、繼承等方式取得的住房，以及申請退出的經濟適用住房等不受本通知規定限制。
2016年11月10日，杭州住建局官網也明確答覆“司法拍賣住房不在限購範圍內”。
但是，北京、廣州、深圳、廈門、南京等10多個城市要求“司法拍賣房”限購。
今年4月27日，北京多部門開會後決定，法院在公開發佈的拍賣公告中應明確，競拍方為自然人的，其家庭或個人應符合本市限購政策，否則將不予辦理産權登記手續。
司法拍賣，即法院在民事案件強制執行程式中，按程式自行進行或委託拍賣公司公開處理債務人的財産，以清償債權人債權。
物權法規定，因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的徵收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的徵收決定等生效時發生效力。
民事訴訟法規定，被執行人未按執行通知履行法律文書確定的義務，人民法院有權向有關單位查詢被執行人的存款、債券、股票、基金份額等財産情況。人民法院有權根據不同情形扣押、凍結、劃撥、變價被執行人的財産。人民法院決定扣押、凍結、劃撥、變價財産，應當作出裁定，併發出協助執行通知書，有關單位必須辦理。
《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第四百九十三條規定，拍賣成交或者依法定程式裁定以物抵債的，標的物所有權自拍賣成交裁定或者抵債裁定送達買受人或者接受抵債物的債權人時轉移。
根據上述法律規定或司法解釋，司法拍賣房屋所有權自法院裁定送達買家時轉移，不受限購政策影響，産權過戶協助執行單位必須配合辦理相關手續。
無論是物權法規定，還是最高法對民訴法的司法解釋，都對這種特殊的物權變動形式進行了明確規定，在現行法律規定上也毫無爭議。
“法院是有道理的”
“這是因為法院和行政部門實施上有不一致的地方。”北京市律師協會副會長邱寶昌説，法院是依據拍賣法來執行。拍賣法規定：拍賣是指以公開競價的形式，將特定物品或者財産權利轉讓給最高應價者的買賣方式。司法拍賣要讓債權人的利益最大化。拍賣是一種執行程式，要的是價值獲得最大化，價高者得。“如果是限購的話，不是價高就能得到，這就是不一致的地方”。
“限購是政策，不是法律，是一種臨時性措施。”邱寶昌解釋，從調控角度來説，政府為了平衡房價，作出適當的行政行為是可以理解的，但要注意這種政策的法律依據是否充分。
“從大的法律方面來講，法院是有道理的，有法律依據的。”邱寶昌説。
清華大學法學院教授王亞新認為，對這兩種説法不能簡單地判定哪個對、哪個錯，也不能説政府和法院在“打架”，應該討論的是要走什麼程式解決問題。
王亞新説，地方政策出臺有其考慮，對此應該給予理解。地方政府有權制定政策，這在他們的許可權範圍內，“但發一個文件就把全國性法律給抵消了，這肯定不行”。
王亞新建議，如果有人通過司法拍賣購買房屋，辦不了産權證，他可以去法院提起行政訴訟，再由法院來判決，究竟是否要服從限購。司法拍賣究竟屬於哪種性質，與一般市場上自由買賣是否等同，這個要根據具體案件、具體證據來具體分析，不能一刀切。“要按法律程式一樣一樣來解決，依法辦事”。
對於社會上一些人利用司法拍賣“鑽空子”，王亞新説，這就需要作調查，比如南京每年究竟有多少“司法拍賣房”，佔交易總量的多少，“通過這種辦法來衡量，再作決策”。
王亞新認為，“司法拍賣房”的數量其實是很有限的，不會構成對限購政策大面積的突破。有人通過法院拍賣讓相關資産解凍，再次發揮作用，這沒有妨礙公共秩序。
中國青年報·中青線上記者 李超 實習生 蔣豐蔓
