限購
濟南本市家庭限購兩套非本市限購一套且需有兩年社保證明
限售
住宅預售門檻提高至少建到12層以上才能辦預售許可
展望
明年上半年新房供應量或銳減二套房首付比例是否提高待觀察
“房子是用來住的，不是用來炒的。”在日前閉幕的中央經濟工作會議上，房地産市場被如此定位。12月26日傍晚，濟南市政府發佈《促進房地産市場持續平穩健康發展》的六條意見。這是繼10月2日濟南時隔兩年重啟限購後，3個月內又一次出臺限購政策，力度之大，前所未有。本通知適用於濟南歷下區、市中區、槐蔭區、天橋區、歷城區和高新區，自發佈之日起施行。
限購加碼!本地家庭限購兩套，非本地限購1套
新政：本市戶籍家庭限購2套住房，非本市戶籍家庭在我市限購1套住房(需提供連續24個月以上在市區繳納個人所得稅或社會保險證明)。
解讀：此次樓市調控升級，是濟南在三個月內第二次出臺限購新政。此前，10月2日夜間，濟南出臺限購限貸政策：商貸首套房首付比例提至三成，二套房四成，公積金貸款額度從最高70萬元降為60萬元;本市戶籍家庭限購三套房，購買第三套住房的不提供公積金貸款。在對外地家庭限購一套房的要求上，購房未提出提交個稅或社保證明。
兩個首次!房子建到12層以上才能賣、利潤超兩成嚴查
新政：加強商品房預售審批管理，控制市場供應節奏。適當提高商品房預售申請門檻，加強預售資金監管，防範市場風險：規劃12層以下住宅單體主體結構完工後，12層以上住宅單體主體結構完成一半(不少於12層)後，方可辦理商品房預售許可;對銷售均價高於開發成本(土地、建安等相關成本)20%以上的住宅項目嚴格審查，涉嫌暴利的，限制辦理商品房預售許可。
解讀：相比2012年和今年十月份的限購政策，這次對預售制度升級：首次明確房子必須建到12層才能賣，此前只需辦完土地手續，土基施工開始就可辦理預售;首次對開發商定價與利潤掛鉤，售價利潤超20%限制賣。
嚴控炒地!拍地資金須全部為自有資金
新政：意見提出，強化競買居住用地(含相容居住用地)資金來源管控。將競買資金管控要求列入土地掛牌出讓文件和出讓合同，競買人所有競買土地資金(包括競買保證金、土地成交價款等)全部為自有資金。市國土資源局、市金融辦、人民銀行濟南分行營管部等部門組成土地競買資金聯合審查小組，實施土地競買資金審查監管，發現違規的，取消競得資格，不返還其競買保證金(出讓合同定金)，並納入我市土地交易市場誠信黑名單，2年內不得在我市參與土地競買。
此外，意見還要求嚴格規範商品房預(銷)售合同網簽撤銷程式，切實制止預售商品房轉讓等炒房行為。在房屋權屬登記前，凡不符合合同撤銷相關規定的，一律不得辦理網簽撤銷手續;開發企業與購房人採取弄虛作假等手段，通過辦理網簽合同撤銷更名業務，逃避房地産交易稅費的，一經查實，合同更名視為無效，企業不良行為記入信用檔案，有關當事人承擔相關法律責任。
解讀：11月，濟南市國土資源局發佈土拍的新規，要求土地競買人在競買前簽署“競買資金承諾書”，承諾其參與競拍的資金為自有資金。新規避免了一些開發商在搶地時瘋狂抬高地價，搶得土地後再找其他開發商一同開發，操控房價的情況出現。
●業內分析
“濟六條”亮撒手锏：預售“限價+限售”
明年上半年新房供應或大幅削減
業內人士認為，新政除了限購加碼，在提高商品房預售申請門檻上，一方面通過“限價”擠出暴利的水分，另一方面通過“限售”控制市場供應節奏，“未來幾個月內有可能出現無房可供的局面。”
提高預售門檻 讓市場向準現房方向邁進
統計數據顯示，10月初濟南實施限購政策後，新建商品住宅的網簽量下滑明顯，當月總成交量為6878套，環比上月減少了11283套，下跌62.13%。而在11月樓市趨穩後，當月商品住宅成交 7952 套，佔總成交量的56.4%，環比上月增加了1074套。進入12月後，開發商推盤力度加大，截至26日，商品住宅成交量過萬套，達到10216套。
在世聯行山東區域總經理朱江看來，此次調控最大的“撒手锏”是提高商品房預售門檻：12層以上住宅主體結構完成一半(不少於12層)後，方可辦理商品房預售許可，相當於“限售”。這對靠賣期房短期內回籠資金的開發商來説無異是“點穴式”調控，明年上半年濟南新房供應不出意外將大幅削減;而對銷售均價高於開發成本20%以上的住宅項目進行嚴格審查，則是政策性“限價”，“通過以上兩種手段，讓市場向準現房方向邁進，促進住房回歸居住屬性。”
“這是最嚴厲的一次!”談及最新調控政策，濟南一房企行銷總監説：“以前只要蓋好地下室就可拿到預售證，進而開盤銷售。”該人士説，目前濟南樓市30層左右住宅居多，新政實施後，新項目拿預售證要等四五個月，對中小型房企來説資金壓力非常大，同時對市場供應影響也非常大，“未來三四個月內，至少明年五一前市場將出現房源短缺的局面。”二套房首付比例會否再提?
濟南提出打造區域中心城市，吸引外地人口落戶將是城市發展的動力之一。而外地人購房要有連續2年的社保證明，會不會“誤傷”一部分剛需購房者?比如，有些剛畢業的大學生或者剛剛來到濟南工作的人士，因為無法提供連續兩年的社保證明，就會被剝奪買房的權利。朱江認為，“限外”是階段性政策，但“這是沒辦法的，畢竟控制房價上漲是當前的主要任務”。這次濟南樓市調價加碼，可視為對上一輪限購的一個補充和升級，基本杜絕了外地購房者投資濟南房産的可能，在一定程度上加大了對樓市投機行為的限制力度。
根據中央經濟工作會議的精神，在貨幣方面，要支援合理自住購房，嚴格限制信貸流向投資投機性購房。目前，濟南的二套房首付比例為40%，此前有傳言稱“二套房首付比例要提到45%，第三套房禁止貸款”，而最新調控並未涉及限貸。至於二套房首付比例未來是否再提高，業內人士稱，還要看調控新政實施後市場反應。
今年濟南樓市調控政策回顧
9月28日
發佈“濟八條”，規範土地市場秩序，對哄抬地價等行為進行嚴厲監管。
10月2日晚
出臺“濟南版”限購和限貸政策，商貸首套房首付比例提至三成。本市戶籍家庭購買第三套住房不提供公積金貸款。本市戶籍家庭已有三套住房的，暫不得再購房。非本市戶籍家庭限購一套住房。
10月3日
七部門聯合檢查全市房地産市場，嚴查違規認籌、畸高漲價。
10月4日
對網簽做出嚴格限制，打擊改合同、炒房等行為。
10月7日
出臺限購細則。限購期間，購房人在購買住房前，應提交家庭成員居民身份證明、戶籍證明、婚姻證明。
12月26日
出臺新的限購政策，濟南戶籍只能買2套房，外地人買房要繳2年社保。
