1 開欄的話
從今天起，東城區國、地稅兩部門與本報共同推出稅收專欄——“生活中的稅”，為您介紹稅收領域的大政方針，帶您了解稅收和你我他之間的那些事兒。
5月1日起，“營改增”試點工作將全面實施，建築業、房地産業、金融業和生活服務業也正式納入試點範圍。總理説了，“所有行業稅負只減不增”不是一句空話，更不能“囫圇吞棗”，要把結構性減稅措施落到實處。改革的“紅包”真能實實在在發到咱納稅人手中？尤其是咱普通人最關心的不動産，到底如何從營業稅改為增值稅？本期，我們就為您介紹涉及不動産的“營改增”。
個人“涉房”部分
問：個人轉讓已購住房改為增值稅後如何納稅？
答：在北京市範圍內，個人轉讓已購住房目前分為三種情況：1、個人銷售購買了不足兩年的住房；2、個人銷售購買了兩年以上的普通住房；3、個人銷售購買了兩年以上非普通住房。整體來説，“營改增”前後，三種情況的稅率和優惠政策都將保持不變。
問：既然徵收率沒有變化，如何做到為納稅人減負？
答：徵稅稅率不變而稅負減少的“秘訣”，在於營業稅與增值稅中對於 “銷售額”一詞的解釋是不同的。通俗地講，營業稅中的銷售額，就是指這套房子賣了多少錢；而增值稅中的銷售額，指的是所賣房款中扣除稅的部分，需要通過計算得出。
舉例來説，北京市民李先生以100萬元的價格，出售了其購買不足兩年的一套二手房。按照目前政策，這套房屋需繳納營業稅，100萬元就是銷售額，則應繳營業稅額為100萬元×5%=5萬元。5月1日起，同樣是這套房屋，李先生要改為按增值稅納稅，100萬元就是含稅銷售額，應繳增值稅為{含稅銷售額÷（1+徵收率）}×徵收率={100萬元÷（1+5%）}×5%=4.76萬元。經過比較，“營改增”後稅負下降了2400元，咱普通人確實享受到改革的“紅包”了。
問：“營改增”後有沒有免征增值稅的情況？
答：政策規定，對於涉及家庭財産分割的個人無償轉讓不動産、土地使用權，在試點期間可以免征增值稅。
家庭財産分割通常包括下列情形：離婚財産分割；無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人；房屋産權所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人依法取得房屋産權。
問：改成增值稅後，該去哪辦理繳稅？
答：為了方便普通個人出讓房産，營業稅改為增值稅後，國家稅務局暫委託地方稅務局代為徵收。換句話説，咱北京市民賣房子，依然可以去地稅部門辦理繳納增值稅。
以東城區地稅局為例，實行區域通辦，“營改增”後，地安門東大街88號 、體育館西路8號、安定門外地興居7號三個辦理點，繼續對市民開放，受理個人房屋轉讓的涉稅辦理。辦理流程也基本和目前相同：買賣雙方攜帶房屋交易資訊表、身份證、戶口本、結婚證、購房發票等基本材料，到窗口核實、確定交易涉及稅種，填寫相關稅種申報表後，經復核無誤的，繳納具體稅費並獲得票據證明。
需要提醒的是，如果納稅人發生應稅行為價格明顯偏低且不具有合理商業目的的，主管稅務機關有權重新確定銷售額，確定依據可以是納稅人近期銷售同類不動産的平均價格，或者其他納稅人近期銷售不動産的平均價格等。舉個例子，同樣是A小區的80平方米兩居，別人都賣400萬元，你卻只賣100萬元，稅務機關就有理由認定交易價格明顯偏低。
企業“涉房”部分
問：哪些企業涉及不動産的“營改增”？
答：“營改增”涉及的不動産業務主要分為兩大類，一類是不動産轉讓業務，具體包括房地産開發企業銷售自行開發的房地産項目，以及單位和個人轉讓取得的不動産；另一類是不動産租賃業務，包括不動産經營租賃服務和不動産融資租賃服務。
具體地説，房地産企業銷售自行開發的房地産項目和單位、個人轉讓取得的不動産，屬於銷售不動産稅目；房地産企業出租自行開發的房地産項目（包括商鋪、寫字樓、公寓等），以及非房地産企業出租取得的不動産，屬於租賃服務稅目中的不動産經營租賃服務或不動産融資租賃服務。
問：“營改增”後房地産業的稅率是多少？
答：通常來説，房地産企業銷售自行開發的房地産項目、出租不動産項目，適用的稅率為11%。
不過，在以下幾種情況時，可以特別適用5%的徵收率：
1、房地産企業中的一般納稅人銷售其合同開工日期在2016年4月30日前的房地産老項目，且選擇簡易計稅方法的；
2、房地産企業中的一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動産項目，且選擇簡易計稅方法的；
3、房地産企業中的小規模納稅人銷售自行開發的房地産項目、出租不動産的；
需要注意的是，當一般納稅人發生上述可適用5%徵收率的簡易計稅方法的應稅行為時，可以選擇按照5%的徵收率計稅，但選擇簡易計稅方法的不得抵扣進項稅額。也就是説，咱不能希望既抵扣了又按較低的徵收率繳稅。
問：如果企業的經營範圍內不包含不動産租賃怎麼辦？
答：如果企業將不動産租賃給其他企業的行為屬於偶發性租賃，並不在企業登記的經營範圍內，可以攜帶企業營業執照、公章等，向主管稅務機關申請增加相應稅目，即租賃服務稅目。
問：小規模納稅人可以申請代開增值稅發票嗎？
答：按照相關政策規定，小規模納稅人銷售取得的不動産以及其他個人出租不動産，購買方或承租方不屬於其他個人，納稅人繳納增值稅後，可以申請由地稅局代開增值稅專用發票。
同時，不能自開增值稅普通發票的小規模納稅人銷售取得的不動産，以及其他個人出租不動産，可以申請地稅局代開增值稅普通發票。 （記者 趙瑩瑩）
