近段時間以來，發展住房租賃成為國務院常務會、國新辦發佈會上的重點話題。為加快培育和發展住房租賃市場，昨日，國務院辦公廳發佈《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，提出到2020年形成住房租賃市場、保障及法規制度的三個完善體系，值得注意的是，商業用房改建後可作為租賃住房被寫入《意見》，個人出租住房月收入不超過3萬元的，2017年底前可免征增值稅。
租房者繳個稅有望先扣除租金
《意見》指出，可通過租賃、購買等方式多渠道籌集房源，提高住房租賃企業規模化、集約化、專業化水準，住房租賃企業將享受生活性服務業的相關支援政策。已建成的住房或新建住房，也可用於開展租賃業務，房地産開發企業與住房租賃企業可合作發展租賃地産。同時，將推行住房租賃合同示範文本和合同網上簽約，落實住房租賃合同登記備案制度。
對依法登記備案的住房租賃企業、機構和個人，將獲得稅收優惠政策支援。意見表明，個人出租住房的，由按照5%的徵收率減按1.5%計算繳納增值稅，個人出租住房月收入不超過3萬元的，2017年底之前可按規定享受免征增值稅政策；房地産仲介機構提供住房租賃經紀代理服務，適用6%的增值稅稅率。對於一般納稅人出租在實施營改增試點前取得的不動産，允許選擇適用簡易計稅辦法，按照5%的徵收率計算繳納增值稅。對於個人出租住房所得的收入，可減半徵收個人所得稅；對個人承租住房的租金支出，將結合個人所得稅改革，統籌研究有關費用扣除問題。
房東不得單方提租剋扣押金
《意見》要求各地制定支援住房租賃消費的優惠政策措施，引導城鎮居民通過租房解決居住問題，提取住房公積金支付房租的手續也將簡化。非本地戶籍承租人按照《居住證暫行條例》等有關規定申領居住證後，可享受義務教育、醫療等國家規定的基本公共服務。
一些租房族遇到的被房東隨意解約的問題，也在本次新政中被禁止，《意見》要求，在住房租賃合同的期限內，出租人無正當理由不得解除合同，不得單方面提高租金，不得隨意剋扣押金。
公租房保障方式也有所變化，將實行實物保障與租賃補貼並舉，支援公租房保障對象通過市場租房，政府對符合條件的家庭將會給予租賃補貼，補貼標准將結合市場租金水準和保障對象實際情況確定。此外，還將鼓勵地方政府採取購買服務或政府和社會資本合作（PPP）模式，將現有的政府投資和管理的公租房交由專業化、社會化企業運營管理，在城鎮穩定就業的外來務工人員、新就業大學生和青年醫生、青年教師等專業技術人員，凡符合當地城鎮居民公租房準入條件的，都將納入公租房保障範圍。
商用房可按規定改為租賃住房
在土地資源配置方面，各地應將新建租賃住房納入住房發展規劃，並在年度住房建設計劃和住房用地供應計劃中予以安排，鼓勵地方政府盤活城區存量土地，採用多種方式增加租賃住房用地有效供應，新建租賃住房項目用地以招標、拍賣、掛牌方式出讓的，出讓方案和合同中應明確規定持有出租的年限。
《意見》明確，允許將商業用房等按規定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調整為居住用地，調整後用水、用電、用氣價格應當按照居民標準執行。現有住房也可按照國家和地方的住宅設計規範進行改造後出租，但不得改變原有防火分區、安全疏散和防火分隔設施，必須確保消防設施完好有效。
■ 解讀
為何允許商業用房改建作為住房租賃？
商業用房的土地使用年限以及水電煤氣價格收取，都與居民住宅不同，本次國務院發佈意見，明確允許商業用房改建後作為住房租賃，不僅調整其土地用途，還允許按照居民標準收取水電煤氣費用。如此放寬政策的目的是什麼？
住建部副部長陸克華指出，因為商業模式的調整等因素的影響，有些城市騰退出一些商業用房，還有些商業用房處在閒置或者半閒置的狀態。
另外，有的在建的商業用房項目市場前景不好，而這些商業用房的位置、配套及交通都很有優勢，所以把這些房子改造成租賃住房居住，既可以增加住房租賃的有效供應，還能夠做到物盡其用，避免資源的浪費。
國家調整改建後作為住房租賃的商業用房的土地用途，以及水電煤氣收取費用，是為了降低租戶的使用成本。
為何降低住房租賃稅收？
本次新政，為住房租賃市場中的消費主體提供了一系列的稅收優惠政策。值得注意的是，個人出租住房的，由按照5%的徵收率減按1.5%計算繳納增值稅，個人出租住房月收入不超過3萬元的，2017年底之前可按規定享受免征增值稅政策，對於一般納稅人出租在實施營改增試點前取得的不動産，按照5%的徵收率計算繳納增值稅，個人出租住房所得的收入個稅可減半，而個人承租住房的租金支出也被納入了有關費用扣除的研究範疇。
北京市房地産協會秘書長陳志向新京報記者表示，由於考慮到對應人群的租賃能力以及個人出租住房的積極性，可能會成為新政實施的難點，因此，國務院本次發佈的新政，提出了這些稅收優惠政策，就是為了讓利益回到出租自有住房的人群當中來，也旨在緩解中低收入承租群體的支付壓力，鼓勵住房租賃市場消費。
(記者 趙實)
