來源：中原地産

未來北京房價的漲幅，都寫在土地樓面價裏。

2020年的北京土地市場張弛有度。年初在疫情影響下，為拉升土地市場熱度，多宗優質地塊頻出，推動房企競價的同時也拉高了今年的住宅用地成交價格。年末則又將160億元的貨值，生生劃入2021年的KPI。真正做到了供應有序、調節市場的功能。

根據北京中原市場研究部的統計，2020年北京住宅用地供需均有所回落，宅地樓面價&溢價率止跌回升。成交結構轉變成不限價地塊為主力，限競房&共産房地成交均大幅回落；而高總價、高單價、高溢價率地塊增多。連續2年，中海拿地面積、金額居首。

成交樓面價創5年來新高

2020年，北京經營性用地成交規模小幅上漲，成交樓面價創近5年新高。經營性用地供應62宗，供應面積766萬㎡，同比上漲11%；經營性用地成交61宗，成交額1973億元，同比上漲17%；成交面積772萬㎡，同比上漲4%；成交樓面價25560元/㎡，同比上漲13%，創近5年新高；溢價率13%，同比止跌回升，較2019年上漲5%。

住宅用地溢價率連續3年下跌後回升

2020年，北京住宅用地供需均小幅回落，優質地塊帶動樓面價及溢價率止跌回升。住宅用地供應44宗，供應面積567萬㎡（不含流拍、撤挂地塊），同比下降5%；佔經營性用地74%，佔比較去年下降13%；成交49宗，成交面積618萬㎡，佔經營性用地80%（含大興1宗共産房集體用地）；成交額1758億元，同比上漲16%；成交樓面價為28468元/㎡，同比上升23%；溢價率為15%，同比上漲6%，溢價率連續3年下跌後回升。

同區域限競房均價上漲

2020年，北京土地成交市場中不限價地塊為成交主力，限競房和共産房地塊成交均大幅回落。成交的49宗，成交面積618萬㎡住宅用地中，限競房地塊8宗，成交面積從2017年的646萬㎡，下跌至2020年的95萬㎡，佔比15%。不限價地塊37宗，成交面積從2017年的0供應，大幅增長到2020年的464萬㎡，佔比75%；共産房地塊4宗，成交面積59萬㎡（含1宗大興集體用地）。

相比之前的全面開花，2020年限競房用地僅出現在昌平、大興、房山、東壩等區域，除房山區域外，2020年同一片區限競房用地限均價大多有所提升。

高總價、高單價、高溢價率地塊增多

供地結構的變化拉動了土地出讓金上漲。2020年北京住宅用地成交以5-6環之間、近郊區域為主；6環外成交量下跌；大興、海淀為成交主力區域。海淀四季青、豐臺分鐘寺等優質地塊，對整體成交價格起到一定的拉升作用。

成交的住宅用地中，高總價、高單價、高溢價率地塊增多。

從地塊成交金額來看，高總價地塊增多， 60億元以上地塊宗數佔比同比上漲8%。

從地塊成交樓面價來看，高單價地塊增多， 6萬元/平米以上地塊宗數佔比同比上漲8%。

從地塊溢價率情況來看，高溢價地塊增多，溢價率30%以上地塊宗數有9宗，佔比同比上漲4%。

住宅用地年度大賞

從單宗地塊成交狀況看，2020年，中海亦莊河西地塊成交金額最高；合生分鐘寺地塊成交樓面價突破歷史新高。

住宅用地溢價率最高的是綠城臺湖亦莊新城地塊（明月聽蘭），溢價率為49.78%，自持比例為7%；

共有2宗地塊進入自持階段，除綠城地塊外，另1宗為朝陽東壩611地塊，金地+旭輝+首開聯合體以3.5%溢價率+4%自持比例競得。

表：2020年住宅用地成交金額排行榜前10

表：2020年住宅用地成交樓面價排行榜前10

表：2020年住宅用地溢價率排行榜前10

房企拿地榜單

中海連續2年位列土地成交面積、成交金額排行榜雙榜首。

2020年房企以獨立拿地為主，值得注意的是，房企獨立拿地後或引入合作方共同開發，例如合生分鐘寺地塊，先後引入金茂、世茂；綠城舊宮地塊引入保利，綠城東小口地塊引入世茂、中交等。

表：2020年房企土地成交面積排行榜前20