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    北京，2017年4月13日—— “北京CBD辦公樓租金連續兩個季度下降，該區域開始轉向租戶市場。鋻於在預測期內CBD區域將有一輪新增供應進入市場，業主紛紛開始提供更為靈活的租賃條款，以爭取知名租戶，”仲量聯行華北區董事總經理張瑩表示。與此同時，在零售地産市場，國貿商城新區終於以試營業的形式進入市場。該項目預計將成為CBD區域新的零售熱點，借助其寬泛的價位區間和向白領提供的多樣餐飲和娛樂選擇，成為該區域的一站式消費聚集地。本季度，投資者對具有高附加值的工業地産項目表現出濃厚的興趣。電商和第三方物流巨頭推動了物流租賃活動的增長。住宅市場收緊的政策環境持續抑制銷售需求。

甲級辦公樓市場

辦公樓 2017年第一季度

空置率 4.6%

新增供應 122,363 平方米

租金增幅（環比） -0.3%

    本季度，儘管金融街的辦公樓租金已處於高位，但該子市場仍然受到熱捧。來自證券公司的需求主導該子市場，這些公司期望受益於那些因政府住宅限購政策而無法進入住宅市場的購房者的投資。此外，IT和專業服務企業繼續帶動市場中的租賃需求。在外資企業繼續表現出對成本敏感的同時，中資企業仍然表現最為活躍。

    CBD辦公樓租金連續第二個季度微幅走低。為在未來的新增供應來臨前爭取到優質租戶，CBD的業主繼續採取靈活的租金政策，並且增加了各種租賃優惠措施。其他子市場相對保持平穩。望京和中關村的辦公樓子市場並未受到CBD競爭日趨激烈的影響，其租金適度增長。

    在預測期內，中央商務區辦公樓租金預計將下跌15%。大量新增供應將從2017年第二季度開始進入CBD這一成熟子市場，一些具有戰略眼光的辦公樓業主將率先帶動租金逐步下滑。因此，預計2021年底前CBD的租金跌幅將達到兩位數。“由於未來巨大的供應將為租戶提供更多的選擇，並推動市場轉向租戶市場，那些制定了良好租賃戰略的業主將在競爭日趨激烈的市場中佔據先機，”仲量聯行北京商業地産部總監賀睿珂（Eric Hirsch）表示，“那些洞悉市場行情，並做出對租戶更有吸引力的戰略性調整的業主，其租賃業績將表現非常強勁。”

投資市場

     本季度沒有大型的辦公樓交易達成。儘管新增供應即將進入市場，但市場對辦公樓的興趣仍然非常濃厚。由於政府對資本外流的限制政策使國內買家的境外投資活動繼續受到抑制，預計將有更多投資者關注北京市場的投資機會。“目前的市場環境導致更多投資者愈發審慎關注其投資機會，”仲量聯行華北區投資部總監秦子凡表示，“由於市場上缺乏可交易的辦公樓供應，可改造成辦公樓的項目受到市場青睞，辦公樓升級的需求也很強勁。”

    同時，位於城市週邊的通州和麗澤區域將會持續吸引投資者的興趣。這兩個區域在未來都有大量的辦公樓供給等待入市，並將會引領非核心市場。與核心市場不同，非核心市場無論是形態還是功能都與核心市場有所區別。隨著北京辦公樓市場向非核心區拓展的過程繼續推進，中端租戶可以預期北京週邊區域的商業活動將日益活躍，當然這也要求北京週邊區域具備更為便捷的通勤能力，通州和麗澤區域對投資者的吸引力也會借此得以提升。

優質零售物業市場

零售 2017年第一季度

空置率 5.9%

新增供應 * 50,000平方米

租金增幅（環比） 0.4%

備註: 優質零售物業是指市區零售物業市場。

* 新增供應包括郊區市場。

    新餐飲概念店的人氣不斷增長，正成為一種全新的需求來源。米其林星級餐廳概念店開始現身北京，購物中心業主對這些概念店表示出很大的興趣。“經濟實惠型”美食概念和健康飲食概念（如“從農場到餐桌”）開始在北京市場日益受到歡迎，帶來新的餐飲需求。甜點和咖啡品牌繼續擴張，支撐市場的發展。

    市場期待已久的國貿商城新區本季度末開始試營業。本季度，國貿商城新區開始試營業，開業店舖主要為高區的餐飲業租戶。目前該項目出租率已達90%，店舖將逐步開業，並計劃借助該地區相對匱乏的KTV和酒吧服務在CBD子市場脫穎而出。“鋻於該區域的價位比國貿商城其他各期更加經濟實惠，加之有更多的夜生活和娛樂業態，該購物中心將滿足在該區域上班的大量白領階層的消費潛力，並給該區域人群的休閒和夜生活帶來新的選擇。”仲量聯行中國零售地産部總監豪建思（James Hawkey）表示，“該項目將推動國貿商城成為CBD最好的消費目的地，給競爭對手帶來更大的壓力。”

工業地産市場

工業地産 2017年第一季度

空置率 5.2%

新增供應 50,060平方米

租金增幅（環比） 0.1%

    第三方物流企業和大型電商企業繼續推動租賃活動，主導市場需求。自2016年以來，行業領先企業在租賃市場表現活躍，持續在成熟地區尋求大面積租賃機會。與此同時，業績較差的企業開始考慮將其倉儲空間整合到租金相對較低的項目之中。

    2017年第一季度末，在一個新建項目進入市場後，市場整體空置率微幅上揚，增至5.2%。寶灣順義物流中心完成對原有廠房的改建，為市場帶來50,060平方米新增供應，導致整個市場存量達到200萬平方米。此外，幾家有大面積租賃需求的潛在租戶已與業主就租賃事宜展開談判，預計該項目將很快完成租賃過程。

高端住宅市場

住宅 2017年第一季度

服務式公寓

空置率 10.7%

新增供應 -228套

租金增幅（環比） 0.7%

豪華公寓

新增供應 0 套

資本值增幅（環比） -1.9%

租金增幅（環比） 1.0%

高端別墅

新增供應 253 套

資本值增幅（環比） 1.5%

租金增幅（環比） 1.8%

    在最新一輪收緊政策出臺後，沒有新增豪華公寓供應進入市場。2017年第一季度，北京暫停對報價高於周邊項目成交價的住宅項目核發預售許可證書。因此，本季度沒有任何豪華公寓項目獲得預售許可證，僅有三個高端別墅項目共253套別墅進入市場。一家服務式公寓項目輝盛庭國際公寓于2月份退出市場。該項目在2016年第四季度被泰禾集團收購，計劃改造後進入存量房市場。

    資本值開始回落，但租金持續上揚。本季度，鋻於需求受到抑制，豪華公寓和高端別墅的一手資本值環比分別下降2.3%和0.1%。與此同時，租賃需求保持平穩，推動租金適度上漲：豪華公寓、高端別墅和服務式公寓的租金環比分別上漲1.0%、1.8%和0.7%。

    預計2017年銷售需求將持續下降。我們預計最近出臺的調控措施將得到嚴格實施，這在很大程度上將抑制2017年的住宅市場銷售需求，特別是住房改善需求。與此同時，鋻於對高價項目預售證發放的限制預計短期內不會放寬，高檔住宅新增供應將繼續保持較低水準。部分受到抑制的銷售需求將有可能外溢至租賃市場，從而推動租賃活動的增長和租金的上揚。

責任編輯: 清水