█121號文件核心內容是什麼

    劉曉光：有一些條款是重申過去的規定，如四證齊全、商業物業六層按揭等都是以前的規定。新內容只有兩條，一條是封頂才能做按揭，另外一條就是第二套房的70%的貸款。

    潘石屹：八條內容只有兩條是新的：第四條是主體結構不封不發放按揭；第五條是商業用房———指寫字樓、商鋪等要竣工驗收才能賣，這是影響最大的兩條。

    陳長春：121號文件涉及兩個方面的內容，一個方面是面對開發商的“貸”，另一個方面是面向買房人的“按揭”。從貸的情況來看，某種意義上相當於建一條有規則的高速公路，有一些能提速的車就上了這條高速公路，上不了的車就從輔道上走，而怎樣建立相應的輔道是目前最需要考慮的問題。我們要著重考慮的應該是按揭這塊，即需求這塊，顯然，121號文件堵住了需求這條路。

    █121號文件是否抑制了住房需求市場

    劉曉光：121號政策對首創置業沒有什麼影響，但是對很多地産商應該有很大的影響。房子明明可以預售，卻不讓它預售，讓它延期按揭，這是浪費資源，是打壓投資環境，是降低消費需求。

    任志強：按照121文件，北京樓市將沒有二級市場和三級市場———沒有第二套房，怎麼會有二級市場呢？把二級市場消滅了，三級市場也就消滅了。沒有二級市場、三級市場，也就沒有住宅梯級消費市場，北京的房地産市場又將回到計劃經濟時代。

    █121號文件對誰影響最大

    姚軍：121號文件很顯然是在打擊中小開發商。我們屬於典型的中小發展商，現在不慎做了高檔房，進了121號文件的“重災區”了。北京4000多家發展商，絕大多數是中小發展商，121號文件意味著中小發展商所得到的金融政策扶持力度將非常差。中小發展商要儘快跑，跑慢一點就要死了。

    潘石屹：有一個特別有意思的問題：我們這個年代的人，想想前十年、二十年，大家吃的、穿的是什麼，就能得出市場經濟是好東西這個結論。而市場經濟就是公平競爭，如果競爭規則對中小的東西起到危害了，不能充分競爭的話，我們就會失去競爭能力。121號文件出臺後，幾乎所有的媒體、有關部門的人都在講，中小型開發商要找死了。其實，這樣的腔調是不了解市場經濟的精髓。我們這麼多年就是因為按鄧小平制定的市場經濟的路線走過來，我們才富裕起來了，但是今天，如果我們要違背市場經濟規則，我們可能會倒退。

    劉曉光：房地産行業最可怕的就是所有權的價值降低。如果中小企業給打壓掉了，房價勢必受打壓，出現價格戰，就有可能出現老百姓買了房後出現貶值現象，而一旦這些年大家買的房子成了負資産，損失可能就是幾千個億的事。

    █121號文件是不是有關方面對房地産行業的“預警”

    任志強：我不認為是“預警”。政府的責任是公正地公佈資訊指數。美國銀行貸款，先請一個評估機構來評估，評估機構認為可以，就給你貸款。而現在我們的銀行沒有評估能力，只看財務報表來作貸款決策，這是不符合國際上通行的做法的。

    田佔雄：121號文件調整經濟，調整的點是對的，但是調整的杠桿是不對的。個人消費的法律關係和經濟關係是個人跟銀行所簽訂的關係，並不是跟房地産商發生關係。銀行並沒有把錢貸給開發商，現在通過限制個人按揭來把這條資金鏈弄斷，是不對的。

    █房價是漲還是降的

    潘石屹：121號文件出臺以後，北京房價在漲。因為121號文件通過七個途徑不給房地産行業資金，一定會影響北京樓市的供應量。當供應量降下來，而需求量保持一定的情況下，房價應該上漲。這裡説的是現房的價格會漲，因為現房畢竟沒有風險。而期房，隨著購買人的風險的加大，期房有可能會出現打價格戰的趨勢，這是121號文件出臺以後對房價的影響。

    謝強：121號文件的出臺，大宗土地的拍賣也會受到影響。根據已經出臺的規定，以后土地都要搞拍賣、掛牌等公開交易，但是誰會去買？買土地的錢怎麼辦？這也將影響到供應量。

    任志強：房價不但不會降，反而會上升。土地供應少了，中小開發商退出了，市場供應總量一定會縮小。供應量縮小以後，房屋的價格一定會上升。

    █北京城市品質的提升會不會受央行政策影響

    陳長春：從某種意義上看，建什麼樣的房子，就是建什麼樣的城市。從121號文件看，有關方面顯然是在抑制高檔住宅項目，鼓勵中低檔住宅項目。現在上海、北京等地都在談論提高城市品質的話

    題，我想大家可以思考一下有關城市品質和發展商之間的關係這一問題。不妨設想一下，如果CBD區域用2500元、3000元的房價建設，未來北京CBD區域會是什麼樣？CBD這樣的區域發展究竟要發展四五千元錢平庸的樓盤，還是應建設八九千元錢甚至上萬元錢的高品質的樓盤？不難看出，城市品質受很多政策的影響，這裡麵包括銀行政策、包括稅收政策，也包括現在各個區域的産業支援政策。未來CBD能不能做起來，做成什麼樣，不是發展商單方面所能解決的。

    我們究竟要打造一個怎麼樣的北京，要把北京建設成什麼樣？方方面面都應該認真思考。

    任志強：121號文件實際已經告訴我們，北京的城市品質不能升級。拿今年經濟適用住房最集中的南城來舉例，本來南城的發展就相對落後，現在建大批經濟適用住房，住了一大批中層收入者，帶動的是比較低的購買力，南城的財政收入不會因此提高多少，而財政支出會大大增加，以後南城會怎樣？大家可以想一想。

    劉曉光：一個城市有高品質的形象，必備具有三個條件，第一，物價高，消費市場發達；第二，高級人才聚集；第三，城市發展前景如何，即明天會怎麼樣。從這三方面看，央行的新政策對北京城市品質的提升顯然是有影響的。

    謝強：作為一個國際大都市，北京房地産的發展應該符合國際大都市的發展。國家提出發展資訊化、城市化，其中，城市化是最基本的。而房地産商在城市化的道路上起著不可磨滅的作用，但房地産商需要各行各業，尤其是金融界的支援。

    李世恒：北京市奧運工程正在啟動，許多項目都在開工。今年年初，北京市政府就提出了要優化投資環境，北京的城市品質也面臨升級。應該説政府的職責要充分體現，首先要充分尊重市場規律，其次是要保證政策的持續和穩定。《北京青年報》作為主流媒體，舉辦城市論壇的目的是集各方智慧來論證城市發展過程中，各方所應該和能夠承擔的責任，全面促進城市發展提升城市品質，謝謝各位參與我們的活動。(文/余美英）

     《北京青年報》2003年7月10日