對於房地産業的強烈反映，筆者暫且不做評論。因為，任何一種政策的出臺，都是利益關係的調整與重新分配，當利益受到影響時，總是會有人出來表達意見。但其表達的意見是否在理，卻並不在於反映程度的強烈，同樣，房地産業對121號文件強烈的反映，也並不説明其利益受損程度之大小。正如業內人士稱，房地産代言人表達的只是一個行業或者某個利益集團之意見，並不代表整個社會及民眾之利益。

    道理很簡單。從福布斯全球富豪榜來看，500名富豪中只有6%來自房地産業，而2002年度中國大陸100名富豪中則有40%的人與房地産有關。也就是説，通過房地産業，社會大量的財富轉移到富豪手中，這些人利用其掌握的話語權優勢大呼小叫，也就不足為奇了。

    當然，121號文件的出臺，有其深刻的經濟背景，即國內房地産泡沫的出現。2002年下半年以來，國內多數地區出現了房地産投資增長迅猛、商品房空置面積增加、房價上漲過快及商品房結構嚴重失衡的局面。而一些商業銀行為了搶佔市場份額，違反有關規定，放鬆信貸條件，助長住房投資過熱。如果對此不十分警惕，一旦泡沫破滅，其對國內經濟的打擊是非同小可的。因為有資料表明，目前房地産開發企業項目投入資金中約20%至30%是銀行貸款；建築公司往往要對項目墊付約佔總投入30%至40%的資金，這部分資金也多是向銀行貸款。此外至少一半以上的購房者申請了個人住房抵押貸款。這幾項累加，房地産項目中61%的資金是來自於銀行。一旦支援房地産開發的資金鏈條斷裂，它對銀行造成的風險、對國內金融系統以至整個經濟體系的影響都會是十分嚴重的。上個世紀末，日本的房地産泡沫破滅，使得日本商業銀行遲遲無法走出巨大呆賬的危機，也使得日本經濟的復蘇遙遙無期。筆者認為，出臺121號文件，應該是政府對國內房地産泡沫的一種警覺。

    當然，整頓國內房地産市場秩序、擠掉其泡沫，就得從源頭上入手。一是，切斷廉價土地的暗箱操作。在這方面，去年國土資源部公佈並已開始實施《招標拍賣掛牌出讓土地使用權規定》，並有相關的制度安排。同時，121號文件對土地儲備機構發放貸款的規定，也有利於減少用銀行資金來圈佔土地；二是，不要讓暴利者輕易地獲得國有銀行低成本的資金。地産商獲得暴利的一個關鍵因素就是利用銀行低成本的資金以小博大。比如，地産開發商獲得土地後，就以土地作抵押到銀行申請貸款，而建築企業則帶資金入場進行項目建設(因為建築業是一個完全競爭性行業)，開發商向社會公眾預售期房，回籠資金進行滾動開發。這樣，開發商只要有很少資金就可以開發一個總投資規模巨大的項目。而121號文件對房地産企業的開發貸款和流動資金貸款的明確限定、對建築施工企業流動資金貸款用途的規範、對個人住房貸款及商業用房貸款的管理等等，都在資金源頭上全面規範了房地産信貸的投放，使得開發商以往的那種“以小博大”甚至“空手套白狼”的非法經營基本上行不通了。

    可以説，121號文件實施之後，一些不按規則經營的房地産企業必定會遭受到嚴重的打擊，甚至可能會使一些企業的資金鏈斷裂，不少房地産項目會停建或緩建，一些企業會破産與倒閉，即房貸新政也許會使房地産市場付出很大的成本。但是，市場必須整頓，這不僅可能會擠掉一些泡沫，而且有利於房地産業步入健康發展之軌道。

    正是從這個意義上説，121號文件的實施將對國內房地産市場産生巨大的衝擊，一些較差的企業一定會被淘汰出局。而那些實力較強、信譽度較高的房地産企業則會保存下來。

    此外，121號文件的發佈，既是整頓國有銀行內控機制、減少錢權交易、調整銀企關係的契機，也是為各銀行金融産品創新、金融市場拓展提供了機會。因為，在未來一個很長的時間內，對房地産的貸款仍然是銀行業競爭最為激烈的市場，而對該市場某些限制會迫使其他市場産品的開發。比如，民生銀行推出的“不指定樓盤按揭貸款”、房屋超市等等。

    121號文件的新規定也會促進國內住房結構的調整。該文件對住房産品的戶型、面積等方面的適當限制，也就是向房地産市場傳達了一個明確的信號：政府將通過金融政策導向，力促房地産市場結構的調整，鼓勵開發適應中低層民眾購買的住宅項目。其實，在一個競爭性的市場體系下，商家追求利潤的最大化完全是無可厚非的，但問題的關鍵是，中國的房地産市場不是一個完全競爭的市場，而是政府管制下的市場。其實，無論發展中國家，還是發達國家，對中低層民眾住房的補助一直是政府應該承擔之責任(如香港的公屋)。121號文件以新規則的方式要求房地産企業的産品結構滿足廣大民眾的需求，這應該是情理之中的事情。有人把這種以新規則促進房地産結構調整視為“仇富行為”是毫無道理的。實際上，這種住房結構的調整既是市場的要求也是社會的需要。

    目前房地産業為什麼融資渠道僅集中在銀行，並由此導致了一系列問題。這可能與中國的金融市場開放度不高有關。由於國內金融市場的開放度低，金融瓶頸嚴重，使得企業融資沒有選擇的餘地，也就無法比較出融資成本的高低。121號文件對一些融資條件與方式的限制，將會迫使一些房地産企業為了生存，必然另辟融資途徑與市場。在這樣的情況下，新的融資工具與融資市場也會慢慢地在這一夾縫中生發，從而可能促進國內金融市場的新發展。

    這次的房貸新政策，由於基本上涉及到了房地産業以及相關行業的最敏感問題，它的出臺將對中國的房地産市場産生巨大的衝擊，而房地産作為中國的支柱産業，它的異動也將會對國內經濟産生很大的影響。（易憲容）

    《經濟觀察報》 2003年7月7日